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[2012 대안을 찾아서] 위기의 건설업계, 키워드는 ‘생존’

기사입력 : 2012년01월02일 15:24

최종수정 : 2012년01월03일 09:01

[뉴스핌=송협 기자] 2011년은 글로벌 금융위기 이후 4년째 지속된 국내 부동산시장의 암흑기를 고스란히 재연한 시기로 정부는 한해동안 무려 6차례에 걸친 부동산 활성화대책을 토해냈다.

하지만 정부의 수차례에 걸친 시장 안정화 방안에도 불구하고 서울 수도권 주택가격 하락세는 여전히 심화됐으며, 부동산투자 상품의 대명사로 손꼽히는 재건축·재개발 또한 약발을 받지 못한 채 암울한 2011년은 덧없이 흘러갔다.

한국 부동산시장의 장기적인 침체현상은 유동성 위기라는 사각지대로 내몰린 건설업계를 '위기'라는 늪으로 끌어내기에 충분했다. 특히 공급만 하면 미분양이 속출하는 분양시장은 해를 거듭할수록 저조세를 보이고 있고 자금난을 버티지 못한 대다수 건설업체들이 연쇄적으로 붕괴되는 심각한 현상에 이르렀다.

이 같은 불확실한 시대의 흐름 속에 업계와 시장의 시계(視界)는 여전히 혼탁하다. 일년 앞을 내다볼 수 없다는 지적이 적절할 정도다. 하지만 이런 불확실한 시대일수록 부동산시장의 미래를 확신해야 할 필요성이 있다. 

기간 기간에서의 숨고르기 현상은 보일 수 있겠지만 한계재(限界財)란 재화의 특성에 따라 장기적인 시장 형성이 가능한 부동산시장과 함께 상생하는 한국건설업계 모두의 핵심 키워드는 ‘생존’이라는 데 초점을 맞추고 있다. 이에 뉴스핌은 위기에 빠진 부동산시장과 건설업계의 미래와 확신을 제시할 수 있는 ‘대안’을 마련했다.

◆ 부동산시장, 전년 이어 올해도 가늠하기 힘들다?

임진년 새해도 부동산 시장은 큰 폭의 상승세는 여전히 확정짓기 어렵다는 전망들이 팽배하다.

현재의 부동산 시장이 폭등기를 기록했던 2000년대 초반과 가장 극명한 차이를 보이는 점은 주택보급률이 100%에 이르렀다는 점이다. 즉 현재의 주택시장이 정체를 보이고 있는데 그치지 않고, 향후 주택수요가 재폭발할 가능성이 적은 만큼 중장기적으로도 전망이 밝지 않다는 점이 최근 주택시장이 안고 있는 문제다.

2012년은 총선과 대선 등 대형 '이벤트'가 있다는 희망이 있다. 하지만 2000년 총선이나 2004년 총선, 2007년 대선, 2008년 총선 등을 치러본 결과 총선과 대선이 부동산에 큰 영향을 미치지 않고 있다는 점을 감안해야 한다. 즉 올해의 선거 이벤트 집중은 오히려 정부의 강력한 시장활성화대책을 기대하기도 어려워 마이너스 효과가 될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

오히려 지난 2010년 지방선거와 지난해 서울시장 재보궐선거에서 증명됐듯이 여당의 개발 공약이 야당의 복지공약에 기세가 크게 꺾였고, 지난 12.7 대책에서 사실상 모든 부동산 관련 조치가 참여정부 이전으로 돌아가 더이상 나올 카드가 없음을 감안할 때 내년 총선, 대선을 앞둔 부동산 경기활성화 대책도 기대하기 어려울 것으로 전망된다.

그렇다면 2012년 부동산 시장은 어떻게 될까? 각 연구기관의 전망을 살펴보면 한국건설산업연구원은 수도권은 2011년과 비슷한 보합세, 지방은 상승은 하지만 상승세는 둔화될 것이고 전세 역시 2011년 보다 상승폭은 낮을 것으로 전망했다. 

주택산업연구원과 건설산업전략연구소는 올해 말이나 내년 초 바닥을 찍고 2012년 하반기 정도에는 상승세 전환이 가능하며 전세는 2011년보다 상승폭이 크지 않을 것으로 예상하고 있다.

물론 일부이긴 하지만 공급 축소에 따른 시장 상승 예상도 나오고 있다. 업계에 따르면 2011년 분양물량은 전국 21만 7900가구로 전년대비 24.5% 증가했으나, 수도권은 10만7000가구로 전년대비 8% 증가에 머물렀다. 

입주물량은 전국 19만9000가구로 전년대비 33.2% 감소했는데 이중 수도권은 10만8300가구로 36% 감소세를 보였다. 아울러 지난해 인허가양도 20% 이상 줄어들어 공급량 둔화는 자명한 사실이다.

지난해 강세를 보였던 1~2인 가구용 소형 주택의 강세는 올해에도 강세를 보일 전망이다. 오피스텔은 2003년이후 8년 만에 사상 최대의 공급을 보이고 있고 9월까지 1만3000가구가 공급됐다. 

이명박 정부의 '맞춤형 주거복지'라는 도시형 생활주택은 정부의 적극적인 전월세 지원대책으로 인허가 물량이 급증하며 지난해 1분기 1만가구, 2분기 1만7000가구, 3분기 2만4000가구를 기록했다

1~2인 가구의 증가세는 당분간 이어질 것으로 예측되고 있어 지난해 열풍을 보였던 소형주택은 내년에도 강세를 보일 전망이며, 특히 지난해 1주택으로 완화된 매입임대사업 자격은 임대사업에 있어 절대적인 강점이 될 것으로 보인다. 

이처럼 불확실한 시대에 있어 안정적인 투자 지침은 반드시 요구되는 부분이다. 여전히 소형주택과 임대사업, 보금자리주택 등은 투자와 내집마련의 안정적 기반이 될 전망이다.

하지만 무엇보다 중요한 것은 틈새를 뛰어넘는 블루오션에 대한 고민이다. 주택도 토지도 과거와 같은 활황세를 기대하기 어려운 상황이기 때문이다.

◆올해 건설업, 일본식 붕괴는 없다?

위기에 위기가 이어지고 있는 건설업 전반에 대한 고민도 커져가고 있다. 현 100대 건설사 중 법정관리와 워크아웃 신청업체는 25개로, 전체 건설사의 1/4이 경영파탄 상태에 빠진 셈이다.

건설업계의 위기는 주택사업 위축에서부터 시작된다. 2005년만 하더라도 10대 건설사들의 사업비중은 50% 이상이 주택사업이었으나, 이후 건설업계의 중추를 형성하고 있는 주택전문 건설사들은 대부분이 워크아웃이나 법정관리 상태에 들어갔다.

건설투자 역시 급격히 감소하는 추세다. 국내 건설투자는 2004년 이후 저성장 추세를 보이고 있으며, 특히 주거용 건물투자는 2005년 정점을 기록한 이후 2008년까지 지속적으로 감소했다.

하지만 일본의 버블붕괴를 지켜본 만큼 국내 건설업계의 위기관리 능력은 상당한 수준으로 컸다는 게 업계의 전언이다.

사업다변화의 대안인 해외건설 수주도 빠른 속도로 진척되고 있다. 업계는 주택사업의 대안으로 해외수주를 선택했고, 해외건설은 국내 주택시장이 위축되던 시기마다 돌파구로 움직였다. 

국내 주택시장이 활황세를 보인 2000년대 초반 50억달러 수준에 머물던 해외건설수주는 국내주택시장 열기가 잦아든 2005년 100억 달러를 재돌파했으며 본격적인 주택시장 침체가 시작된 2007년부터는 400억달러 시대를 열었다. 이후 2010년에는 716억 달러 수주를 기록했으며, 지난해에는 유럽 금융위기로 다소 주춤했으나 올해는 다시 800억달러 시대를 기약하고 있다.

이처럼 국내 대형건설사들이 해외건설 수주를 통해 유동성 위기에 효과적으로 대응해 온 점을 고려할 때, 해외사업 강화를 통한 사업 체질 개선은 국내건설사들의 가장 큰 당면과제로 볼 수 있다.

부동산시장과 건설시장의 공존이나 시장 다변화는 단기간 내에 달성하기 어려우며, 해외사업의 경우 초기에는 손실이 발생할 가능성이 상당히 높기 때문에 연구개발 활동 및 정보수집 강화 등을 통해 사업안정성을 개선하려는 노력이 병행돼야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

다만 중견건설사들의 위기는 고조될 것으로 보인다. 실제 건설사들의 부채비율을 살펴보면 10대 건설사의 144%인데 반해 중견건설사들의 부채비율은 228%에 이른다. 특히 PF우발채무를 포함한 부채비율은 10대 건설사의 경우 219%였지만, 10대 외 건설사는 439%로 두배에 달한다.

이처럼 중견 및 대형건설사간 양극화가 심화된 점을 감안할 때, 특히 중견건설사에서 디레버리징 및 공종·시장 다변화가 강도 높게 추진될 것으로 업계는 판단하고 있다.
 
일부 중견건설사의 경우 재무안정성과 영업안정성 사이에서 딜레마에 빠져있어 과잉 레버리지 문제 해결 및 안정적인영업기반 확보를 위한 구체적인 전략 마련이 쉽지 않은 것이 사실이나, 단순히 문제해결을 뒤로 미루는 것은 상황을 악화시킬 가능성도 높을 것이다.



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[뉴스핌 Newspim] 송협 기자 (backie@newspim.com)

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90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
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'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
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