[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 2월 19일 건설·부동산 업계는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 구조조정 한파와 좀처럼 꺾이지 않는 서울 전셋값 상승세에 주목했습니다. 금융당국의 깐깐한 평가 속에 중견 건설사들의 자금난 우려가 커지고 있으며, 세입자들의 주거 불안도 가중되고 있습니다. 1기 신도시 재건축 현장에서는 선도지구 지정을 위한 단지별 경쟁이 최고조에 달하며 시장의 명암이 극명하게 엇갈리는 모습입니다.

◆ 부동산 PF 구조조정 한파…중견 건설사 유동성 위기 고조
부동산 PF 사업장 옥석 가리기가 본격화되면서 중견 건설사들의 유동성 위기가 업계 최대 화두로 떠올랐습니다. 금융당국의 평가 기준이 대폭 강화됨에 따라 사업성이 부족한 지방 현장을 중심으로 자금줄이 마르며 위기감이 커지고 있습니다. 실제로 지난해 국토교통부 시공능력평가 111위인 광주·전남 중견 건설사 삼일건설은 지난달 광주지법에 법정관리를 신청하기도 했습니다.

부실 사업장에 대한 신속한 경·공매를 유도하는 정부 방침에 따라 다수의 사업장이 토지 매각 수순을 밟고 있습니다. 정상 사업장에 한해 유동성을 지원해 충격을 최소화한다는 계획이지만, 고금리와 공사비 인상이라는 이중고 속에 차환마저 막힌 건설사들이 늘어나며 연쇄 부도 공포감을 잠재우기에는 역부족이라는 평가가 지배적입니다.

◆ 전셋값 어디까지 오르나…이사철 앞두고 세입자 '진땀'
서울 아파트 전셋값이 장기간 상승세를 이어가며 세입자들의 주거 불안이 가중되고 있습니다. 고금리 기조가 유지되면서 매매 대신 전세를 택하는 수요가 늘어난 데다, 올해 서울 지역 신규 입주 물량이 예년보다 크게 급감한 것이 전셋값 상승의 주요 원인으로 꼽힙니다. 학군지나 직주근접성이 뛰어난 강남, 마포, 성동구 일대의 전세 매물 품귀 현상이 심화하고 있습니다. 다가오는 봄 이사철 수요까지 겹치면서 전셋값 상승세는 당분간 꺾이지 않을 전망입니다.

일부 단지에서는 전셋값이 매매가에 육박하는 깡통전세 우려마저 고개를 들고 있습니다. 갱신계약 만료를 앞둔 세입자들은 크게 뛴 보증금을 감당하지 못해 외곽 지역으로 밀려나는 현상도 관측됩니다. 수요 대비 공급 부족 현상이 심화하면서 신규 전세뿐만 아니라 월세 가격까지 동반 상승하는 추세라 주거비 부담 완화를 위한 대책 마련이 시급하다는 지적입니다.

◆ 1기 신도시 재건축 선도지구 지정 임박…주민 동의율 확보전 치열
1기 신도시 재건축을 위한 선도지구 지정이 다가오면서 단지별 주민 동의율 확보 경쟁이 치열하게 전개되고 있습니다. 각 지방자치단체가 올 상반기 중 선도지구를 최종 선정할 계획인 가운데, 지정 단지는 용적률 상향과 안전진단 면제 등 파격적인 혜택을 받아 재건축 사업에 속도를 낼 수 있습니다. 경기 성남 분당구 시범단지나 고양 일산신도시 강촌마을 등 유력 후보 단지들은 소유주 대상 설명회를 연일 개최하며 90% 이상의 높은 동의율 확보에 총력을 기울이고 있습니다.

최근 급등한 공사비로 인해 조합원 분담금 규모가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 우려도 제기됩니다. 일부 단지에서는 과도한 분담금 예상액에 부담을 느낀 소유주들이 반대 목소리를 내며 사업 추진에 난항을 겪기도 합니다. 분담금 최소화 방안이 선도지구 지정의 막판 최대 변수로 작용할 것으로 보입니다.

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