[뉴스핌=조윤선 기자]  '고열'로 들끓던 중국 부동산 시장이 점점 심상치 않은 상황으로 치닫고 있다. 최근들어 사람이 살지 않는 '유령도시'가 속출하는가 하면, 저장(浙江)성 항저우(杭州) 등 중국 2·3선 도시 부동산 개발 업체가 토지 투매에 나서고, 부동산 개발 업체의 자금 조달 환경이 악화되는 등 부동산 위기 우려가 고조되고 있다.

중국 매체와 전문가들은  3일 정협(전국인민정치협상회의 정협)과 함께 시작하는 양회(兩會·전국인민대표대회와 정협)가 최근 고조되는 부동산 버블 붕괴 우려에 대응,  효과적인 대응 방안을 마련할 것이며 이에 따라 앞으로 중국 부동산 시장에 변화의 바람이 예고된다고 보도했다.

12기 전국인민대표대회 대표이자 중국 저명 경제학자인 구성주(辜勝阻)는 "중국 부동산은 1·2선 도시와 3·4선 도시간 수요, 가격, 재고 및 판매 양극화가 심화되는 문제와 보장형 주택(서민용 저가 임대주택) 건설 투자 부족, 집세 폭등 등 여러가지 문제점을 안고 있다"며 "정부가 장기적으로 효과를 거둘 수 있고 각 지역별 부동산 시장 상황을 반영해 차별화된 조치를 취할 수 있는 부동산 통제 시스템을 마련할 것"이라고 말했다.

중국 전문가들은 기존의 부동산 통제 정책 효과가 약화된 가운데, 최근들어 항저우를 비롯한 중국 일부도시 부동산 매물 가격이 떨어지고 금융권이 부동산 대출을 큰 폭으로 줄이면서 지난 2월 24일 증시에서는 부동산주가 폭락하는 등 부동산 시장에 위기가 감돌고 있다며, 이번 양회에서 부동산 이슈가 또 다시 중요 화두가 될 것이라고 전망했다.

24일 중국 뉴스 포털 텅쉰재경(騰訊財經)은 항저우의 한 부동산 기업이 노른자 건설용 부지를 평방미터(㎡)당 1만5800위안(약 279만원)에 판매한 직후, 바로 인근 지역에서 이보다 값이 저렴한 ㎡당 1만3800위안(약 244만원)짜리 부동산 매물이 나왔다며 부동산 개발업체가 경쟁적으로 매물 가격을 낮추고 있다고 보도했다.

이밖에  항저우의 다른 한 고급아파트 프로젝트인 더신베이하이파크(德信北海公园)의 아파트 부지도 최근 ㎡당 3000위안(약 52만원)이나 떨어졌다. 지난 2010년 10월 부동산 개발업체 더신(德信)은 ㎡당 1만47위안, 총 10억9000만 위안을 들여 베이하이파크 아파트 부지를 매입했으나, 30% 떨어진 가격에 급매물로 나왔다.

중국지수연구원 통계에서 올 1월 중국 100대 도시 가운데 37개 도시의 부동산 가격이 전월대비 떨어진 것으로 나타났다. 이 중 34개 도시가 지방 3선 및 4선 도시에 해당한다.

중국 증권사 전문가들은 항저우 지역의 부동산 매물 가격 하락은 향후 부동산 시장의 비관적 전망을 시사하고 있다고 말했다.

또한 금융권의 부동산 대출 규제가 강화되면서 부동산 개발 업체의 자금 상황이 어려워지고 있다는 점도 부동산 업체의 향후 전망이 낙관적이지 않음을 보여주고 있다는 분석도 제기됐다.

상하이 중위안(中原)부동산은 보고서를 통해 부동산 개발 업체들의 자금 조달난을 소개했다. 매해 연초는 은행권 대출이 가장 쉬운 때로 대출한도 액수도 높지만 올해 들어서는 예년과 다르게 대출이 팍팍해졌다는 지적이다.

최근들어 중국 주요 은행들이 첫 번째 주택 구매에 대한 대출금리를 10%넘게 인상하거나 금리혜택을 취소하고 있기 때문이다. 심지어 일부 은행들은 첫 번째 주택에 대한 대출금리를 최고 20%까지, 두 번째 주택에 대한 금리도 최대 30%까지 인상한 것으로 전해졌다.

부동산 대출 규모가 축소된 것은 인민은행이 수차례 일부 지역 부동산 시장 과열을 지적했고 부동산 대출 수요가 은행들이 감당할 수 없을만큼 증가한데다, 일부 은행이 구조조정을 강화하면서 수익성이 높고 정부가 정책적으로 지원하는 중소기업이나 소비 분야에 은행 대출이 몰렸기 때문이라는 분석이다.

전문가들은 자금 조달이 여의치 않은 부동산 개발 업체들이 너도나도 매물 가격을 낮춰 자금을 융통하고 있다며, 이같은 조치가 시장의 비관적 심리를 가중시킬 것이라는 주장도 내놨다.

◇인적없는 '유령도시' 속출

3·4선 중소도시를 중심으로 우후죽순 생겨난 유령도시도 중국 부동산 위기를 가중시키고 있다.

중국 매체는 네이멍구(內蒙古) 어얼둬쓰(鄂爾多斯) 같은 유령도시의 출현은 무분별한 도시 개발과 맹목적인 부동산 확장의 산물이라고 꼬집었다.

네이멍구 외에도 장쑤(江蘇), 허난(河南), 후베이(湖北), 랴오닝(遼寧), 윈난(雲南)성 등지에 작년에만 12개의 유령도시가 생겨나 문제가 심각하다는 지적이다.

업계 전문가는 "공실률이 높은 '유령도시', '잠의 도시'가 속출하는 원인은 현지 부동산 수요와 주민 소비 능력을 고려하지 않고 맹목적으로 부동산을 개발했기 때문"이라며 "이들 도시는 부동산 실수요보다 공급이 넘쳐나고 있다"고 설명했다.

특히 허난, 안후이(安徽) 등지의 상당수 도시가 산업 발달이 취약해 청장년층 노동인구를 수용할 수 없다는 점도 유령도시 형성의 주 요인으로 지목됐다.

일례로 안후이성 류안(六安)시의 경우 도시 자체 산업 발달이 미진해 주민 대부분이 타지로 일을 하러 떠나, 정작 류안에 집을 소유하고 있어도 실제로는 거주하고 있지 않은 것으로 나타났다.

류안 현지 부동산 관계자는 "3·4선 도시 개발붐이 일면서 근 몇 년간 비구이위안(碧桂園) 등 부동산 개발 업체가 류안시장에 뛰어들면서 대대적인 부동산 개발이 이뤄졌다"며 "하지만 일정한 수요에 비해 부동산이 과도하게 개발되면서 공실률이 매우 높다"고 소개했다.

◇전문가, 버블 붕괴 우려 일축

하지만 전문가들은 대체로 올해 부동산 리스크에 주목할 필요는 있지만, 지나치게 리스크를 우려할 필요는 없다며 버블 붕괴 우려를 일축했다.

베이징(北京), 상하이(上海) 등 1선 도시 부동산 업체의 경우, 올 1월 대량의 자금을 융통한 상태이고 일부 기업은 해외에서 자금 조달이 가능하기 때문에 리스크가 발생할 가능성은 크지 않다는 분석이다.

중소 부동산 업체는 인수합병(M&A) 등 재편이 요구되지만 이는 정상적인 업계 구조조정이며, 올해 베이징, 상하이, 광저우(廣州) 등 주요도시 부동산 가격 상승폭은 여전히 5%이상을 유지할 것이라고 전문가들은 설명했다.

안신(安信)증권은 부동산 업체가 △2선도시 부동산 개발로 회귀 △비용 상승 △집값보다 빠르게 치솟는 땅값으로 수익이 축소 되는 등의 도전에 직면하게 될 것이라며, 비용 상승이 부동산 개발 업체의 수익을 깎아먹으면서 중국 부동산 업계는 대대적인 조정기에 들어설 것이라고 전망했다.

일부 전문가들은 부동산 리스크를 지나치게 우려할 필요가 없는 근거로 우선 중국 정부의 '통화 긴축'기조를 들었다.

그 동안 당국의 금리인하와 통화공급 확대가 부동산 시장 과열을 야기한 주 요인이었으나, 중국 정부가 최근 통화 긴축 움직임을 보임에 따라 부동산 시장도 진정될 것이란 분석이다.

중국 경기 둔화에 따른 투자 위축도 부동산 버블 붕괴 우려를 일축하는 요인으로 제시됐다. 전문가들은 중국 경제가 투자에 의존해 고속성장을 일궈왔다며, 그 중에서도 부동산 투자가 전체의 20%에 달하는 압도적인 비중을 차지했지만 성장 둔화세가 뚜렷해지면서 부동산 투자 증가 속도도 예년만 못할 것이라고 전망했다.

부동산 과열이 지속되기에는 이미 중국인들의 주거 수요가 대부분 충족됐다는 주장도 제기됐다.

분양주택, 복지주택 등을 포함한 중국인 1인당 주거 면적이 40㎡를 초과, 일본과 프랑스, 독일의 1인당 주거 면적을 넘어섰다는 분석이다. 전문가들은 일반적인 부동산 시장 상황을 볼 때, 1인당 주거 면적이 35㎡를 넘어서면 부동산 시장 과열이 진정된다고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)