[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부동산 경기 불확실성 여파로 올 초 서울 지역 오피스빌딩 및 사무실 매매 시장이 일제히 위축된 흐름을 보였다. 굵직한 대형 거래가 사라지며 거래금액이 전월 대비 70% 이상 급감한 가운데, 건축인허가 지표마저 떨어져 향후 공급 가뭄마저 우려되고 있다. 리츠(REITs, 부동산투자회사)로 대표되는 부동산 간접투자 시장에선 오피스 자산에 대한 선호도가 여전히 높게 유지되며 뚜렷한 양극화가 드러난다.

27일 상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 올 1월 서울 오피스빌딩 매매 거래는 총 7건으로 전월(8건) 대비 12.5% 감소했다. 거래 금액은 6213억원에서 1486억원으로 76.1% 줄었다. 매매가격이 1000억원을 상회하는 거래는 발생하지 않은 가운데, 강남구 신사동 '명화빌딩(612억원)'과 강남구 논현동 '마루빌딩(365억원)'이 각각 매매가격 기준 1, 2위를 차지했다.
 
전월 거래가 없었던 YBD(영등포·마포구)에서 1건의 거래가 발생해 165억원을 기록했다. GBD(강남·서초구)와 마곡, 성수 등 그 외 지역 거래량은 각각 2건, 4건으로 전월과 동일했다. GBD의 거래금액은 1668억원에서 977억원으로 41.4% 감소했고 그 외 지역은 3989억원에서 344억원으로 91.4% 하락했다. 전월 2건의 거래가 이뤄졌던 CBD(종로·중구)에서는 매매거래가 발생하지 않았다.
 
매수가 진행된 오피스빌딩 7건 중 4건은 법인이 매수한 것으로 나타났다. 이 가운데 법인 매도는 3건, 개인 매도는 1건이었다. 나머지 3건 중 2건은 개인 간 거래였고 1건은 공공기관 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 738억원으로 전체의 49.6%를 차지했다. ▲개인(매도)과 법인(매수)간 거래 612억원(41.2%) ▲공공기관간 거래 109억원(7.3%) ▲개인간 거래 28억원(1.9%) 순이었다.
 
사무실 매매시장에서는 전체 거래 80건 중 43건의 매수자가 개인으로 확인됐다. 이 중 개인 간 거래는 42건, 기타 유형과 개인 간 거래는 1건이었다. 법인이 매수한 거래 35건 중 개인 매도는 21건, 법인 매도는 14건에 해당했다. 나머지 2건은 개인이 매도하고 기타 유형이 매수한 거래였다.

오피스 자산은 부동산 간접투자 시장에서 기관 투자자를 중심으로 자금이 유입돼 핵심 투자처로 자리하고 있다. 서울 오피스 시장은 리츠의 주요 투자 대상 중 하나다. 올해 1월 기준 리츠 자산 총액은 117조7400억원으로 전월(117조8600억원) 대비 0.1% 감소했으나 전년 동월(101조800억원) 대비로는 16.5% 증가했다.

부동산 유형별 리츠 자산 비중에서는 오피스가 34.9%로 주택(42.7%)에 이어 두 번째로 높은 비중을 차지했다. 같은 기간 리츠 내 오피스 자산 총액은 41조1400억원으로 전월(41조2800억원)에 비해 0.3% 줄었으나 전년 동월(29조6000억원) 대비로는 39.0% 증가했다.

현재 오피스 시장의 신규 공급량을 보여주는 사용승인 면적은 크게 늘어난 반면, 향후 공급 물량을 예고하는 건축인허가 지표는 큰 폭으로 떨어져 대조적인 양상을 보였다.
 
국토교통부에 따르면 지난 1월 사용승인허가를 받은 업무시설(오피스빌딩·사무실) 연면적은 12만1656㎡로 전월(4만1732㎡) 대비 191.5%, 전년 동월(9만4810㎡) 대비 28.3% 증가한 것으로 집계됐다. 사용승인허가 건수는 8건으로 전월과 같았고 전년 동월(9건)보다는 1건 감소했다.
 
신규 공급 예정인 업무시설 연면적은 2만4121㎡로 조사됐다. 전월(29만7327㎡)과 전년 동월(6만3906㎡) 대비 각각 91.9%, 62.3% 감소한 수치다. 건축인허가 건수는 10건으로 전월(11건)보다 1건 줄었고 전년 동월(6건)과 비교하면 66.7% 증가했다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "1월 서울시 오피스 매매시장은 1000억원 이상의 거래 부재로 전체 거래금액이 전월 대비 크게 감소했다"며 "불확실성이 이어지는 시장에서도 리츠 내 오피스 자산 총액이 전년 동월 대비 증가하는 등 우량 오피스 자산에 대한 선호는 지속되고 있다"고 말했다.

Q. 올 1월 서울 오피스빌딩 매매 시장의 전반적인 거래 규모는 어땠나요?
A. 1월 서울 오피스빌딩 매매 거래는 총 7건, 거래 금액은 1486억원으로 전월 대비 각각 12.5%, 76.1% 크게 감소했습니다. 1000억원을 상회하는 대형 거래가 단 한 건도 발생하지 않은 것이 거래액 급감의 주된 원인입니다.

Q. 지역별 거래 동향과 가장 높은 가격에 매매된 빌딩은 무엇인가요?
A. 도심권역(CBD)은 거래가 전무했던 반면, 여의도권역(YBD)에서 1건, 강남권역(GBD)에서 2건, 그 외 마곡·성수 등에서 4건이 거래됐스니다. 가장 비싸게 거래된 곳은 강남구 신사동 '명화빌딩(612억원)'과 강남구 논현동 '마루빌딩(365억원)'이었습니다.

Q. 매매 시장이 위축된 상황에서 리츠 등 간접투자 시장의 오피스 자산 입지는 어떠한가요?
A. 불확실성 속에서도 우량 자산에 대한 선호는 뚜렷합니다. 오피스는 리츠 자산 비중에서 주택에 이어 두 번째(34.9%)로 높으며, 1월 기준 리츠 내 오피스 자산 총액은 전년 동월 대비 무려 39.0%나 증가하며 핵심 투자처로 자리 잡고 있습니다.

Q. 오피스빌딩과 일반 사무실의 주요 매수 주체는 어떻게 달랐나요?
A. 오피스빌딩은 전체 7건 중 4건을 법인이 매수하고 거래 금액의 절반가량(49.6%)이 법인 간 거래일 정도로 기업 중심이었습니다. 반면 일반 사무실 매매는 전체 80건 중 절반 이상인 43건을 개인이 매수하며 개인 투자자의 참여가 더 활발했습니다.

Q. 현재와 향후 서울 오피스 시장의 공급 전망 지표는 어떻게 나타나고 있나요?
A. 현재 신규 공급량을 보여주는 업무시설 '사용승인 면적'은 전월 대비 191.5% 급증했습니다. 하지만 향후 공급 물량을 예고하는 '건축인허가 면적'은 전월 대비 91.9% 폭락하여, 단기 공급은 늘었으나 장기적인 공급 가뭄이 예상되는 대조적인 모습을 보였습니다.

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