[GAM] 인비테이션홈스 ①트럼프 주택 규제 공포감 과했다, 월가 매수론

기사입력 : 2026년01월24일 06:59

최종수정 : 2026년01월24일 06:59

이달 앞서 트럼프 발언 이후 주가 부진
행정명령 막상 열어보니 온건, 예외도
밸류에이션 매력 부각, '17년 이후 최저
"자산가치 대비로 보면 20% 할인 거래"

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[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 도널드 트럼프 미국 대통령이 유발한 '정책 공포감'으로 인해 주가가 급락한 미국 최대 단독주택 임대 리츠인 인비테이션홈스(INVH)를 둘러싸고 월가에서 저점매수론이 나온다.

트럼프 대통령이 '대형 기관투자자의 단독주택 추가 매입 금지'를 의도한 행정명령 내용이 예상보다 온건한 것으로 평가됐고 추가 입법 조치는 난항이 예상됐다. 월가의 일부 전문가는 투자자들의 반응이 성급했다고 판단한다.

◆행정명령, 열어보니 온건

인비테이션홈스의 주가는 이달 7일 트럼프 대통령이 '대형 기관투자자의 단독주택 추가 매입을 즉시 금지하겠다'고 발언하자 당일 6% 급락해 1년 최저치로 밀렸다. 그 뒤 반등을 시도했지만 2주 넘게 연초 이후 마이너스권에 머문다.

하지만 관련 행정명령 내용을 들여다보면 투자자들의 반응이 조급했다는 설명이 따른다. 행정명령은 기관의 매입을 전면 금지하거나 매각을 강제하지 않는다. 연방기관이 대형 기관투자자의 주택 매입에 금융 지원·보증·보험·증권화를 제공하지 못하도록 지시하는 데 그친다.

관련 조처의 영향력은 제한적인 것으로 평가된다. 인비테이션홈스를 포함한 대형 단독주택 임대 리츠는 이미 민간 부채·사모펀드·자체 자금에 의존하고 있어 연방 지원 채널에 따른 즉각적인 영향이 크지 않다는 평가가 많다. 민간 자본을 활용한 거래는 여전히 가능하다.

대형 투자자가 주택 시장을 잠식한다는 비판도 사실과 다르다는 지적이 나온다. 미국 전체 단독주택 8500만채 중 임대 물량은 약 1400만채다. 1000채 이상 보유한 대형 투자자는 이 임대 물량의 3%에 불과하다. 인비테이션홈스의 점유율은 1% 미만이고 시장 대다수는 10채 이하를 보유한 소규모 개인 투자자들이다.

◆BTR 예외, 입법은 먼 길

인비테이션홈스의 최근 매입 활동도 미미하다. 작년 1~9월 기준 약 2000채를 매입하고 1000채를 매각해 순증 규모가 크지 않다. 현재 매입하는 주택은 대부분 풀티홈즈 같은 대형 건설사가 공급하는 신축 물량이다. 따라서 기존 주택 신규 매입 금지가 시행되더라도 사업에 미치는 영향은 제한적이다.

더 중요한 것은 임대 목적으로 계획·허가·자금조달·건설된 BTR(Build-to-Rent) 단지에 대한 명시적 예외 조항이 들어갔다는 점이다. 명령의 타깃은 '일반 가정이 구매할 수 있는' 기존 주택을 기관이 사들이는 행위인데 처음부터 임대 전용으로 기획·건설된 BTR은 애초에 매매 시장에 나올 물건이 아니어서 규제 논리에서 벗어난다.

트럼프 대통령이 별도 요구한 의회 입법은 난항이 예상된다. 이미 앞서 미국 전역에서 투자자 주택 매입을 제한하는 법안이 논의됐다가 대부분 통과에 실패했고 연방의회에 제출된 유사 제안도 무산된 전례가 있다.

◆"밸류 매력 부각"

정책 공포감이 부른 매도세가 앞서간 측면이 있었던 까닭에 인비테이션홈스의 밸류에이션은 되레 부각됐다는 설명이 나온다. 인비테이션홈스의 주가는 현재 올해 예상 연간 AFFO 를 기준으로 한 PER로 봤을 때 16배다. 리츠 평균 20배와 큰 괴리를 보인다. 2017년 기업공개(IPO) 이후 최저치다.

*보통 AFFO는 순이익에 감가상각비를 더하고 부동산 매각 차익을 뺀 FFO에서, 건물 유지에 반복적으로 들어가는 지출을 한 번 더 차감한 수치로 통한다. 유지보수비까지 빼서 실제로 주주에게 나눠줄 수 있는 현금으로 리츠의 실질적인 현금창출 여력을 보여주는 지표로 통용된다.

자산 가치 관점에서 할인폭은 더 두드러진다. 포트폴리오 내 주택당 시장가치는 약 28만달러(현재 기업가치 247억1000만달러를 보유주택수 8만6139채로 나눈 값)로 평가되지만 회사가 최근 매각한 주택들은 1채당 35만달러를 초과(3분기 약 38만6000달러)한다. 35만달러를 기준으로 해도 자산가치 대비 20% 할인된 가격에 주식이 거래되고 있다고 할 수 있는 셈이다.

▶②편에서 계속

bernard0202@newspim.com

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日 H3 9호기 발사 성공 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 일본의 차세대 주력 대형 로켓 H3 9호기가 '일본판 GPS' 역할을 하는 준천정위성 '미치비키' 7호기를 싣고 성공적으로 발사됐다. 일본우주항공연구개발기구(JAXA)는 11일 오전 4시23분께 가고시마현 다네가시마 우주센터에서 H3 9호기를 발사했다. H3 9호기는 발사 약 30분 뒤 탑재한 미치비키 7호기를 로켓에서 분리해 예정된 궤도에 투입했다. 이번 발사는 지난해 12월 H3 8호기 발사 실패 이후 약 8개월 만에 이뤄진 대형 인공위성 발사다. H3 9호기는 당초 올해 2월 발사될 예정이었지만, 지난해 12월 발사 실패 원인을 규명하고 재발 방지 대책을 마련하기 위해 일정이 연기됐다. 미치비키는 일본 내각부가 운용하는 측위위성으로 미국의 GPS를 보완해 고정밀 위치정보를 제공한다. 일반적인 GPS의 위치 측정 오차가 약 10ｍ인 데 비해 미치비키를 활용하면 수십㎝ 수준까지 오차를 줄일 수 있다. 자율주행차와 농기계 무인운전 등 정밀한 위치정보가 필요한 산업 분야에서 활용도가 높을 것으로 기대된다. 현재 일본은 일본 상공과 호주 대륙 상공을 '8자' 형태로 도는 준천정궤도 위성 3기와 지상에서 항상 같은 위치에 있는 것처럼 보이는 적도 상공의 정지궤도 위성 2기 등 모두 5기의 미치비키를 운용하고 있다. 일본 정부는 미국 GPS 등에 대한 의존도를 낮추고 독자적으로 고정밀 측위 서비스를 제공하기 위해 미치비키 7기 체제를 구축한다는 계획이다. 당초 2026년도 중 7기 체제 구축을 목표로 했지만, 지난해 12월 H3 8호기 발사 실패로 계획이 지연됐다. 일본은 2031년도와 2032년도에 각각 2기씩 추가 발사해 7기 체제를 완성한다는 방침이다. H3 로켓은 JAXA와 미쓰비시중공업이 2014년부터 개발한 일본의 차세대 주력 발사체다. 2023년 초호기 발사 실패 이후 2~5호기 발사에 잇따라 성공했지만, 지난해 12월 8호기 발사에서 다시 실패했다. 이번 H3 9호기의 성공은 일본이 대형 위성을 우주로 운송하는 사업을 다시 본격화했다는 점에서 의미가 있다. 일본은 앞으로 화성의 위성을 탐사하는 'MMX' 탐사선과 국제우주정거장(ISS)에 물자를 운송하는 보급선 'HTV-X' 2호기 발사도 예정하고 있다. [AI 생성 이미지] goldendog@newspim.com 2026-08-11 09:49