오는 17일 ‘그렉시트(Grexit)’ 여부를 판가름할 총선을 앞두고 있는 그리스와 은행권 부실로 구제금융 신청에 나선 스페인 등 유로존 재정위기 여파가 심상찮다. 보수적 시각을 견지할 수밖에 없는 금융당국의 수장마저 최근 “유럽 재정위기는 1929년 대공황 이후 최대 충격”이라는 발언을 내놓는 등 작금의 경제 상황은 살얼음판 위를 걷는 형국이다. 유로존 재정위기가 악화할 경우 국내 경제 전반에도 큰 충격을 줄 것이 분명하다. 이미 각 업계는 최악의 시나리오를 가정한 대비에 나서고 있다. 특히 최근 경제위기는 '일본경제 장기불황'의 서곡이나 다름없는 만큼 정부, 기업, 가계 등 경제 모든주체가 '글로벌 장기불황'에 서둘러 대비해야한다는 게 뉴스핌의 판단이다. 이에 뉴스핌은 ‘유비무환(有備無患)’의 관점에서 최악의 사태를 준비하자는 의미로, 유로존 위기에 따른 국내 금융과 산업 전반에 미칠 영향과 이를 타개하기 위한 당국과 각계의 대응방안 등에 대한 기획시리즈를 마련했다. 

특히 앞서 두 차례의 대형 금융위기를 통해 취약점이 발견된 국내 부동산시장의 위기 대응 반응은 어떤 분야보다 중차대하다. 뉴스핌 사회부동산팀은 유로존 재정위기에서 촉발될 대규모 금융위기의 부동산 시장 파급력과 시장과 건설업계의 대응 방안을 살펴본다.<편집자주>

[뉴스핌=송협 팀장·이동훈 차장·이동훈·백현지 기자]유로존에서 비롯된 글로벌 금융위기에 따른 불안심리가 좀처럼 수그러들지 않으면서 국내 부동산시장도 부정적인 영향이 불가피한 상태다. 

무엇보다 우리나라가 겪었던 IMF사태와 글로벌 금융위기 두 차례의 국제 금융위기에서 국내 부동산 시장과 건설업계의 파장은 적지 않았기 때문이다.

그러나 유로존發 금융위기의 파급력은 급진적이기 보다 점진적으로 나타날 가능성이 높다. 우선 유럽의 금융위기가 극한의 상황까지 몰리진 않을 것이란 판단이 우세하기 때문이다. 또 부동산 시장은 실수요를 기반한 내수시장이라는 점에서 증권, 채권 등 다른 투자시장과는 차별적인 형태가 나타날 가능성이 높다. 

◆ "유럽연방 '구제금융 지원 가능성...대공황 가능성 없다"

실제 부동산 시장 전문가들은 유로존 재정위기가 실제 대공황으로 이어질 가능성은 미지수라고 보고 있다.

강남대 부동산학과 김영곤 교수는 스페인의 구제금융 신청이 이어지면서 유로존의 기능이 정상적으로 돌아올 가능성이 높은 것으로 지적하며, 유로존의 경제상황이 붕괴되는 심각한 영향은 없을 것으로 내다봤다.

김 교수는 "90년대 이후 글로벌 경제체제가 형성되면서 금융위기도 주기적으로 나타나고 있다. 이 같은 상황에서 각국도 금융위기에 대응하는 법을 충분히 파악한 상태"라고 말했다.

다만 전반적인 경기침체가 이어질 것이란 점에서 전문가들의 의견은 동일했다. 이에 부동산시장도 앞서 두 차례의 금융위기 상황에서 그러했듯 이번에도 상당폭의 영향은 불가피할 전망이다.

김경환 서강대 경제학과 교수는 “유로존 재정위기가 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다고 보기는 어렵다”며 “하지만 거시경제에 대한 불안감으로 인한 잠재적인 악영향은 있을 수 있다”고 말했다. 

김 교수는 지난 2008년 국제금융위기의 진앙지가 미국 서브프라임 모기지론 부실이듯 이번 유로존 위기에서 스페인의 경우도 주택시장이 망가져 금융에 부담이 되고 있다고 진단했다. 스페인 주택시장은 10년치 물량이 쌓여있다고 평가될 정도로 주택 과잉 공급이 심했다. 이에 은행권의 부동산대출 부실도 심각한 상황이란 게 김 교수의 전언이다.

지난 2008년 리먼사태 당시에도 부동산시장이 직격탄을 맞은 것은 아니지만 가격 하락의 신호탄처럼 작용하며 부동산에 대한 가격 상승 기대감이 사라졌고 이에따라 부동산 투자 매력이 감소하는 분위기에 따라 침체가 장기화됐다는게 김 교수의 분석이다.

◆ 정치권, 유럽발 재정위기, 정부차원의 대응책 '절실'

정치권 역시 정부가 5.10 부동산 대책 등을 내세웠지만 시장의 반응이 냉랭한 이유는 거시경제 불확실성 때문으로 평가했다.

민주통합당 강기정 의원(광주 북구 갑 前 국토행양위)은"정부가 세제감면 등 할 수 있는 부분은 사실상 다 했다고 봐야한다"며"부동산은 장기를 내다보고 움직이는 데 최근에는 몇 달 앞도 내다보기 힘든데다가 경기회복이 주택수요 회복이 같이 나타나야 하기 때문에 굉장히 어려운 상황이다"고 말했다.

강 의원은 또 "유럽발 재정위기에 따른 국내 산업·조선 등 거시경제의 피해규모의 심각성을 가장 먼저 점검해야 할 필요가 있다"면서"무엇보다 유로존 사태가 장기화됨에 따라 해외수주 700억불 달성을 모색중인 국내 건설업계의 타격이 예상되고 있는 만큼 정부와 정치권 차원의 현실적인 대안마련이 시급하다"고 강조했다.

주택산업연구원 김덕례 연구위원은 "유럽 재정위기가 국내 부동산시장에 직접적인 영향을 주기 보다는 거시경제, 실물경제 등의 파급효과를 통해 서서히 나타날 것"이라며"지금도 국내 부동산시장 약세가 이어지고 있어, 대기수요자들의 관망세는 한동안 유지될 것"이라고 말했다.

세종대 변창흠 교수는 국내 부동산시장도 가계부채 심각과 공급과잉 등 위기가 산적해 있다고 진단했다. 하지만 대폭락 장세는 나타나지 않을 것이라는게 변 교수는 말한다. 이는 국내 부동산 금융 시장 환경이 미국 등과는 다르다는 점에 기인하고 있기 때문으로 해석된다.

변 교수는 "2008년 이후 국내 금융권이 DTI규제나 LTV규제 등 미국에는 없는 방식의 규제를 통해 가계 대출을 억제했다는 점은 가계 부채가 부실화로 이어지지 않을 '안전띠'가 된 셈"이라며 "서브프라임 모기지론 부실화가 일어난 미국의 경우 금융권이 집값의 90%까지 대출을 해주다 집값이 대출액보다 떨어지면 대출금 회수에 나서 부동산 침체가 금융위기에 미치는 속도도 국내 시장보다 훨씬 빠르다"라고 강조했다.

무엇보다 국내 부동산시장은 실물 부동산 시장이 발달해있는 대신 미국 등 서구 선진국처럼 부동산 파생상품이 발달돼 있지 않다는 점도 금융위기가 부동산 시장에 주는 영향을 일정부분 차단된 이유다. 

실제 외국의 경우 '부동산 신탁상품'은 증권이나 채권 투자상품처럼 발행이 이루어지고 있으며 보험 상품도 부동산 투자신탁에 근거하는 경우가 흔히 있다.

이 경우 부동산 경기 침체는 자연적으로 금융시장 위기로 이어질 수 밖에 없다. 하지만 파생상품이 약하고 실물시장이 강한 국내 부동산 시장의 특성상 대폭락장세는 없을 것이란 게 변 교수와 강남대 김영곤 교수의 지적이다.

◆ 대공황 희박...건설업계 해외수주는 감소될 듯

다만 국내 건설업계의 위기는 부동산 시장보다 심각할 것으로 예측된다. 유로존의 재정위기가 글로벌 시장으로 확대될 경우 국내 건설사들의 수주액 감소는 불을 보듯 뻔해지기 때문이다. 특히 국내 건설사들의 최대 거래지역인 중동이 재정위기에 빠지면 타격의 강도는 한층 높아질 전망이다.

대림산업의 한 임원은 "유럽 사태가 중동, 아시아의 위기로 확대될 경우 국내 건설사들의 수주액 감소가 예상된다"며 "아직 해외 수주 사업장에 별다른 움직임이 파악되지 않고 있지만, 회사 차원에서 사태 진행현황을 예의주시하고 있다"고 말했다.

서강대 김경환 교수는 "중동 중심의 국내건설업체의 해외수주와 관련해서는 지역 특성상 경제불안보다는 정치 불안이 중요한 변수"라고 덧붙였다.

강남대 김영곤 교수는 "해외건설에서 사업은 주로 개도국을 중심으로 이루어지는데 이들 개도국들은 공사대금을 지불하지 않거나 늦춰 지불하는 경우가 비일비재하다"며 "단지 실적을 위해 이런 상황을 보지 않고 나서는 것은 위험한 일이 될 것"이라고 강조했다.

대다수 전문가들은 국내 건설업계의 발 빠른 사업 부문 변화가 필요하다고 지적했다. 주택사업이나 개발사업 등 현재까지 해왔던 유형보다 발주시장과 부가가치가 높은 분야 진출이 필요하다는 것이 이들의 이야기다.

세종대 변창흠 교수는 "우리 건설업계의 경우도 이미 '인건비 따먹기' 시대는 지난 만큼 단순 시공에서 경쟁력은 떨어질 수 밖에 없다"며 "개발사업은 위험이 크고 현재까지도 개발사업에서 재미를 본 업체는 없는 만큼 발주시장에 집중하는 역량을 보여야할 것"이라고 말했다.

국내 주택시장도 새로운 패러다임 전환이 필요하다는 게 이들의 조언이다. 주택보급률이 100%에 이르고 있지만 여전히 멸실되는 주택 수도 적지 않으며 가구수는 늘고 있어 주택 공급은 아직 필요하다는 것이다.

변 교수는 "신도시 개발사업보다 도시재생사업을, 그리고 대단지 아파트보다 소규모 기능성 주택을 지어야 하며 무엇보다 투자자가 아닌 실수요자들을 자극할 수 있는 값싼 주택으로 시장 패러다임이 바뀌어야할 것"이라고 진단했다.

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[뉴스핌 Newspim] 송협 팀장·이동훈 차장·이동훈·백현지 기자 (backie@newspim.com)