[MAHGA 테마주를 찾아] SKY①'저가 주택' 재발견, 트럼프·의회 지원 사격

기사입력 : 2025년09월12일 07:00

최종수정 : 2025년09월15일 15:27

모듈형 주택 상장사 중 최대, 점유율 20%
초당적 ROAD 법안 추진, 규제 철폐 기대
과거 '싸구려' 인식, 업계 투자 실패 낙인

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[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 미국 연방의회에서 주거난 완화 목적으로 '모듈·제조형 주택 보급 확대책'이 제시되면서 업계 최대급 회사인 챔피언홈스(종목코드: SKY)에 투자자들의 시선이 쏠리고 있다.

종전까지 '변방'에 머물렀던 모듈·제조형 주택 업계는 근래 자연재해 빈발을 계기로 주류 산업에 진입하고 있다는 평가를 받는다. 연방정부와 의회가 주택 문제 해결에 대해 '전례 없는 의지'를 보이면서 시장 지위의 급속한 강화가 기대되고 있다.

◆상장사 중 최대

챔피언홈스는 미국 2위 모듈·제조형 주택 제조업체로 작년 연간 기준 시장 점유율 20%를 보유한 곳이다. 북미 전역에 48곳의 제조시설을 두고 연간 약 1만8000채를 판매한다. 비록 50%의 점유율을 쥔 업계 1위와 체급 차이가 제법 있지만 상장사 중에는 최대다.

*점유율 절반을 보유한 업계 1위는 버크셔해서훼이가 소유한 클레이튼홈스(비상장)다. 3위는 캐브코인더스트리스(CVCO)로 점유율이 14%다. 나머지는 모두 3% 미만의 점유율에 그친다. 사실상 미국 모듈·제조형 주택 업계는 챔피언홈스를 포함한 3개 기업의 과점 체제다.

챔피언홈스가 최근 주목받는 것은 도널드 트럼프 행정부와 의회가 잇달아 주택 문제 해결에 적극적인 태도를 보이면서다. 이달 트럼프 행정부가 올해 가을 '주택 비상사태' 선포를 예고한 가운데 지난 7월 말경 의회에서는 주택 공급난 해소를 위한 초당적 법안이 상원 은행위원회를 통과했다.

◆초당적 입법 추진

이 중 업계의 시선을 끈 것은 의회의 초당적 입법 추진이다. 상원 은행위를 통과한 이 초당적 법안의 이름은 '2025년 미국의 꿈 실현을 위한 주택 기회 재창출법(약칭: ROAD)'으로 관련 법안에는 주거난 해결을 위해 모듈형·제조형 주택을 활성화하는 내용이 포함됐다.

ROAD 법안 내용의 핵심은 모듈·제조형 주택에 가해진 규제의 제거와 관련 주택 구매를 위한 금융 접근성 개선이다. 예로 제조형의 경우 철제 바퀴가 달린 틀을 바닥에 고정하도록 하는 '섀시 규제'가 있는데 이를 철폐해 제조 비용 절감과 가격 인하를 유도하겠다는 것이다.

*모듈형과 제조형 주택의 차이는 먼저 준수하는 건축 기준의 관할권에서 비롯된다. 제조형 주택은 연방 HUD(주택도시개발부) 코드라는 미국 전역 단일 기준을 따르지만 모듈형은 설치될 주와 지역의 개별 건축법규를 준수해야 한다. 이 법적 구분이 두 주택 유형의 모든 차이를 결정짓는 출발점이다.

물리적 구조 차이는 '이동 가능성 유무'로 구분된다. 제조형 주택은 철체 섀시 위에 건설돼 필요시 이동할 수 있는 구조로 돼 있다. 이 때문에 많은 지역에서 '임시 구조물'로 분류돼 왔다. 모듈형은 목재 프레임으로 제작돼 영구 기초에 완전히 고정돼 이동이 불가능하다.

금융 접근성 개선도 법안의 중요한 축이다. 제조형 주택의 경우 HUD 산하 연방주택청(FHA) 보증 대출 한도를 인상하고 모듈러 주택에 대해서는 업체들이 직면한 '어려움'을 파악하고 행정적 개선 방안을 마련하도록 지시했다.

ROAD 법안에는 이미 행정부가 관련 절차법에 따라 시행했거나 계획한 사안이 다수 포함돼 있다. 하지만 이를 입법화하면 행정부가 임의로 변경할 수 없게 된다는 점에서 의미가 다르다. 겉보기에 중복이지만 어떻게 보면 행정부와 의회가 시차를 두고 같은 방향으로 움직이면서 '확고한 정책 의지'를 드러냈다고도 할 수 있다.

◆과거 변방 취급

종전까지 모듈·제조형 주택 업계는 변방 신세였다. 저예산·저소득층 주거와 동일시되면서 '싸구려'라는 낙인이 찍혀 중산층 이상으로의 시장 진입이 어려웠다. 이런 까닭에 품질이 떨어진다는 선입견이 많았다. 자본과 생산능력을 갖춘 대형사인 챔피언홈스도 이런 인식에서 자유롭지 못했다.

*모듈형 주택은 가격 면에서 일반 주택보다 압도적 우위를 보인다. 시킹알파에 따르면 설치 비용까지 포함한 모듈형 주택의 가격은 15~20만달러로 전통 주택 평균 가격 52만2200달러의 3분의 1 안팎 수준이다.

아파트 임대와 비교해도 가격 우위력은 마찬가지다. 30년 만기 7% 금리의 모기지로 15만달러 주택을 구입한다고 했을 때 부지 임대료 706달러를 포함한 월 거주비용은 1654달러다. 아파트 평균 월세 2049달러보다 19% 저렴하다.

대규모 투자 실패도 불신을 증폭시켰다. 2021년 소프트뱅크 등으로부터 거액의 투자(2018년)를 받은 카테라가 '30일 조립라인으로 주택 건축을 혁신하겠다'고 호언장담했다가 대량생산 체계도 갖추지 못한 채 파산하면서 불신의 이미지가 고착됐다.

▶②편에서 계속

bernard0202@newspim.com

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'과세 논란' 상속세법 개정 해법은? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 주가누르기를 방지하기 위한 상속·증여세법 개정이 논의되고 있지만 정부·학계와 여당 간 시각차가 적지 않다. 정부와 자본시장연구원은 시가에 가산율을 얹는 방안을 제시한 반면, 여당인 더불어민주당은 순자산가치 하한(80%) 설정을 주장해 구체적인 과세 기준을 둘러싼 난항이 예상된다. 지난 9일 국회에서 열린 '주가누르기 방지법' 공개토론회에서는 정부 원안의 적용 대상을 확대하고 평가액의 최소 가산율을 30%에서 40%로 높이는 대안이 제시됐지만, 이미 낮게 형성된 주가에 일정 비율을 더하는 방식으로는 주가누르기를 막기 어렵다는 지적이 나왔다. 순자산가치에 평가 하한을 두는 의원안에 대해서는 과도한 납세 부담과 제도 집행의 어려움이 쟁점으로 떠올랐다. 더불어민주당 K-자본시장특별위원회가 이날 서울 여의도 국회의원회관에서 개최한 '주가누르기 방지를 위한 상속·증여세법 개정안 공개토론회'에는 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원과 이대호 와이스트릿 대표, 이훈기 민주당 의원이 발제자로 나섰다. 법률·세무 전문가와 자산운용업계 관계자들도 지정토론에 참여했다. 현행 상속·증여세법은 상장주식의 가치를 평가할 때 원칙적으로 평가기준일 전후 각 2개월간의 종가 평균을 적용한다. 주가가 낮을수록 상속·증여 과정에서 세금 부담이 줄어드는 만큼 최대주주와 일반주주의 이해관계가 충돌할 수 있다는 점이 제도 개편 논의의 배경이다. 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원은 정부가 지난 8월 발표한 상속주식 평가제도 개편안을 설명하고, 자본시장연구원이 마련한 수정 대안을 제시했다. 정부 원안은 최근 13개 반기 중 12개 반기 이상 업종별 주가순자산비율(PBR)이 하위 25%에 해당하는 코스피 기업과 하위 10%에 해당하는 코스닥 기업 등을 주가누르기 추정 대상으로 삼는다. 이후 국세청 평가심의위원회 심의를 통해 적용 여부를 결정하되, 납세자가 조세회피 목적이 없었다는 점을 입증하면 기존 평가 방식을 유지하도록 했다. 9일 서울 여의도 국회의원회관에서 더불어민주당 K-자본시장특별위원회 주최로 열린 '주가누르기 방지를 위한 상속·증여세법 개정안 공개토론회' 현장. [사진=양태훈 기자] 자본시장연구원은 저PBR 판정 기준을 최근 6개 반기 중 3회 이상으로 완화하고, 코스피와 코스닥 모두 업종별 하위 25%를 적용하자고 제안했다. 다만 PBR이 0.8배 이상인 반기는 산정에서 제외하고, 최근 3개 반기 모두 해당 요건에서 벗어난 기업이나 지속적인 적자·자본잠식 기업 등은 적용 대상에서 제외하도록 했다. 저PBR 유형의 재평가는 최장 6년6개월의 기간별 평균주가와 현행 시가에 40%를 가산한 값 중 큰 금액을 사용하는 방식을 제안했다. 자본시장연구원은 보충적 평가로 계산한 세액이 더 적으면 이를 선택하도록 하고, 해당 주식 시가의 90%를 넘지 않는 세액 상한을 법률에 명시하는 방안도 제시헸다.이 연구위원은 "시장가격을 평가 기준으로 활용하면 기업가치 평가에 드는 비용과 분쟁을 줄일 수 있다"라며 "순자산가치를 평가 하한으로 설정할 경우 상속세가 상속주식의 시장가치를 넘어설 수 있다"라고 강조했다. 반면 이훈기 더불어민주당 의원은 정부안에 대해 "비정상적으로 눌린 주가를 기준으로 한다"라며 평가기준 자체를 문제 삼았다. 이 의원은 "낮은 시가에 가산율을 높이더라도 주가를 낮춰 세금을 줄일 유인은 남는다"라며 "순자산가치 80%의 평가 하한으로 승계 세부담이 주가에 연동되는 구조를 바꿔야 한다"고 주장했다. 9일 서울 여의도 국회의원회관에서 더불어민주당 K-자본시장특별위원회 주최로 열린 '주가누르기 방지를 위한 상속·증여세법 개정안 공개토론회' 현장. [사진=양태훈 기자] 앞서 이훈기·이소영 더불어민주당 의원이 각각 발의한 상속·증여세법 개정안은 최대주주 등이 보유한 상장주식의 평가액이 세법상 순자산가치의 80%보다 낮으면 비상장주식 평가방법을 적용하되, 순자산가치의 80%를 하한으로 두는 내용이다. 주가가 일정 수준 아래로 떨어지더라도 상속·증여세 산정에 쓰이는 평가액은 더 낮아지지 않도록 하겠다는 취지다. 아울러 높아진 상속세 부담을 완화하기 위해 법 적용 대상인 상장주식에 한해 현금 대신 주식으로 세금을 납부할 수 있도록 하는 물납 허용 방안도 담겼다.전문가들 사이에서는 저PBR 기업을 주가누르기 대상으로 판단할 기준을 놓고 의견이 엇갈렸다. 이대호 와이스트릿 대표는 업종별 특성과 기업의 경영상 어려움을 고려할 필요가 있다면서도 "업종별 특성과 경영난을 고려하되 업종 전체가 저평가됐다는 이유만으로 적용 대상에서 제외해서는 안 된다"라고 주장했다. 반면 이중교 연세대 법학전문대학원 교수는 "기업의 실적 부진이나 업종 특성에 따른 저평가를 인위적인 주가누르기와 구분해야 한다"라며 "PBR이 낮다고 해서 다 주가를 누른 건 아니다"라고 강조했다. 9일 서울 여의도 국회의원회관에서 더불어민주당 K-자본시장특별위원회 주최로 열린 '주가누르기 방지를 위한 상속·증여세법 개정안 공개토론회' 현장. [사진=양태훈 기자] 주식시장에서 형성된 가격이 지배주주의 지분 가치를 충분히 반영하는지도 쟁점으로 다뤄졌다.김지열 쿼드자산운용 이사는 "낮은 주가로 지배주주가 얻는 절세 이익이 일반주주의 손실로 이어질 수 있다"라며 "지배주주의 절세 이익이 일반주주의 주식 저평가 부담으로 이어질 수 있다"고 지적했다. 심혜섭 변호사도 "시장가격만으로는 지배주주가 누리는 별도의 이익을 충분히 평가하기 어렵다"라는 의견을 내놨다. 오충진 변호사는 "경영권 가치를 인정한 기존 헌법재판소 결정을 근거로 최대주주 지분과 일반주주 지분을 동일한 기준으로 평가하는 것은 적절하지 않다"라는 의견을 밝혔다. 주식시장에서 거래되는 가격뿐 아니라 경영권에 따른 가치도 평가 과정에서 고려해야 한다는 주장이다. 반면 시장가격보다 높은 금액을 기준으로 세금을 부과할 경우 납세자의 부담이 지나치게 커질 수 있다는 우려도 제기됐다. 김태희 법무법인 LKB평산 변호사는 "시장가치보다 높은 금액을 기준으로 과세하면 상속받은 주식을 모두 팔아도 세금을 내지 못할 수 있다"라며 "정부안도 장기 평균 주가와 최대주주 할증이 겹치면 같은 문제가 생길 수 있다. 객관적인 반증 사유와 세 부담 상한을 법률에 명시해야 한다"라고 강조했다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 상속세를 현금 대신 주식으로 납부하는 물납제도 역시 쟁점으로 다뤄졌다. 나민채 더밸류앤코 대표는 의원안에 따라 주식 물납을 허용하면 상속세를 내기 위해 보유 지분을 대량 매각하는 부담을 줄일 수 있다고 주장했다. 나 대표는 "세율이 아니라, 상속인이 실제로 내놓는 지분으로 비교해야 한다"라며 "물납 시 주가와 관계없이 상속 지분의 절반 이하로 세금을 납부할 수 있다"라고 지적했다. 김태희 변호사는 물납 허용이 과도한 세금 부담에 따른 위헌 논란을 완화하는 방안이 될 수 있다고 평가했다. 김 변호사는 "상장주식 물납을 허용하면 어느 정도 위헌성을 막을 수 있어 보인다"라면서도 "국가가 물납받은 저PBR 주식을 처분하는 과정에서 발생할 부담과 경영권 문제 등을 함께 고려해야 한다"라고 지적했다. 제도 시행에 앞서 과세 기준과 절차를 명확히 해야 한다는 의견도 나왔다. 김성범 한국세무사회 세무사는 비상장주식 평가방법의 적정성과 심의 지연에 따른 신고기한·가산세 문제 등을 지적하며 "세금이라는 게 결국 납세자가 미리 계산할 수 있어야 된다. 납세자의 혼란을 줄이기 위해 시행 시기와 경과규정을 구체적으로 마련해야 한다"라고 강조했다.dconnect@newspim.com 2026-11-10 08:11