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최근 수년간 방만한 대출 행태를 지속했던 미국 모기지 대출 시장이 결국 치료를 받아야 하는 단계에 돌입했으며, 이로 인한 영향 때문에 미국 주택경기가 좀 더 오랜 기간 약화될 수밖에 없을 것이란 전망이 나오고 있다.
美 월스트리트저널(WSJ)지는 6일자 전망 기사를 통해 규제당국과 위축된 투자자들이 갈수록 보수적인 대출기준을 적용함에 따라 주택시장의 대출은 상당히 경색될 가능성이 있다며, 시장의 약세가 약 2년 정도 더 지속될 것이란 전문가들의 견해를 소개했다.
신문은 지난 10년간 세입자에서 주택소유자가 된 수 백만 명의 사람들 중에서 상당 수가 다시 세입자가 되면서 임대료가 크게 높아지게 되고, 이 때문에 다시 주택을 소유하는게 낫다는 판단이 확산되면서 주택경기가 회복될 것이란 전문가의 견해도 소개했다.
(이 기사는 6일 16시 08분 유료기사로 송고되었습니다.)
◆ 대출기관의 신속한 후퇴로 충격 더 강화
특히 업계 외부에서는 상식적으로 볼 때 충분히 대출을 받을 수 있는 사람들조차 거부받는가 하면, 변동금리부 대출을 잘 모르고 받았다가 이자부담이 크게 늘어난 사람들의 재융자 혹은 차환요구가 받아들여지지 않는 등 충격을 주고 있는 실정이다.
대출기관들이 워낙 빠른 속도로 대출전선에서 퇴각하고 있어 어떤 대출이 가능한 것인지, 그 조건은 어떤 식으로 변화되었는지 불확실하고, 특히 우대금리를 적용받는 사람들에게 대출되지만 패니매나 프레디맥이 인수하지 못하는 규모인 점보프라임 대출 금리도 급등하고 있는 실정.
이런 대출기준의 급격한 강화는 주택수요를 줄일 뿐 아니라, 또한 주택 차압으로 인해 미국 주택시장을 더욱 과잉공급 상황으로 몰아넣을 가능성이 높다.
이처럼 주택수요 약화와 공급 과잉으로 인해 주택소유자들의 담보 여유가 줄어들게 되면 차압이 더 많이 발생할 가능성이 높아지는 등 악순환이 전개될 수 있다고 WSJ는 지적했다.
이에 대해 모기지 대출업체 손버그 모기지(Thornburg Mortgage Inc.)사의 래리 골드스톤(Larry Goldstone) 대표는 "지금 시장은 공황상태"이며, 주택모기지 대출을 위한 자금을 공급하는 모기지담보 채권시장은 몇 달 내로 안정을 찾겠지만, 주택시장이 안정되려면 최소한 1~2년을 소요될 것 같다는 불안한 전망을 제출했다.
연초부터 연체율이 증가하면서 대출담보증권 수요가 줄어들자 대출기관들은 서브프라임 모기지 대출을 줄이기 시작했다. 그리고 최근 몇 주 사이 일부 대형 펀드나 기관들이 보유한 모기지 담보 증권의 신용등급 하향 수정과 손실이 발생하기 시작하면서 투자자들은 아우성치기 시작했다.
메릴린치가 보고서를 통해 대출 부도로 인한 미국 주택모기지 시장의 손실 규모가 1200억~1700억 달러에 이를 것이란 전망을 내놓으면서, 일부 투자자들은 아예 서브프라임보다 등급이 높은 알트에이(Alt-A) 시장에서도 발을 빼기 시작하는 등 사태가 악화됐다.
더구나 지난 주에는 모기지 대출기관 및 투자자들 사이에서 패닉 양상이 자체적으로 더욱 확대되는 특징을 보였다.
아메리칸홈모기지인베스트먼트(American Home Mortgage Investment Corp.)가 주거래 대출기관들이 돈 줄을 끊지 대출영업을 중단한다고 밝혔으며, 또다른 대형 대출기관의 대표가 모기지증권시장이 제대로 작동하지 못하고 있다고 경고한데다 미국 최대 주택대출 기관인 컨트리와이드 파이낸셜(Countrywide Financial Corp.)은 충분한 현금을 확보하고 있다고 밝혔는데도 주가가 6.6% 급락했다. 또 일부 대출기관들은 투자자들에게 판매할 수 있을 지 여부라 불확실해 일시적으로 모기지신청 접수를 받지 않을 것이라고 밝히기도 했다.
6개월 전까지만 해도 그 위험하다는 서브프라임 모기지 시장에 대한 거리낌 없는 매수 의지를 보이던 투자자들이 시장에서 발을 빼자 대출기관들은 패니매나 프레디맥과 같은 준정부기구에게 매각할 수 있는 전통적인 형태의 모기지 대출로 업무를 집중하고자 하는 태도를 보이게 됐다.
이 때문에 패니매와 프레디맥의 모기지증권 시장 내 비중은 지난 해 37%에서 49%까지 급격히 증가했다.
◆ 美주택시장 2년 정도 더 약세 지속할 듯
얀 해치어스(Jan Hatzius) 골드만삭스 수석 美이코노미스트는 최근 대출기준 강화로 인해 이전에는 주택구입 대출 자격이 있던 사람들 중 최소 10%~15%가 자격을 잃은 것으로 보이며, 또한 대출자격이 있는 사람들도 지금은 주택가격이 더 하락할 것으로 보기 때문에 주택구입 의사가 없기 때문에 주택시장은 최소한 2년 정도 약세를 유지할 것이라고 주장했다.
이 같은 주택시장 약세 지속 전망은 주택 재고가 흡수되는데 상당한 시간이 소요되기 때문이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 현재 기존주택 420만호와 신규주택 50만호 정도가 시장에 나와 있으며, 이는 현재 매매 속도로 볼 때 약 8개월 반 정도의 재고 규모다. 보통 5개월 내지 6개월 분의 재고가 적정 수준이라고 평가된다.
여기다가 차압된 주택도 공급 물량으로 더해진다. 무디스 이코노미닷컴에 따르면 올해부터 내년까지 약 250만 명의 주택 소유자들이 대출을 연체할 것으로 보이며, 이들 중 일부는 대출조건 수정으로 주택을 계속 소유하는 것이 가능하지만 약 170만 명 정도는 차압으로 인해 주택을 잃게 될 것으로 전망된다.
지난 10년간 미국 주택시장의 호황은 약 500만 명 정도의 세입자들을 주택소유자로 바꾸어 놓았으나, 이들 중 상당 수는 더이상 주택담보 대출을 상환할 능력이 없는 것으로 보인다고 윌리엄 휘튼(William Wheaton) MIT 부동산 경제학 담당 교수는 지적했다.
휘튼 교수는 500만 명 중에서 약 2/3 정도가 다시 세입자 신세로 전락하게 될 것으로 전망했다. 이는 결국 임대료를 높이면서 다시 한번 주택을 소유하는 것이 나을 것이라 판단과 함께 2009년 혹은 2010년 정도에 새롭게 주택시장을 부활시키는 요인으로 작용할 것이라고 주장했다.
美 월스트리트저널(WSJ)지는 6일자 전망 기사를 통해 규제당국과 위축된 투자자들이 갈수록 보수적인 대출기준을 적용함에 따라 주택시장의 대출은 상당히 경색될 가능성이 있다며, 시장의 약세가 약 2년 정도 더 지속될 것이란 전문가들의 견해를 소개했다.
신문은 지난 10년간 세입자에서 주택소유자가 된 수 백만 명의 사람들 중에서 상당 수가 다시 세입자가 되면서 임대료가 크게 높아지게 되고, 이 때문에 다시 주택을 소유하는게 낫다는 판단이 확산되면서 주택경기가 회복될 것이란 전문가의 견해도 소개했다.
(이 기사는 6일 16시 08분 유료기사로 송고되었습니다.)
◆ 대출기관의 신속한 후퇴로 충격 더 강화
특히 업계 외부에서는 상식적으로 볼 때 충분히 대출을 받을 수 있는 사람들조차 거부받는가 하면, 변동금리부 대출을 잘 모르고 받았다가 이자부담이 크게 늘어난 사람들의 재융자 혹은 차환요구가 받아들여지지 않는 등 충격을 주고 있는 실정이다.
대출기관들이 워낙 빠른 속도로 대출전선에서 퇴각하고 있어 어떤 대출이 가능한 것인지, 그 조건은 어떤 식으로 변화되었는지 불확실하고, 특히 우대금리를 적용받는 사람들에게 대출되지만 패니매나 프레디맥이 인수하지 못하는 규모인 점보프라임 대출 금리도 급등하고 있는 실정.
이런 대출기준의 급격한 강화는 주택수요를 줄일 뿐 아니라, 또한 주택 차압으로 인해 미국 주택시장을 더욱 과잉공급 상황으로 몰아넣을 가능성이 높다.
이처럼 주택수요 약화와 공급 과잉으로 인해 주택소유자들의 담보 여유가 줄어들게 되면 차압이 더 많이 발생할 가능성이 높아지는 등 악순환이 전개될 수 있다고 WSJ는 지적했다.
이에 대해 모기지 대출업체 손버그 모기지(Thornburg Mortgage Inc.)사의 래리 골드스톤(Larry Goldstone) 대표는 "지금 시장은 공황상태"이며, 주택모기지 대출을 위한 자금을 공급하는 모기지담보 채권시장은 몇 달 내로 안정을 찾겠지만, 주택시장이 안정되려면 최소한 1~2년을 소요될 것 같다는 불안한 전망을 제출했다.
연초부터 연체율이 증가하면서 대출담보증권 수요가 줄어들자 대출기관들은 서브프라임 모기지 대출을 줄이기 시작했다. 그리고 최근 몇 주 사이 일부 대형 펀드나 기관들이 보유한 모기지 담보 증권의 신용등급 하향 수정과 손실이 발생하기 시작하면서 투자자들은 아우성치기 시작했다.
메릴린치가 보고서를 통해 대출 부도로 인한 미국 주택모기지 시장의 손실 규모가 1200억~1700억 달러에 이를 것이란 전망을 내놓으면서, 일부 투자자들은 아예 서브프라임보다 등급이 높은 알트에이(Alt-A) 시장에서도 발을 빼기 시작하는 등 사태가 악화됐다.
더구나 지난 주에는 모기지 대출기관 및 투자자들 사이에서 패닉 양상이 자체적으로 더욱 확대되는 특징을 보였다.
아메리칸홈모기지인베스트먼트(American Home Mortgage Investment Corp.)가 주거래 대출기관들이 돈 줄을 끊지 대출영업을 중단한다고 밝혔으며, 또다른 대형 대출기관의 대표가 모기지증권시장이 제대로 작동하지 못하고 있다고 경고한데다 미국 최대 주택대출 기관인 컨트리와이드 파이낸셜(Countrywide Financial Corp.)은 충분한 현금을 확보하고 있다고 밝혔는데도 주가가 6.6% 급락했다. 또 일부 대출기관들은 투자자들에게 판매할 수 있을 지 여부라 불확실해 일시적으로 모기지신청 접수를 받지 않을 것이라고 밝히기도 했다.
6개월 전까지만 해도 그 위험하다는 서브프라임 모기지 시장에 대한 거리낌 없는 매수 의지를 보이던 투자자들이 시장에서 발을 빼자 대출기관들은 패니매나 프레디맥과 같은 준정부기구에게 매각할 수 있는 전통적인 형태의 모기지 대출로 업무를 집중하고자 하는 태도를 보이게 됐다.
이 때문에 패니매와 프레디맥의 모기지증권 시장 내 비중은 지난 해 37%에서 49%까지 급격히 증가했다.
◆ 美주택시장 2년 정도 더 약세 지속할 듯
얀 해치어스(Jan Hatzius) 골드만삭스 수석 美이코노미스트는 최근 대출기준 강화로 인해 이전에는 주택구입 대출 자격이 있던 사람들 중 최소 10%~15%가 자격을 잃은 것으로 보이며, 또한 대출자격이 있는 사람들도 지금은 주택가격이 더 하락할 것으로 보기 때문에 주택구입 의사가 없기 때문에 주택시장은 최소한 2년 정도 약세를 유지할 것이라고 주장했다.
이 같은 주택시장 약세 지속 전망은 주택 재고가 흡수되는데 상당한 시간이 소요되기 때문이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 현재 기존주택 420만호와 신규주택 50만호 정도가 시장에 나와 있으며, 이는 현재 매매 속도로 볼 때 약 8개월 반 정도의 재고 규모다. 보통 5개월 내지 6개월 분의 재고가 적정 수준이라고 평가된다.
여기다가 차압된 주택도 공급 물량으로 더해진다. 무디스 이코노미닷컴에 따르면 올해부터 내년까지 약 250만 명의 주택 소유자들이 대출을 연체할 것으로 보이며, 이들 중 일부는 대출조건 수정으로 주택을 계속 소유하는 것이 가능하지만 약 170만 명 정도는 차압으로 인해 주택을 잃게 될 것으로 전망된다.
지난 10년간 미국 주택시장의 호황은 약 500만 명 정도의 세입자들을 주택소유자로 바꾸어 놓았으나, 이들 중 상당 수는 더이상 주택담보 대출을 상환할 능력이 없는 것으로 보인다고 윌리엄 휘튼(William Wheaton) MIT 부동산 경제학 담당 교수는 지적했다.
휘튼 교수는 500만 명 중에서 약 2/3 정도가 다시 세입자 신세로 전락하게 될 것으로 전망했다. 이는 결국 임대료를 높이면서 다시 한번 주택을 소유하는 것이 나을 것이라 판단과 함께 2009년 혹은 2010년 정도에 새롭게 주택시장을 부활시키는 요인으로 작용할 것이라고 주장했다.
