[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 4월 27일 건설·부동산 시장에서는 극심한 매물 가뭄으로 인해 서울 아파트 전셋값이 역대 최고 수준으로 치솟으며 서민들의 주거 불안이 가중되고 있습니다. 고금리 장기화의 여파로 주거 및 상업 시설이 대거 경매로 밀려나고 있으며, 대출 규제 영향으로 강남 상급지 대신 양천 등 일부 자치구로 매수세가 쏠리는 극단적인 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

◆ "내 집은 어디에"…씨 마른 전세에 월세도 '껑충'

서울 아파트 전세 물건이 줄어들면서 평균 전셋값이 6억8147만원으로 역대 최고치를 기록했습니다. 이달 전셋값 상승률은 0.86%로 1월 이후 4개월 연속 오름폭을 키우고 있으며, 25개 자치구 전역에서 상승세가 나타났습니다. 전월세 가격이 오르는 주요 원인은 매물 부족으로 올해 1월 1일 2만3060건이었던 서울 전세 매물이 26일 기준 1만5422건으로 대폭 줄어들었습니다.

수요 대비 공급 부족도 심화해 한국부동산원의 4월 셋째 주 전세수급지수는 108.4로 최고치를 기록했습니다. 반전세 등 월세를 낀 계약이 많아지며 지난달 서울 아파트 월세통합가격지수 역시 101.1로 통계 집계 이래 가장 높았습니다. 여기에 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 지난해보다 줄었고, 내년에는 1만7197가구로 더욱 감소할 전망입니다. 실거주 의무 강화와 장기보유특별공제 축소 등 정책 변화까지 맞물려 전세 공급 부족이 한층 심화할 수 있다는 우려가 나옵니다.

◆ 이자 못 버티고 줄도산…법원으로 몰려드는 집과 상가

부동산 경기 침체 속 주거시설과 상가, 공장 등이 줄줄이 경매 시장으로 향하고 있습니다. 지지옥션에 따르면 지난해 주거시설 경매 진행 건수는 10만8742건으로 금리 인상 이전인 2021년의 두 배를 넘겼습니다. 올해도 1월부터 4월 말까지 4만건을 넘기며 지난해 같은 기간보다 1만건 이상 많아졌습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 더딘 경기 회복과 금리 인상, 대출 규제 부담이 뒤늦게 반영된 결과로 분석됩니다.

주거용 시설 경매 건수 중 70% 이상이 빌라 등 비아파트 8973건이었으며 아파트는 30% 미만이었습니다. 상가 낙찰률은 10~20%대에 그쳐 주인을 찾지 못하는 물건이 쌓이고 있으며, 강남구 대치동의 한 건물은 감정가 98억원에 나왔으나 2회 유찰해 63억원으로 최저가가 떨어졌습니다. 공장 역시 이번 달 경매 건수가 1222건으로 역대 가장 많았습니다. 이처럼 쏟아지는 경매 물건을 처리하기 위해 전국 법원들은 올해 경매 담당 부서를 지난해보다 100개가량 많은 413개로 늘렸습니다.

◆ 강남엔 먼지만 쌓이는데…날개 돋친 듯 팔리는 '한강벨트'

서울 아파트 매물의 소화 속도가 자치구별로 큰 차이를 보이고 있습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 데이터를 교차 분석한 결과, 지난달 성동·마포·광진·영등포·양천·강동구 등 한강벨트 7개구 매물 흡수율은 36.9%로 집계됐습니다. 한강벨트는 신규 매물 10건 중 3.7건이 거래되는 등 매물이 나오는 만큼 거래로 이어지는 경우가 많았으며, 특히 양천구는 매물 10건이 나오면 5.4건이 팔린 것으로 나타났습니다.

강남·서초·송파·용산 등 핵심 4구의 매물 흡수율은 16.6%에 그쳤고 서초구는 매물 10건당 0.7건 팔리는 데 머물렀습니다. 핵심 지역 평균 거래는 1.7건 수준에 불과했습니다. 이는 대출 규제와 실거주 의무로 인해 상급지 매수가 차단됐기 때문으로 분석됩니다. 양천과 영등포 등에서는 매물이 원활하게 소화되는 반면, 강남 3구 등에서는 매물이 나와도 거래로 이어지지 못하고 쌓이는 모습입니다.

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