[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 호남권을 차세대 반도체 산업 거점으로 육성하기 위해 국가산업단지 조성과 대규모 투자 계획을 추진하면서 광주·전남·전북을 중심으로 기대감이 커지고 있다. 다만 과거 삼성전자 평택캠퍼스 조성으로 '반도체 특수'가 기대됐던 경기 평택이 여전히 대규모 미분양을 안고 있다는 점에서 호남 역시 산업단지 조성과 함께 주택 공급이 과도하게 이뤄질 경우 비슷한 상황이 재현될 수 있다는 우려도 나온다.

실제로 수도권 반도체 벨트에 속한 평택과 용인·화성은 같은 반도체 산업 호재를 누렸지만 시장 성적은 크게 엇갈렸다. 서울 접근성과 광역교통망, 자족기능, 주택 공급 규모 등의 차이에 따라 미분양 규모와 시장 흐름이 달라진 것이다. 업계에서는 호남 반도체 클러스터 역시 산업 투자 속도와 주택 공급 규모의 균형이 시장 안착의 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다.

◆ 같은 수도권 반도체 벨트지만 평택, 용인·동탄 미분양 차이 확연

3일 업계에 따르면 호남권 반도체 산업 육성 계획으로 지역 부동산 시장의 기대감이 커지고 있지만 평택 사례처럼 주택 공급이 실제 수요보다 앞설 경우 미분양 부담이 커질 수 있다는 관측이 나온다.

정부가 호남권을 미래 반도체 산업의 핵심 거점으로 육성하기 위해 국가산업단지 조성과 연구개발 기반 구축, 기업 투자 유치 등을 추진하는 가운데 지역 부동산 시장에서는 산업단지 조성에 따른 주택 수요 확대 기대감도 함께 커지고 있다.

평택은 반도체 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향을 가장 잘 보여주는 사례로 꼽힌다. 삼성전자 평택캠퍼스와 고덕국제신도시 개발이 본격화되면서 대규모 인구 유입이 예상됐고, 이를 바탕으로 민간 건설사들의 신규 분양도 잇따랐다. 당시에는 반도체 산업 성장과 함께 주택 수요도 빠르게 늘어날 것으로 예상됐다. 

삼성전자 평택캠퍼스 조성이 본격화된 뒤 고덕국제신도시를 중심으로 확대됐다. 고덕국제신도시는 2017년 첫 아파트 분양이 시작됐고 이후 삼성전자 배후 수요 기대감과 맞물려 신규 분양이 이어졌다. 하지만 결과는 기대와 달랐다. 경기도 미분양 주택 현황에 따르면 올해 4월 말 기준 평택시 미분양은 3389가구로 지난해 같은 달 4855가구와 비교하면 30%(1466가구) 감소했지만 여전히 경기도 내에서도 손꼽히는 규모다. 

반면 같은 수도권 반도체 벨트에 속하는 용인과 화성은 상대적으로 안정적인 흐름을 보였다. 올해 4월 말 기준 용인시 미분양은 428가구, 화성시는 61가구에 그쳤다. 평택과 비교하면 미분양 규모 차이가 뚜렷하다. 

이는 반도체 산업 유치 여부보다 공급 규모와 시기, 서울 접근성, 교통 인프라, 기존 주거 수요 등에 따른 결과로 풀이된다.

평택은 삼성전자 평택캠퍼스 조성과 고덕국제신도시 개발이 맞물리며 대규모 주택 공급이 한꺼번에 이뤄진 반면, 용인은 반도체 클러스터 기대감에도 기존 주거지와 교통망을 중심으로 수요가 분산되며 미분양 부담이 상대적으로 작았던 것으로 보여진다. 화성 역시 동탄신도시와 수도권광역급행철도(GTX)-A, SRT 등 광역교통망을 기반으로 실수요가 뒷받침됐다는 설명이다.

산업단지 조성만으로 주택 수요가 자동으로 늘어나는 것은 아니라는 점을 평택 사례가 보여준 셈이다. 기업 투자와 실제 고용 창출, 협력업체 이전, 인구 유입까지는 상당한 시간이 필요한 반면 주택 공급은 상대적으로 빠르게 이뤄질 수 있기 때문이다.

◆ 호남 미분양은 감소세…공급 속도 조절이 성패 가를 듯

현재 호남권 미분양 상황은 평택과는 다소 차이가 있다. 올해 5월 말 기준 광주 미분양은 1259가구, 전북은 1690가구, 전남은 2467가구다. 지난해 5월 말과 비교하면 광주는 1298가구에서 1259가구로 소폭 감소했고, 전북은 3124가구에서 1690가구, 전남은 3786가구에서 2467가구로 1400가구 줄었다. 

현재 미분양 규모만 놓고 보면 평택보다 부담은 크지 않다. 하지만 업계에서는 이를 근거로 공급 확대를 낙관해서는 안 된다고 지적한다. 반도체 산업단지 조성 초기에는 기업 투자 기대감이 커지면서 주택 공급이 빠르게 늘어나는 경우가 많지만 실제 주택 수요는 공장 착공과 기업 입주, 협력업체 이전, 고용 창출 등 산업 생태계가 자리 잡는 속도에 맞춰 형성되기 때문이다.

특히 지방은 수도권보다 인구 증가세가 제한적이고 실수요 기반도 상대적으로 약하다. 산업단지 조성이 계획보다 늦어지거나 기업 투자 규모가 기대에 미치지 못할 경우 공급 물량이 시장에서 충분히 소화되지 못하면서 미분양이 다시 늘어날 가능성도 배제하기 어렵다는 분석이다.

물론 평택과 호남을 동일 선상에서 비교하기는 어렵다. 평택은 수도권이라는 입지와 삼성전자라는 초대형 단일 투자, 신도시 개발이 동시에 진행된 지역인 반면 호남은 산업 구조와 인구 기반, 개발 방식이 다르다. 다만 산업 호재만을 근거로 주택 공급을 서두를 경우 실제 수요 형성 속도를 앞지를 수 있다는 점에서 평택 사례는 호남 반도체 벨트가 참고해야 할 선행 사례라는 평가가 나온다.

업계 관계자는 "산업단지 조성은 지역 경제를 키우는 중요한 계기가 될 수 있지만 기업 투자와 주택 수요가 같은 속도로 움직인다고 보기는 어렵다"며 "호남도 반도체 산업 육성과 함께 공급 물량과 분양 시기를 얼마나 정교하게 조절하느냐가 시장 안착 여부를 결정할 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com