[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 아파트 재건축 사업에 전방위 압박을 가하자 알짜 사업장으로 꼽히는 단지들도 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다.

초과이익환수제 부활로 재건축 사업성이 불투명해져 대형 건설사들이 시공사 참여에 선뜻 나서지 않아서다. 물론 초과이익환수금은 조합원이 적용받는다. 하지만 최고 8억원대 환수금이 예정되자 조합원간 불협화음이 불가피한 상황이다. 이에 따라 자칫 사업이 장기화할 가능성을 배제할 수 없는 만큼 일단 시장 상황을 지켜보자는 분위기가 퍼지고 있다.

여기에 시공사들의 경쟁으로 재건축 시압이 과열·혼탁된다는 이유로 정부의 단속도 심해진 상태다. 

5일 부동산업계에 따르면 남아있는 서울 '강남 재건축' 가운데 최대어로 꼽히는 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구를 비롯해 강남구 대치동 쌍용2차 등이 시공사를 찾지 못해 애를 먹고 있다.

대형 건설사들이 재건축 시공사 선정에 참여하지 않은데 따른 것이다. 

우선 남은 강남 재건축 가운데 입지와 단지규모를 봤을 때 가장 알짜 물량으로 꼽히는 서초구 반포동 반포주공1단지3주구 재건축은 시공사 선정에 앞서 두 차례 실패했다. 이 단지는 내달 3번째 입찰에 나선다. 오는 4월 9일 오후 2시까지 신청서를 접수할 예정이다.

하지만 전망은 밝지 않다. 두 차례 모두 현대산업개발만이 참여해 입찰경쟁 기준을 채우지 못해 유찰됐다. 이번에도 대형 건설사 중 관심을 보이는 곳이 나타나지 않고 있다.

한강변 재건축 단지로 바로 앞 반포주공1단지(1·2·4주구)와 함께 최대어로 꼽혔으나 정부의 규제와 초과이익환수제 적용으로 된서리를 맞았다.

반포1단지 3주구는 수의계약으로 현대산업개발과 시공사 계약을 맺을 가능성이 크다. 지난 9일 도시정비법이 개정돼 2회 이상 유찰 시 수의계약으로 전환할 수 있기 때문이다. 조합 관계자는 “최근 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 3번째로 내고 그 결과를 기다리고 있다”며 “이번에도 시공사 선정이 원활하게 진행되지 않으면 수의계약 방식으로 사업자를 선정할 계획”이라고 말했다.

대치동 노른자위 재건축으로 꼽히는 쌍용2차도 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 작년 12월 시공사 선정에 나섰지만 건설사 한곳만 참여해 유찰됐다. 현장설명회에는 11개사가 참여했으나 정착 입찰에는 모습을 드러내지 않은 것. 내달 30일 2번째 시공사 입찰에 나선다.

송파구 문정동 136 재건축 사업도 상황이 비슷하다. 송파구 일대 재건축 호재에 힘입어 관심을 받았지만 시공사 선정은 안갯속이다. 앞서 세 차례 진행한 시공사 선정이 모두 실패했고 최근 4번째 도전에 나섰다. 내달 16일까지 입찰 신청서를 받아 시공사를 가릴 예정이다.

시공사 선정에 난항을 겪는 단지는 초과이익환수제를 피하지 못한 아파트가 대부분이다. 작년 말까지 관리처분을 신청하지 못한 재건축 단지는 올해 부활한 재건축 초과이익환수제를 적용받는다. 재건축으로 평균 이익이 1인당 3000만원을 넘어설 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다.

추진위원회가 구성된 시점부터 준공 후 입주 때까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분, 공사비, 조합 운영비와 같은 비용을 빼 산출한다.

반포주공1단지 3주구의 경우 최대 8억원대 초과이익환수금이 예상되고 있다. 실제 부담금이 이 금액으로 결정되면 사업 진행이 쉽지 않다는 시각이 많다. 당장 부담금을 내야하는 것은 아니지만 조합 입장에선 부담이 커져 재건축을 반대하는 목소리가 높아질 수 있어서다.

이렇다 보니 건설사도 시공사 참여를 적극적으로 나서기 어렵다 사업 진행에 상당한 난관이 예상되는 상황에서 수천억원짜리 공사를 섣불리 수주하기 곤란한 것이다. 공동 사업자 형식을 취하기 때문에 각종 조합원의 민원을 해결해야 하는 숙제도 떠안는다. 향후 미분양까지 발생하면 공사비 회수에 문제가 발생할 여지가 있다.

게다가 정부의 단속도 건설사들엔 부담이다. 지난해 일부 대형 건설사는 강남권 재건축 시공권을 수주했다가 '시장 과열' 책임을 뒤집어 쓰고 정부의 합동점검을 받은 바 있다. 이에 따라 건설사들도 섣불리 재건축 수주에 나서기도 어려운 상황이다.  

이러한 분위기는 더욱 퍼질 전망이다. 서울지역에서 초과이익환수제를 적용받는 아파트가 1만가구에 달한다. 최고 50층 재건축을 추진 중인 잠실주공5단지와 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트가 대표적 아파트다.

대형 건설사 도시정비팀 관계자는 “초과이익환수제가 실제 적용된 사례가 거의 없기 때문에 시공사 입장에서도 사업 불확실성이 커질 수밖에 없다”며 “재건축 초과이익 부담금이 7억~8억원대로 제시되면 현금 청산자가 늘거나 사업 자체에 제동이 걸릴 공산이 커 시공사 입장에서는 상황을 지켜보자는 분위기가 짙다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)