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Chairman Ben S. Bernanke
At the ACCIÓN Texas Summit on Microfinance in the United States, San Antonio, Texas
November 6, 2007

Microfinance in the United States

Last month I had the pleasure of meeting with someone very well known to this audience but not so well known to Americans generally: Dr. Muhammad Yunus. Perhaps more than any other individual, Dr. Yunus inspired the movement that has become known as microfinance. In 1976, Dr. Yunus founded the Grameen Bank in Bangladesh, which became one of the pioneers of the concept of offering small loans to people deemed too poor or insufficiently creditworthy to qualify for traditional bank loans.

The organization and the larger movement it helped spawn have financed the entrepreneurial aspirations of many thousands of people. The great majority of those who have benefited from Grameen Bank loans have been women, particularly poor rural women. Microfinance has offered borrowers, in Dr. Yunus's words, "a fair chance to unleash their energy and creativity" (Yunus, 2006). His innovative thinking and dedication to poverty relief through the extension of credit were honored in 2006 by the award of the Nobel Peace Prize. And the movement itself was recognized when the United Nations declared 2005 to be the International Year of Microcredit.1

The microfinance, or microcredit, movement has spread throughout the world--to other parts of Asia, Africa, Latin America, and, more recently, to the United States. Although the social and economic contexts differ widely across countries, the fundamental purpose of microfinance programs remains the same: to offer small loans and other financial services to low-income people to help them increase their incomes through entrepreneurship and self-employment.

Acción Texas has been an exemplar of the movement in the United States. I am very pleased to speak at your summit meeting today for many reasons, not the least of which is the opportunity to visit again with Janie Barrera, the president of Acción Texas. I had the pleasure of working with Janie when she was a member of the Federal Reserve Board's Consumer Advisory Council, which has been an invaluable resource for the Board over the years on all aspects of consumer protection regulation and community development initiatives. Soon after I became a member of the Board in 2002, Janie collaborated with the Federal Reserve Bank of Dallas to invite me and one of my fellow Board members, Susan Bies, to Brownsville, Texas. We toured local housing and community development projects and visited a small business that had gotten its start with the help of a microloan from Acción Texas.

In the remainder of my remarks I will speak about the development of the microfinance movement in the United States, putting it into an international context and discussing as well how it fits into the broader landscape of small business financing in this country. I will close with some thoughts on the challenges facing the U.S. movement as it continues to grow and mature.

The Development of the U.S. Microfinance Movement
Although the United States came relatively late to the microfinance movement, experimentation in the 1980s and 1990s laid the groundwork for the lively network of programs we see today. Acción has been at the forefront of the development of microfinance in the United States. Acción International began its microlending activities in Latin America in 1961 and established an affiliate organization in the United States, Acción USA, in 1991. Over the years, the U.S. Acción network has grown to become one of the country's largest microfinance providers. Since its founding, the U.S. Acción network has loaned $180 million to nearly 20,000 borrowers in thirty-five states.2

Of course, the operational details of U.S. microfinance programs differ significantly from those in overseas programs, but as I mentioned, they share similar goals and core values. As it does in developing countries, the microfinance movement in the United States seeks to expand economic opportunities for individuals and to foster community economic development by providing small loans and other business services to people who have been traditionally underserved by mainstream financial institutions. Loan features--including size, collateral requirements, and repayment terms--are typically more flexible than those of standard bank loans and are tailored to the needs of low- and moderate-income entrepreneurs.

In the United States, however, credit is only one part of the microfinance package. To a greater extent than overseas, microfinance programs here have expanded their offerings to deliver education, training, and various other services to nascent entrepreneurs. The goals of these supplemental activities are twofold: to improve the survival rate of the borrowers' start-up businesses and to mitigate credit risks for the lender. Several factors have driven the U.S. microfinance industry to diversify beyond simply lending. The complexity of the U.S. market for financial services requires greater financial management skills than are typically needed in developing countries. Here, even very small businesses are likely to have to deal with factors--such as taxes, licenses, and zoning laws--that can prove daunting hurdles to the inexperienced, aspiring business owner (Assanie and Virmani, 2006). By contrast, entrepreneurs in developing countries tend to operate in the informal sector, often out of the sight of regulators and tax authorities. Yet another difference between the U.S. context and that of the developing world is that, in the United States, aspiring entrepreneurs may have access to alternative sources of credit. Although they may not be able to obtain traditional small business loans, some can qualify for credit cards, home equity credit lines, or other alternatives to microcredit, whereas many of Grameen Bank's clients in Bangladesh, for example, have no such alternatives. Thus, while lending remains a very important part of U.S. microfinance programs, it is not as central to the broader mission as is typically the case in the developing world.

In helping local enterprises get under way, microfinance organizations help deliver the social benefits often associated with such businesses. For example, microentrepreneurs often involve their family members in their businesses, providing them valuable work experience; and extra income can confer important advantages on future generations, such as a chance for a better education. In addition, entrepreneurs may benefit communities and local economies in multiple ways, as this story of a woman who resides in one of Houston's poorest neighborhoods illustrates. Observing the lack of grocery stores in her community, she approached Acción Texas for funds to open a small organic food store and restaurant. With the help of the microloan, she created a viable business while also improving the options for food shopping in her community. She also provides various services, including neighborhood cooking classes that promote healthy eating habits.

The Place of Microfinance in the Landscape of Small Business Finance
Although comprehensive data on U.S. microfinance as a whole is scarce, many U.S. microfinance institutions measure and track their own performance. Acción Texas, for instance, reports that it loaned $42 million between 1994 and 2005. It estimates that those loans created 982 new jobs and generated about $78 million in economic activity (including earnings of about $25 million and local tax revenue of $4.5 million).3 Thus, despite gaps in the aggregate data, we can get some sense of how microfinance fits into the overall picture of small business finance.

Small businesses, generally defined as firms having fewer than 500 employees, have always played a vital role in the U.S. economy. Together, they employ more than half of private-sector workers and produce more than half of private-sector output (Board of Governors, 2007). The enterprises that microlenders finance are, of course, the very smallest of small businesses, but such firms make up a substantial share of the U.S. small business sector: 20 percent of small businesses in the United States have only one individual working in the firm, and 40 percent have two to four people working. Among these smaller firms, nearly 25 percent were founded or acquired by a new owner within the past four years.

Thus microenterprises not only provide a path to economic self-reliance for owner-entrepreneurs and benefit their local communities, but they are also important for the economy as a whole. There is some truth to the popular image of the successful firm which had its beginnings in someone's garage. Microenterprises can grow into small businesses, and small businesses can grow into large firms. Thus, microfinance plays the role of business incubator by compensating for the difficulties faced by very small firms and startups in obtaining credit from established financial intermediaries. These difficulties arise because lending to small businesses is typically considered riskier and more costly than lending to larger firms. Small businesses are often more susceptible to changes in the broader economy and generally have a much higher rate of failure than larger operations, although the survival rate of small firms increases with age (Knaup, 2005).Collateral may be used to help mitigate the risk to lenders, but the smallest and youngest firms often have few assets available to pledge. Besides being riskier, lending to small firms can be more expensive. It costs more per dollar loaned both to evaluate their credit applications and to monitor their ongoing performance. Many small businesses lack detailed balance sheets and other financial information used by underwriters in making lending decisions. And the small firm does not issue publicly traded debt or other securities whose values in the marketplace serve as a signal of its profit expectations.

Of course, despite these challenges, many smaller businesses do manage to obtain the credit and capital they need. Community banks, which rely on personal relationships and knowledge of the local market to assess credit risks, have long been a source of funding for small business. The development of more-sophisticated techniques in small business loan underwriting, including the use of credit scoring, has helped make small business lending more attractive to larger institutions as well (Cowan and Cowan, 2006). And research demonstrates that internal finance--that is, financing from the personal resources of owners, family, friends, and business associates--can help offset a lack of access to capital and is crucial to both new and established small enterprises (Rosen, 1998; Holtz-Eakin, Joulfaian, and Rosen, 1994a,b). For some potential low-income entrepreneurs, however, none of these options is feasible. Microfinance was designed to bridge this gap.

The Future of Microfinance in the United States
As I have emphasized, microenterprise development programs in the United States are about much more than the extension of credit, though access to credit remains a central concern. Many programs take a holistic approach, offering interconnected services that complement lending activities and are targeted at entrepreneurs at each stage of business development. Services being offered include up-front business training; specialized technical assistance; mentoring programs; sector-specific advice and support; networking opportunities; coordinated sales and marketing programs; and the development of formal links with banks, local community colleges, and other institutions (Edgcomb and Klein, 2005). Of course, many start-up businesses don't make it; that's an inescapable aspect of the risks that small business entrepreneurs face. But the services provided by microenterprise programs offer borrowers a strong foundation in the fundamentals of running a business and give their businesses a better chance to grow and flourish in a competitive marketplace.

These services benefit the lender by making the borrowers more creditworthy, but providing these services to budding entrepreneurs is labor intensive and requires considerable expertise. Because microfinance clients are rarely able to pay for these services, the costs have generally been underwritten by philanthropic efforts and public-private partnerships. Whether U.S. microfinance programs can become financially self-sustaining is a key question for the future.

Currently, microenterprise organizations are experimenting with business models in the effort to promote self-sustainability. Some are trying to enhance their profitability by offering a wider array of fee-based services, such as check cashing and the facilitation of remittances. Others have turned to technology to reduce their costs. Acción USA, for instance, has reduced transaction, underwriting, and servicing costs through an Internet lending initiative.4 It has also reduced its training costs through online and distance-learning courses. Another web-based effort, MicroMentor, matches inexperienced entrepreneurs with more experienced businesspeople, thereby providing important assistance to new business owners at a relatively low cost (http://www.micromentor.org/ Leaving the Board). The Association for Enterprise Opportunity, the principal trade association for microenterprise programs, serves as a forum for learning about innovations, developments, and best practices in this field (http://www.microenterpriseworks.org/ Leaving the Board).

Another promising avenue for the future of microfinance is the development of more partnerships with mainstream banking institutions. Mainstream banks typically don't offer the array of supportive services found at microlenders. But by partnering with a microlender that incubates very small businesses, mainstream institutions can gain new customers when the borrowers "graduate" from the microfinance program and seek larger loans. And these new customers will be more creditworthy borrowers because of the early support they received from the microfinance organization. Acción Texas and other microfinance organizations have established several mutually beneficial partnerships with large banking institutions. Such partnerships serve as two-way referral systems between the microlenders and large banks and help break down the barriers between mainstream institutions and underserved entrepreneurs.

Conclusion
To sum up, I want to affirm the important role that microfinance plays in bringing the opportunity for entrepreneurship to people who otherwise might not have it. Although some businesses will inevitably fall by the wayside, those that flourish and grow are likely to have better management and better long-term prospects than they would have without the support of microenterprise programs. Successful microbusinesses provide jobs as well as valuable products and services to their communities. Not least important, they can provide economic independence and self-reliance for the owner-entrepreneurs. The full benefits of this movement are difficult to calculate. Indeed, one important challenge for the future is to find ways to better measure the impact and cost effectiveness of microfinance programs. What is clear is that the microfinance movement has grown and adapted considerably during its short history in the United States. I hope that microfinance organizations will sustain their energetic spirit of innovation and experimentation as they strive to become more self-sufficient and adapt to our ever-changing economy.



References

Assanie, Laila, and Raghav Virmani (2006). "Incubating Microfinance: The Texas Border Experience," Federal Reserve Bank of Dallas, Southwest Economy (September/October), pp. 3-7.

Board of Governors of the Federal Reserve System (2007). Report to the Congress on the Availability of Credit to Small Businesses. Washington: Board of Governors of the Federal Reserve System, October.

Carr, James H., and Zhong Yi Tong, eds. (2002). Replicating Microfinance in the United States. Washington: Woodrow Wilson Center Press.

Cowan, Charles D., and Adrian M. Cowan (2006). "A Survey-Based Assessment of Financial Institution Use of Credit Scoring for Small Business Lending (690 KB PDF)." Washington: U.S. Small Business Administration, Office of Advocacy, November.

Edgcomb, Elaine L., and Joyce A. Klein (2005). "Opening Opportunities, Building Ownership: Fulfilling the Promise of Microenterprise in the United States." Leaving the BoardWashington: Microenterprise Fund for Innovation, Effectiveness, Learning and Development (FIELD) at the Aspen Institute, February, www.fieldus.org/Projects/MovingForward.html.

Holtz-Eakin, Douglas, David Joulfaian, and Harvey S. Rosen (1994a). "Entrepreneurial Decisions and Liquidity Constraints," Leaving the Board RAND Journal of Economics, vol. 24 (Summer), pp. 334-47.

_________ (1994b). "Sticking It Out: Entrepreneurial Survival and Liquidity Constraints," Leaving the Board Journal of Political Economy, vol. 102 (February), pp. 53-75.

Knaup, Amy E. (2005). "Survival and Longevity in the Business Employment Dynamics Data," Monthly Labor Review, vol. 128 (May), pp. 50-56.

Rosen, Harvey S. (1998). "The Future of Entrepreneurial Finance," Leaving the Board Journal of Banking and Finance, vol. 22 (August), pp. 1105-07.

Yunus, Muhammad (2006). "Nobel Lecture," Leaving the Board acceptance speech delivered at the Nobel Peace Prize ceremony, Oslo, December 10, www.nobelprize.org/nobel_prizes/peace/laureates.

Footnotes

1. Additional information is available on the United Nations website, "International Year of Microcredit," www.yearofmicrocredit.org. Leaving the Board

2. Acción USA, About Us: Our Impact, Leaving the Board www.accionusa.org/site/c.lvKVL9MUIsG/b.1388811/k.46F7/ACCIONs_Impact_on_Small_Businesses.htm.

3. Acción Texas, "Economic and Community Impact of Acción Texas, 1994-2005," Leaving the Board www.acciontexas.org/economic_impact_report.php.

4. Acción USA, Get a Loan Leaving the Board, https://secure.accionusa.org.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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