[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "재건축과 리모델링 등 전통적인 주거 개선 모델이 공사비 급등과 규제로 한계에 다다랐습니다. 이제는 맞춤형, 대수선형, 이주 없는 리모델링과 같은 다양한 유형의 확산이 필요한 시점입니다." (신동우 한국리모델링융합학회 회장)

고금리와 원자재 가격 상승으로 정비사업 시장이 얼어붙은 가운데, 국내 주요 건설사들이 기존의 '전면 철거 후 신축' 방식을 벗어난 새로운 리모델링 해법을 제시했다.

3일 오후 한국리모델링융합학회는 서울 강남구 소재 건설회관에서 '리모델링 2.0-지속 가능한 주거 미래와 진정성 찾기'를 주제로 미래전략 세미나를 개최했다. 이날 세미나에는 포스코이앤씨, 삼성물산, 현대건설 등 국내 시공능력평가 상위 건설사들이 총출동해 각 사의 차세대 리모델링 전략을 발표했다.

이들은 공통적으로 리모델링을 통해 탄소중립 시대에 부합하고 공사비 부담을 낮추면서도 주거 질을 획기적으로 높일 수 있는 기술적 대안을 내놓았다.

◆ 포스코이앤씨, '나무'로 수직증축 하중 문제 해결..."콘크리트보다 60% 가벼워"

첫 번째 발표자로 나선 임종진 포스코이앤씨 건축연구그룹 과장은 '경량화 목구조 기반 아파트 수직증축 시스템'을 주제로 발표하며, 리모델링 시장의 최대 난제인 '수직증축 구조 안전성'을 해결할 열쇠로 목재를 제시했다.

리모델링 시장에서 수직증축은 사업성을 높일 수 있는 핵심 수단임에도 불구하고, 기존 아파트 기초 파일(Pile)의 지지력 한계와 까다로운 구조 안전성 검토로 인해 사실상 중단된 상태다.

임 과장은 "오래된 아파트의 기존 말뚝 파일은 설계 지지력이 명확하지 않아 통상 40톤 내외로 제한적인데, 아파트를 위로 올리면(수직증축) 하중이 늘어나 기존 파일만으로는 버티기 어렵다"며 "파일을 보강하려 해도 역학적으로 하중 분산이 쉽지 않아 구조적 'NG(불가)'가 나는 경우가 많다"고 지적했다.

포스코이앤씨가 제안한 해법은 바닥재를 콘크리트 대신 목재로 바꾸는 것이다. 임 과장은 "바닥 슬래브에 CLT(교차적층목재) 등 공학목재를 사용하고 층간소음 방지재와 토핑 콘크리트를 결합한 건식 바닥 시스템을 적용하면, 기존 철근콘크리트(RC) 슬래브 대비 중량을 약 60% 줄일 수 있다"고 설명했다.

그는 "줄어든 무게만큼 수직증축 시 기존 파일이 받는 부하를 줄여 별도의 대규모 기초 보강 없이도 안전성을 확보할 수 있는 여지가 생긴다"며 "목재는 탄소를 저장하는 성질이 있어 건설 자재 중 탄소 배출 비중이 높은 콘크리트를 대체함으로써 친환경 '스코프3(Scope 3)' 달성에도 기여한다"고 강조했다.

◆ 삼성물산, "2000년대 아파트, 부수지 말고 업그레이드"...'넥스트 리모델링'

송형민 삼성물산 리모델링팀 프로는 2000년대 이후 지어진 '3세대 아파트'에 특화된 '넥스트 리모델링(Next Remodeling)'을 소개했다. 용적률이 이미 높아 재건축 사업성이 나오지 않고, 골조와 지하주차장이 양호해 굳이 대규모 증축이 필요 없는 단지들이 타깃이다.

송 프로는 "1970~80년대 아파트는 재건축, 1990년대 아파트는 증축형 리모델링이 답일 수 있지만, 2000년대 이후 브랜드 아파트들은 사정이 다르다"며 "이미 용적률을 다 찾아먹어 일반분양분이 나오지 않는 상황에서 무리하게 골조를 건드리는 증축은 공사비만 높일 뿐"이라고 분석했다.

삼성물산이 제안한 '넥스트 리모델링'은 골조는 유지하되 디자인, 커뮤니티, 시스템을 '하이엔드'급으로 일신하는 전략이다. ▲가변형 벽체와 히든 도어를 활용해 공간 활용성을 극대화한 '에이블 유닛(Able Unit)' ▲외단열과 태양광을 결합한 '그린 실드' ▲단지 내 조경을 입체적으로 활용한 '레이어드 네이처' 등이 핵심 기술이다.

송 프로는 "기존 재건축이나 증축형 리모델링이 인허가와 공사에 10년 가까이 걸리는 반면, 넥스트 리모델링은 인허가 절차 간소화와 공정 단순화로 '준비 2년, 공사 2년' 등 총 4년 내에 입주가 가능하다"며 "공사비 역시 증축 공정을 생략하고 상품 고급화에 집중하기 때문에 효율적"이라고 설명했다. 특히 "조합 방식을 통해 안정적인 사업 추진과 자산 가치 상승을 동시에 이뤄내며 '래미안' 브랜드를 적용할 수 있다는 것이 가장 큰 메리트"라고 덧붙였다.

◆ 현대건설, "살면서 고친다"...이주 고통 없는 '더 뉴 하우스'

마지막 발표자인 이형덕 현대건설 리모델링팀 팀장은 '이주 없는 리모델링'이라는 파격적인 개념의 '더 뉴 하우스(The New House)'를 선보였다.

이 팀장은 "멀쩡히 살고 있는 집을 비우고 3~4년씩 나가 살아야 하는 '이주'야말로 리모델링의 가장 큰 진입 장벽"이라며 "최근 2000년대 준공 단지를 조사해보니 이미 개별적으로 1억원이 넘는 인테리어를 한 세대가 30%에 달했다. 이들에게 무조건 나가라고 하는 것은 설득력이 없다"고 말했다.

현대건설의 '더 뉴 하우스'는 주민이 거주하는 상태에서 단지 내 유휴 공간을 찾아내 커뮤니티와 주차장을 확충하는 방식이다. ▲단지 내 경사지나 지하 선큰(Sunken) 공간을 활용한 커뮤니티 신설 ▲1층 필로티 공간을 활용한 편의시설 확충 ▲로봇 주차 시스템 도입을 통한 주차면수 30~50% 증대 등이 골자다.

이 팀장은 "공사 구역과 입주민 동선을 철저히 분리해 안전을 확보하고, 모듈러 공법 등을 활용해 공사 기간을 1년 내외로 단축한다"며 "세대 내부는 원하는 집만 선택적으로 리모델링하는 '옵션제'를 도입해 주민 갈등을 최소화했다"고 밝혔다.

비용 부담을 줄이기 위한 금융 솔루션도 제시됐다. 이 팀장은 "목돈이 들어가는 분담금 부담을 덜기 위해 시중 은행 및 증권사와 협약해 구독형 분할 납부 상품을 개발했다"며 "공동주택관리법상 장기수선충당금을 활용하거나 행위허가를 통한 대수선 방식으로 진행해 절차적 속도도 빠르다"고 설명했다. 현대건설은 현재 30~40개 단지와 뉴 하우스 사업을 논의하고 있으며, 오는 3월 본격적인 사업 추진에 박차를 가할 예정이다.

이날 세미나에 참석한 박진철 대한건축학회 회장은 "전 세계가 기후 위기로 고통받는 가운데 건설 분야에서도 탄소 중립은 거스를 수 없는 흐름"이라며 "재건축보다 탄소 배출이 적고 공사 기간이 짧은 리모델링이 30년 이상 노후 건축물이 40%를 넘은 국내 실정에 맞는 지속 가능한 대안이 될 것"이라고 평가했다.

dosong@newspim.com