[뉴스핌=최주은 기자] 한동안 답보상태에 빠져있던 용산 일대 개발계획이 본격화되고 있지만 시장은 잠잠한 분위기로 일관하고 있다.
용산 개발계획 상당부분이 이미 시장가에 반영돼 호재가 발표돼도 추가적으로 가격을 상승시킬 여력이 없다는 게 주효한 분석이다. 또 부동산 경기 침체와 투자세력 위축도 시장침체의 상당한 부분 작용하는 것으로 파악됐다.
코레일은 지난달 13일 4000억원 유상증자, 토지대금 분납과 연기, 빌딩 선매입 등 사업정상화 방안을 제시해 용산 개발 재개를 적극 천명했다. 지난 11일에는 시공사 선정을 위해 건설사 선정 공모안을 최종 확정했으며 여기에는 지급보증 조건 전면 철회가 포함됐다.
아울러 한강로와 삼각지 일대 등 포괄적인 개발 계획이 나왔다.
지난 12일 한강로 2가 일대 상업지역을 늘리고 주거지역을 감소시키는 도시관리계획 변경안에 대한 주민공람을 공고했으며 도로신설과 공공용지 신설 등이 여기에 포함됐다.
또 서울시는 왕복 6차선 도로를 사이에 두고 떨어져 있는 서울 용산 전쟁기념관 옆 지역(7908㎡·약 2392평)과 삼각지 역세권 지역(3만3836㎡·약 1만254평)을 함께 묶어 '결합개발'하기로 했다.
계획안에 따르면 전쟁기념관 옆 노후불량 주거지에는 높이 24m 이하 '보훈청' 건물(2300㎡·약 696평)을 짓는 것을 빼면 모두 공원으로 만들어 남산 조망권을 확보한다. 이 지역 주민에게는 길 건너 삼각지 역세권 지역에 용적률 인센티브를 제공할 계획이다.
따라서 삼각지 역세권은 용도를 2·3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경해 63~233㎡(19~70평) 규모의 아파트 및 오피스텔 406가구 등 지하 3층, 지상 23~32층에 달하는 주상복합 건물(연면적 14만7701㎡)이 들어선다는 방침이다.
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▲한강로 일대 국제빌딩 주변 전경 |
용산지역의 개발 계획들이 속속 발표되면서 개발이 본격화될 전망이지만 용산의 부동산 시장은 잠잠하다.
한강로 2가 소재 중개업소 관계자는 “한때 한강로 일대는 도로변의 경우 3.3㎡당 최고 1억2000만원까지도 거래가 됐었다”며 “무거운 가격을 이끌기 위해서는 시장의 분위기와 개발계획이 함께 움직여 줘야한다”고 말했다.
다른 중개업소 관계자는 “투자자들의 지분쪼개기가 유난히 심했던 한강로 일대의 용도지역이 상향되면서 사업성이 어느 정도 있을 것으로 판단된다”며 “거래까지도 이어질 수 있을 것”으로 내다봤다.
하지만 일각에서는 보수적인 액션도 필요하다는 입장이다.
앞서 오랫동안 매매가 상승 움직임이 있어왔고, 부동산 시장이 침체됐을 당시에도 이 지역 지분가는 하락하지 않았기 때문이다.
한강로 일대 중개업소에 따르면 한강로1가와 2가 도로 변은 3.3㎡당 8000만~1억원선이다. 뒤편으로는 4000만~6000만원선이지만 거래는 없고 매수 문의도 전무하다.
중개업소 관계자는 “부동산 시장 활황기 때 치솟은 가격이 시장 침체에도 불구하고 떨어지지 않았다”며 “개발 계획도 속속 나오고 있어 한동안 높은 가격대를 유지할 것”이라고 말했다.
그는 이어 “현재 시장에서는 매수자보다 분위기를 봐서 매물을 내놓으려는 매도수요가 더 많아 매도자와 매수자의 힘겨루기는 당분간 지속될 것”으로 판단했다.
용산역세권개발을 비롯 용산지역의 개발 움직임이 가시화되고 있다고는 하나 아직 시작단계로 리스크가 잔존하는 실정이다. 시장상황을 좀 더 지켜보려는 수요가 대부분으로 당분간 이 지역 매매시장은 답보상태를 유지할 것이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.
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[뉴스핌 Newspim] 최주은 기자 (june@newspim.com)