광양 '가야산 한라비발디', 기업구조조정리츠로 본격 가동...수익성은 과제

기사입력 : 2025년10월21일 07:00

최종수정 : 2025년10월21일 09:49

전용면적 84㎡ 275가구 674억원에 매입...전세 운영 후 상황 따라 매각 예정
기존 채권단인 와이케이광양제일차·광양광영이베스트, 최대주주로 사업 투자
시공사 HL디앤아이한라, 300억원 이상 손실 처리...CR리츠로부터 일부 정산
연내 전세 운영 게시...포스코 지역 투자 기대되나 추후 매수자 유입은 관건

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = HL디앤아이한라가 시공한 전라남도 광양시 '가야산 한라비발디 프리미어'의 미분양 물량 해소를 위해 채권단이 기업구조조정리츠(CR리츠)를 택한 가운데, 해당 리츠가 본격 가동될 채비를 마쳤다. 최근 투자자 모집을 위한 청약을 실시한 후 임대로 운영할 주택 매입을 완료했다. 다만 주택의 입지가 제한적이고 지방 인구 유출 속도가 가속화되고 있는 만큼 향후 리츠의 운용 성과는 지켜봐야 할 것으로 보인다.

21일 업계에 따르면 JB자산운용이 설립한 CR리츠인 '제이비와이에스케이제1호'는 지난 15일 광양 '가야산 한라비발디 프리미어' 275가구를 674억원에 매입했다. 가구당 약 2억4509만원 수준이다. 매도자는 신한자산신탁이며 거래는 공매를 통해 이뤄졌다. 이 CR리츠는 지방 미분양 주택을 매입한 후 임대로 운영하다 시장 상황이 개선되면 매각해 수익을 확보하는 구조다. 현재 전체 332가구 중 제이비와이에스케이제1호가 매입한 275가구 전량이 미분양 물량이다.

가야산 한라비발디 프리미어는 광양 광영동 1090번지 일원에 위치한다. 지하 2층~지상 18층, 5개동 총 332가구 규모다. 아이에스이앤씨가 시행을 맡았다. HL디앤아이한라가 시공을 담당했다. 전용면적 84㎡로만 구성되며 구조에 따라 A·B·C·D 타입으로 나뉜다. 2020년 실시한 청약에서 네 가지 타입 전부 모집 규모보다 지원자가 적었다. 평균 최종 경쟁률은 0.44대 1에 불과했다. 2023년 준공된 후 할인분양 등 마케팅을 진행했지만 미분양 물량이 지속됐다.

앞서 아이에스이앤씨는 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업을 위해 PF 자금대출 등을 실행했다. 올해 기준 주택을 담보로 설정된 부채는 메리츠화재해상보험(430억원), 와이케이광양제일차(130억원), 광양광영이베스트(100억원) 등이다. 분양 성적이 부진하자 채권단은 공실 상태가 지속되는 것보다 CR리츠를 통해 전세로 주택을 활용하는 편이 낫겠다고 판단했다. 이에 사업파트너로 JB자산운용을 선정하고 CR리츠 도입을 결정했다.

JB자산운용은 지난해 10월 제이비와이에스케이제1호를 설립하고 지난 8월 국토부로부터 영업인가를 받았다. 해당 CR리츠는 JB자산운용이 임차인 관리와 부동산 매각 업무를 맡는다. 업무 계약을 통해 흥국생명보험이 현금 및 유가증권을 운용하는 구조를 설정했다. 자산보관사는 흥국생명보험(현금 및 유가증권)과 신영부동산신탁(부동산)이다. 신한펀드파너스가 사무수탁사로 선정됐다. 법무법인 유준이 법률실사를 실시했다.

제이비와이에스케이제1호는 사모 형태로 보통주 130만주(65억원)과 종류주 130만주(65억원)을 모집했다. 이달 광양광영이베스트가 종류주를, 와이케이광양제1차가 보통주를 매입하면서 최대주주로 변경됐다. 발기인으로써 기존 최대주주로 기재돼 있던 법무법인 유준 보유 보통주 6만주(3억원)은 유상감자를 통해 투자금이 반환되고 유준은 주주명부에서 제외될 예정이다.

자본금을 토대로 공매가 진행되면서 HL디앤아이한라는 그동안 회수하지 못하던 공사비 일부를 정산받았고 후순위 채권이 소멸 처리됐다. 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업의 최초 공사비는 645억원이었다. 그러나 미분양 문제가 불거지면서 HL디앤아이한라는 2022년 53억원, 2023년 125억원의 공사비를 손실 처리했다. 2023년 5월 준공 후에도 분양률이 15%에 불과했고 지난해 6월 기준 잔여 공사미수금 135억원을 손실로 인식한 바 있다.

제이비와이에스케이제1호는 연내 임대 운영을 개시한다. 포스코 광양제철소를 차량을 이용해 20분 이내로 오갈 수 있는 등 산업단지와 가깝다는 장점을 바탕으로 일정 수준 이상 전세 수요가 존재할 것으로 보인다. 광영동 아파트 중 가장 신축에 해당하기도 한다. 다만 광양 내 비중심 입지에 자리해 있고 교통 접근성이 차량 이동에 한정된다는 한계가 존재한다. 지방 부동산시장의 침체기가 지속되는 상황에서 적절한 매각 시점을 판단하고 매수자를 유치하는 것이 관건이 될 전망이다.

업계 관계자는 "광양은 포스코가 대규모 투자 의지를 밝히면서 관련 인력이 유입될 것으로 보여 타 지방 시·도에 비해서는 임대차 수요가 낫다"면서도 "전국적으로 대형 건설사 브랜드에 대한 선호가 높아지고 있고 수도권으로의 인구 유출이 심화되고 있어 수익성 확보를 담보하기는 어려울 것"이라고 말했다.

blue99@newspim.com

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건설사 CEO '70년대생' 전면에 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 50대 후반~60대가 주류를 이루던 건설사 최고경영자(CEO) 자리에 1970년대생이 속속 진입하고 있다. 현장 경험을 갖추면서 안전관리와 신사업, 디지털 전환 등 변화하는 경영 환경에 대한 대응력을 갖춘 인물들이 경영 전면에 배치되는 모습이다. 내년에도 주요 건설사 대표들의 임기가 잇따라 만료되는 만큼 젊은 경영진으로의 세대교체 흐름이 이어질지 관심이 쏠린다. 특히 새 CEO와 호흡을 맞출 임원진까지 한층 젊어질지 주목된다. 1970년대생 건설사 CEO [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 대형사부터 중견사까지…70년대생 CEO 전면 배치 11일 건설업계에 따르면 주요 건설사를 중심으로 1970년대생 CEO가 경영 전면에 잇따라 배치되고 있다. 50대 초중반 수장이 늘면서 세대교체가 본격화하는 모습이다. 건설경기 침체와 중대재해 대응, 인공지능(AI)과 스마트건설 확산 등 경영환경 변화에 빠르게 대응하기 위한 인사라는 해석이 나온다. 현대건설은 1970년생 이한우 대표가 이끌고 있다. 지난해 대표이사에 오른 이 대표는 현대건설 창립 이후 첫 1970년대생 대표다. GS건설은 1979년생 허윤홍 대표가 경영 전면에 나서 있다. 대우건설도 1971년생 이강석 부사장을 차기 대표이사 후보로 발탁해 임시주주총회와 이사회 선임 절차를 앞두고 있다. 중견 건설사에서도 비슷한 흐름이 나타난다. DL건설은 지난달 1974년생 하정민 최고안전책임자(CSO)를 대표이사로 선임했다. 하 대표는 20년 넘게 건설현장 안전관리 분야에서 경력을 쌓은 내부 인사로 대표이사와 CSO를 겸직한다. DL건설은 이와 동시에 신규 임원 4명을 1970년대 후반~1980년대 초반생으로 채웠다. 이밖에 한신공영은 1971년생 최문규 대표이사 부회장, 대방건설은 1974년생 구찬우 대표가 회사를 이끌고 있다. 최근 인사의 특징은 단순히 연령을 낮추는 데 그치지 않는다. 한 건설업계 관계자는 "주택경기 부진과 공사비 상승으로 외형 확대보다 수익성 관리가 중요해진 데다 안전과 신사업, 디지털 전환이 회사 경쟁력을 좌우하는 시대"라며 "현장 경험과 변화 대응력을 함께 갖춘 인물을 전면에 배치하는 흐름이 강해졌다"고 말했다. ◆ 주요 대표 임기 내년 종료…후속 인사에 시선 내년에는 주요 건설사 기존 CEO의 임기 만료도 예정돼 있다. 현 대표 체제에서 실적 개선이나 사업 포트폴리오 재편을 진행해 온 만큼 연임 여부뿐 아니라 후속 경영진의 연령대와 역할에도 시선이 모인다. 1962년생 오세철 삼성물산 건설부문 대표는 주요 건설사 가운데 가장 자리를 오래 지킨 인물 중 하나로 꼽힌다. 2020년 말 대표로 내정돼 2021년 3월 사내이사로 처음 선임된 뒤 2024년 연임에 성공했다. 현재 임기는 2027년 3월 15일까지다. 이미 삼성그룹에서 과거 관행처럼 거론돼 온 '60세 룰'을 넘어 대표직을 이어가고 있다. 지난해 삼성물산은 정기 임원인사를 통해 차세대 리더군을 적극 발탁하며 세대교체 기반을 마련하겠다는 방향을 제시했다. 내년 임기 종료 시점에는 오 대표가 다시 한번 연임할지, 장기간 이어진 체제를 마무리하고 상대적으로 젊은 경영진으로 바통을 넘길지가 관심사가 될 전망이다. 1965년생 정경구 IPARK현산 대표의 임기도 내년 3월 31일까지다. 정 대표는 2024년 말 대표로 내정된 뒤 지난해 3월 사내이사로 선임됐다. 정 대표 체제 첫해 성적은 비교적 우수했다. 지난해 도시정비사업에서 4조원이 넘는 수주를 기록하며 역대 최대 수준의 성과를 냈고 연간 수주 목표도 초과 달성했다. 서울원 아이파크 등 자체사업 매출이 본격화되면서 수익성도 개선됐다. 올해 그룹은 사업 포트폴리오를 라이프·AI·에너지 중심으로 재편하고 조직문화 혁신을 예고했다. 한 업계 관계자는 "정 대표가 내년까지 이 같은 변화를 실적으로 연결할 경우 연임 가능성에 힘이 실릴 것"이라면서도 "그러나 반대로 그룹 차원의 사업 재편이 마무리되는 시점과 맞물려 새로운 리더십을 선택할 가능성도 열려 있다"고 말했다. 1966년생 조완석 금호건설 대표도 내년 임기 만료를 앞두고 있다. 조 대표는 2023년 말 대표이사에 선임된 재무 전문가로 2024년 대규모 손실을 선제적으로 반영한 뒤 수익성과 재무구조 회복에 주력해 왔다. 금호건설은 세대교체 측면에서 더 직접적인 변수를 직면했다. 1975년생 박세창 부회장이 2021년 금호건설에 합류한 뒤 2023년 부회장으로 승진해 경영에 참여하고 있기 때문이다. 박 부회장은 현재 미등기 임원으로 남아 있지만, 조 대표의 임기가 끝나는 내년을 전후로 등기임원이나 대표이사로 전면에 나설 확률도 배제할 수 없다. ◆ 스마트건설·조직문화 혁신…젊어진 리더십 시험대 건설업은 경기 불확실성이 장기화되는 가운데 원가율과 현금흐름 관리, 안전사고 대응, 비주택 사업 확대 등 풀어야 할 과제가 산적해 있다. 업계에서는 안정적인 경험을 중시했던 과거와 달리 의사결정 속도와 변화 대응 능력까지 CEO 선임의 주요 기준으로 자리 잡을 가능성이 있다는 분석이 나온다. 세대교체가 실제 경영 방식의 변화로 이어질지도 관심사다. 대표적인 분야가 디지털 전환이다. 국가데이터처의 '2024년 기업활동조사'에 따르면 건설기업 668곳 가운데 AI와 클라우드, 빅데이터, 사물인터넷, 로봇공학 등 4차 산업혁명 관련 기술을 개발하거나 활용하는 기업은 94곳으로 14.1%에 그쳤다. 2023년 623곳 가운데 82곳(13.2%)보다 소폭 늘었지만 산업 전반에 기술 활용이 확산했다고 보기는 어려운 수준이다. 현장의 체감도도 높지 않다. 건설동행위원회가 지난해 '스마트 건설·안전·AI 엑스포' 참가자 244명을 대상으로 조사한 결과 건설업이 '점점 혁신적으로 변하고 있다'고 답한 비율은 24%, '미래 기회가 많다'는 응답은 14%에 그쳤다. 조직문화도 변화가 필요한 분야다. 한국건설산업연구원이 건설산업에서 활동하는 청년 직장인과 대학생 406명을 조사한 결과 직장 선택 때 중요하게 보는 요인은 연봉에 이어 ▲워라밸 ▲조직문화 ▲성장 가능성 ▲근무공간 및 환경 순으로 나타났다. 성유경 한국건설산업연구원 연구위원은 "개인보다 조직을 중시하고, 수직적 의사소통과 실무 경험 중심의 업무방식에 익숙한 건설업계는 청년세대의 가치관과 차이를 보인다"며 "청년 인재 유입을 위해 수평적이고 개방적인 문화로 바뀔 필요가 있다"고 지적했다. 업계에선 CEO의 연령이 낮아지는 현상을 긍정적으로 보는 경향이 짙다. 기존 경영진과 젊은 인력 간 연령 다양성을 높이고 새로운 기술과 조직문화를 받아들이기 용이해서다. 김경혜 국립한밭대학교 부교수는 "경영진의 연령이 낮은 경우 연구개발 활동에 적극적이고 이는 기업가치 제고에 중요한 역할을 한다"며 "이들은 공시 투명성과 연구개발 투자에도 보다 적극적인 경향을 보인다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2026-09-11 06:00