대출 규제에 자금 부담 가중…주거용 오피스텔 "지금이 매수 타이밍"
[서울=뉴스핌] 조한웅 기자 = 서울의 주택 공급 감소세가 뚜렷해지고 있다. 착공과 분양 실적이 모두 줄어들면서 향후 수년간 입주 물량이 크게 축소될 전망이다.
이로 인해 주택시장 내 수급 불균형이 심화되고, 가격 상승 압력에 더해 대출 규제까지 겹치며 실수요자들의 선택지는 좁아지고 있다. 주거 선택의 폭이 줄어든 상황에서, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔이 대안 주거 상품으로 부각되고 있다.
불안 우려가 커지고 있으며, 가격 상승 압력과 함께 실수요자들의 선택지도 좁아지고 있다. 특히 아파트는 가격 상승에 더해 대출 규제가 맞물리며 진입 장벽이 더 높아진 상황이다. 이에 따라 대출 규제를 피한 오피스텔이 대안 주거 상품으로 주목받고 있다.
국토교통부에 따르면 올해 1~5월 서울에서 착공된 주택은 1만 787가구로, 전년 동기 대비 11.1% 감소했다. 같은 기간 분양 승인된 물량은 4935가구로 8.37% 줄었다. 주택 공급의 초기 단계인 착공과 분양 모두 감소세가 이어지면서, 향후 입주 물량에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
실제로 부동산R114 자료에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량(임대 제외)은 1만 7,757가구에 그쳐, 올해(3만 5808가구) 대비 절반 수준에 불과한 것으로 나타났다. 향후 3년간(2026~2028년) 입주 예정 물량도 총 3만 4038가구로, 올 한 해보다도 적은 수준에 머무르며 공급 절벽이 장기화될 가능성이 제기된다.
공급 위축은 시장 가격에도 영향을 미치고 있다. 올해 6월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 4568만 원, 분양가는 4608만 원으로 오름세를 보이고 있다. 이를 전용면적 84㎡(공급면적 115㎡)로 환산하면 16억 원에 달한다. 최근 시행된 6·27 대출 규제에 따라 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 제한되면서, 대출을 최대한 이용하더라도 서울에서 아파트를 매매하거나 분양받으려면 약 10억 원 이상을 자력으로 마련해야 하는 상황이다.
주택 시장 전반에 자금줄이 막히자 아파트 실수요 및 투자자들이 오피스텔로 이동할 것이라는 전망이 나오고 있다. 오피스텔은 준주택으로 분류돼 규제 대상에서 벗어났기 때문이다. 대출 한도가 6억 원에 묶이지 않으며, 실거주 의무나 다주택자 대출 제한도 없다. 하지만 최근 오피스텔 공급 물량도 감소하고 있어, 수요자들이 신속한 결정을 내릴 필요가 있다는 분석이 나온다.
부동산R114에 따르면, 2020년 서울 오피스텔 입주 물량은 2만 2187실로 최근 10년 내 가장 많은 입주가 이뤄진 후 줄곧 감소세다. 지난해와 올해는 각각 5844실, 4456실로 감소했다.
내년에는 무려 68.2%가 급감한 1417실이 입주할 예정이다. 이어 2027년에는 1190실, 2028년에는 412실로 공급이 극히 제한적일 것으로 보인다.
이러한 가운데 롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 '롯데캐슬 르웨스트'는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다. 후분양 오피스텔로, 지난해 8월 준공돼 즉시 입주가 가능하다.
'롯데캐슬 르웨스트' 지하철 9호선ㆍ공항철도 환승역인 마곡나루역과 5호선 마곡역을 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지를 갖췄다. 특히 단지 지하 2층에 마련된 통로를 통해 마곡역(5호선)과 마곡나루역(9호선 및 공항철도)을 오갈 수 있다.
마곡지구를 중심으로 조성된 각종 생활 인프라도 누릴 수 있다. 마곡 마이스(MICE, 기업회의ㆍ관광ㆍ컨벤션ㆍ전시) 복합단지에 들어선 이마트 트레이더스와 LG아트센터, 영화관 등 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 단지 앞에는 서울 서부권 최초의 전시ㆍ컨벤션센터인 '코엑스 마곡'과 랜드마크 오피스 빌딩 등이 들어서 있다.
또 서울시가 연구개발 중심지로 조성한 마곡산업단지가 도보 권이다. 이곳에는 LG사이언스파크를 비롯해 롯데, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어 등 국내 우수 기업이 밀집해 있다. 향후 40여 개 기업이 입주를 마치면 오는 2027년까지 상주 인구만 17만 명에 달할 것으로 예상된다.
'롯데캐슬 르웨스트'는 신축 브랜드 단지에 걸맞은 차별화된 상품성도 갖췄다. 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다.
전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했다. 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.
아울러 지상 2층에는 맘스 라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈 스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인 라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내 골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹 운동)룸, 탈의실 등 운동 시설이 마련돼 있다.
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