[뉴스핌=이동훈 기자] 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업에 지분을 투자하는 재무적투자자(FI)는 땅을 한국토지주택공사 등으로부터 빌려 뉴스테이를 지을 수 있다.

또 뉴스테이의 일부는 상업지역으로 복합개발해 조기에 투자자가 자금을 회수할 수 있게 된다.

이밖에 모자(母子)리츠(부동산 간접투자회사)를 활성화하고 FI는 뉴스테이를 다 지은 후 리츠를 인수할 수 있도록 해 연 5.5%의 수익률을 보장할 방침이다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '뉴스테이 사업구조 개선 및 리스크 저감' 방안을 추진한다고 3일 밝혔다.

먼저 그간 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주요한 원인인 청산한 뒤에만 배당이 가능한 구조를 안정적인 중간배당 구조로 바꾼다. 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있는 만큼 임대료 수입이 많지 않아 중간 배당이 어렵다. 임대가 종료된 뒤에나 주택을 분양해 리츠를 청산한 후 배당할 수 있다.

이를 위해 주택기금과 LH 등이 출자해 설립한 '토지지원리츠'가 토지를 사들여 뉴스테이 리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다.

토지임대방식이 적용되면 뉴스테이리츠는 총사업비와 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 줄일 수 있다.

FI가 수익을 조기에 얻을 수 있도록 복합·특화개발이 허용된다. 이에 따라 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합개발할 수 있다.

재무구조를 개선해 비용 지출을 줄인다. 이를 위해 그동안 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2~0.9%)하고 있는 수선유지비를 평균 0.5%로 표준화한다.

이와 함께 시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감토록 한다. 견본주택 건축비용과 같은 불필요한 비용도 최소화할 계획이다.

FI의 리스크를 저감하기 위한 방안도 시행된다.

우선 상반기 중 모자(母子)리츠를 활성화한다. 기금과 FI가 모리츠를 만든 후 모리츠는 개별 뉴스테이 사업을 추진할 자리츠를 만든다.

이렇게 되면 FI는 母리츠 채권을 매입함으로써 子리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 얻을 수 있다. 또 매기 이자를 지급받을 수 있고 직접 출자에 비해 리스크도 저감할 수 있다.

뉴스테이 개발 때 일어나는 인허가 및 준공 지연에 따른 금융비용 발생 리스크(위험)를 줄이기 위해 기금이 브릿지 효과를 제공한다. 이렇게 되면 리츠를 설립할 때는 기금이 출자하고 FI는 뉴스테이 준공 후 기금 지분을 인수한다.

또 뉴스테이를 임대관리할 때 리스크를 줄이기 위해 자기관리형 주택임대관리회사의 마스터리스(Master Lease)를 지원한다. 마스터리스는 주택임대관리회사가 임대인으로부터 주택을 위탁받아 공실 위험을 모두 지고 임대인에게 약정된 임대료를 납부하는 방식이다.

이를 위해 주택도시보증공사(HUG)는 임대관리보증 기간 연장과 같은 보증상품을 개선할 계획이다.

국토부 관계자는 "이번 사업구조 개선에 따라 FI는 연간 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있게 된다"며 "마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융사, 연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다"고 말했다.

국토부는 FI 참여 활성화를 위해 이달 중 HUG의'기금출자업무취급규정'과 같은 관련 규정을 개정할 예정이다

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)