[서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 정부가 27일 수도권과 규제지역의 주택담보대출을 크게 제한하는 정책을 내놓았다. 오는 28일부터 소득과 자산 규모에 상관없이 수도권과 규제지역에 집을 사려는 경우 주택담보대출을 6억원 이상 받을 수 없게 하는 초강경 대책이다.
정부는 27일 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 이같이 결정했다. 가계대출 총량을 하반기부터 당초 계획 대비 50% 감축하며 정책 대출의 한도를 줄이는 등의 조치로, 정부는 이를 통해 연간 가계대출 증가 규모를 연간 20조원 줄이겠다는 입장이다.
다음은 정부의 가계부채 관리 강화 방안 발표 전문이다.
최근 주택 거래량이 수도권을 중심으로 늘어나고 있다. 또 기준금리 인하 조치가 있었고. 앞으로도 추가 인하가 있을 것이라는 기대감이 있는 상황 등이 맞물려 가계 대출 규모가 4월부터 증가 규모가 커졌고 6월에도 이러한 증가세는 지속되고 있는 상황이다. 유형별로 보면 알겠지만, 주담대 중심으로 가계 대출이 늘어나고 있어 이런 부분에 대한 관리를 우리가 해야만 하는 시점이다.
그리고 주담대가 또 지역별로 보면 어디에서 늘고 있냐 수도권 중심으로 늘고 있다.가계부채 관리 관점에서 관리를 한다면 당연히 수도권 중심의 주담대 중심의 가계부채 관리가 강화될 필요가 있는 시점에 있는 것이다. 그런 관점에서 오늘 가계부채 관리 방안을 준비했다.
먼저 가계대출 총량 관리를 강화하겠다. 중장기적으로 가계부채의 증가는 명목 경제 성장률 이내로 관리를 해 나가겠다. 그래서 우리 경제에 부담이 되고 있는 가계부채의 절대적인 수준을 GDP 대비 점차 하향 안정화시켜 나가겠다는 게 우리 일관된 목표이다. 올해 명목 성장률 전망치가 여러 기관에 의해 조정되고 있지 않나. 그렇다면 우리가 연초에 세웠던 가계대출 총량 목표는 수정돼야 한다는 것이 당연한 것이다.
가계대출 증가 상황도 함께 살펴봐서 총량을 조정해야 하는 상황이다. 총량에는 두 가지 요소가 있는데 금융권 자체 대출과 정책 대출이 있다. 우선 전 금융권의 자체 대출의 총량은 금년 하반기 7월부터 당초 연초에 세워놓은 계획 대비 50% 줄인다. 정책 대출을 명시적으로 줄이겠다는 것은 최초로 이야기를 하는 것인데 연간 공급 계획 대비 25%를 감축한다.
금융권 자체 대출은 하반기 대비 50%, 정책 대출은 연간 대비 25%. 연간으로 보면 25%이며 반기별로 하면 50%다. 금융권 자체 대출은 월별과 분기별, 반기별, 연간 얼마를 취급한다는 목표가 있기 때문에 앞으로 적용되는 조정은 올 하반기부터 해야 금융회사가 연간 가계대출 취급 계획, 경영 계획을 수정할 수 있다. 그래서 목표를 제시해주는 것이다.
정책대출의 경우에는 월별과 분기별로 관리를 해오지 않았다. 그래서 연간 공급 계획을 정책대출을 보증하고 제공하는 HUG나 주택금융공사가 관리하고 있던 것이다. 앞으로 HUG나 주택금융공사가 올해 정책대출의 공급 규모를 25% 정도 연간으로 줄이는 관리를 하겠다.
이런 관리 수단을 쓴다면 금융권 전체에서 하반기 50% 감축, 정책 대출의 연간 25% 감축은 가능할 것이라고 보고 있다. 그럼 우리 가계부채 대출 규모가 얼마나 줄 것이냐가 필요한데 가계대출 규모는 숫자의 차이는 있지만 대략 1800조원이다. 1800조원에 경상 성장률을 3%대 후반, 4%로 감안해 관리를 하려고 했던 것이며 그렇게 되면 대략 75조원 증가로 관리하겠다는 계획을 갖고 있었다.
그런데 명목 성장률 전망치가 1%포인트 정도 줄고 있다. 그러면 연간 규모로 18조원 정도가 될 것이고, 우리가 이런 조치를 하게 되면 연간 가계대출 증가 규모를 연간 기준으로 20조원 정도 줄이겠다. 총량으로 연간 규모로는 20조원인데 하반기에는 약 10조원, 제대로 작동하면 10조원보다 더 줄어드는 것을 기대하고 있는 상황이다.
이제 구체적인 조치 사항에 대해 설명드리겠다.
은행권 자율 관리 조치를 전 금융권으로 확대 시행한다는 내용이다. 여러분들이 잘 아시는 것처럼 은행들이 다양한 가계 대출 양적인 관리 조치들을 해왔다. 해온 조치를 이번에 전 금융권에 시행을 하겠다는 것이다. 그러니까 은행들 입장에서 보면 현재 시행하고 있거나 작년 하반기에는 시행했거나 해서 익숙한 것이다. 2금융권의 경우에도 조치 내용들을 보면 과거에 우리가 가계부채를 좀 더 타이트하게 관리했던 시기에 활용했던 조치들이다.
구체적인 내용은 첫 번째는 주 보유 숫자에 따른 대출 규제다. 2주택 이상 보유자는 금융권 대출을 활용해 주택 구입을 할 수 없게 하겠다는 것이다. 2주택 이상 보유한 분이 수도권, 규제 지역 내에 집을 새로 사려는 경우에는 금융권 대출을 1원도 제공하지 않는다. 이것은 2019년 9·13 대책에 있었던 내용이며, 이미 수없이 많은 은행들이 시행하고 있는 내용이다.
두 번째로 1주택자의 경우, 지금 있는 주택을 처분하는 조건으로 수도권이나 규제 지역의 주택을 구입하는 데에는 대출을 활용할 수 있지만 추가 주택 구입을 하고 기존 주택을 처분하지 않으면 금융권 대출을 이용할 수 없다는 취지다. 그러면 1주택자가 기존 주택을 언제까지 처분을 해야 하느냐. 6개월이다. 6개월 이내에 기존 주택을 처분한 경우 1주택자도 무주택자와 마찬가지로 수도권과 규제 지역 내 주택 구입을 하는데 은행 대출을 활용할 수 있다는 것이다.
두 번째는 현재 자기가 수도권과 규제 지역 내 보유하고 있는 주택을 담보로 생활비를 조달할 목적의 대출을 받는 생활 안정 자금 대출 이것도 은행별로 자율 관리 조치의 내용이 굉장히 다른데 생활 안정 자금 대출의 한도도 1억 원으로 제한한다. 수도권 규제 지역에 2금융권에도 다 적용한다. 주도권 규제 지역 내 주담대 대출 만기는 30년 이내로 제한한다. 일부 은행에서 40년 취급하던 상황들도 있었는데 작년 하반기 이후로 대부분의 은행들이 40년 만기 대출은 취급을 좀 줄여왔고 30년으로 다 30년 이내 범위로 줄여왔다. 이걸 공통으로 30년 이내로 이 대출 만기를 제한한다는 얘기다.
다음은 조건부 전세 대출을 전 금융권이 금지한다는 내용이다. 신용대출 한도의 경우에 차주별로 연소득 이내로 제한한다. 이들 조치는 6월 28일부터 시행된다. 내일부터 시행한다는 의미는 주택 담보 대출을 받는 경우 오늘까지 정식 계약이 체결된 경우에만 종전의 규제가 적용되는 것이고, 내일부터 계약이 체결되는 경우에는 강화된 대출규제가 월요일부터 창구에서 적용된다. 인터넷으로 주담대 대출을 취급하면 일요일에 생활안정자금대출 2억원을 받을 수 없다.
주택구입 목적 주담대 여신 한도 제한은 종전에 없던 새로운 유형의 규제다. 어느 경우든 금융권 자금을 활용해서 대출을 받는 것은 대출 금액 한도를 6억 원으로 제한한다. 오늘 아침 일부 언론에서 고가 주택을 15억, 20억의 대출을 받아서 사는 사례들에 대한 염려의 기사가 있었다. 6억원으로 제한되면 앞으로 그런 일은 발생할 수 없게 된다. 어느 경우든 주담대 최대 한도는 6억 원이다.
6억 원이 무조건 보장되는 것도 당연히 아니다. DSR 40% 등 여타 규제 정치가 동시에 적용되는 것이다. 그 밖에 LTV 규제 강화 조치들이 있다.
첫 번째로 수도권 규제 지역 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV를 강화한다. 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 경우에는 젊은 사람들이 최초로 주택을 구입하거나 혹은 중장년층도 한 결혼하고 나서 20여 년간 집 없이 살다가 최초로 주택을 구입하게 되는 상황을 고려해 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV를 80%까지 운영을 했는데 이게 좀 과하다. 그리고 이게 갭투자와 연결돼 가지고 주택 가격을 상승시키는 수단으로 활용되고 있다는 비판이 제기되고 있고 일부 그런 사례도 있는 것으로 알고 있다. 그래서 LTV 수준을 80에서 70으로 낮춘다.
그리고 덧붙여서 한 가지 더 있다. 생애 최초 목적의 완화된 LTV 70%로 대출을 받더라도 실거주 의무가 있다. 그러니까 실제로 앞으로 6개월 이내에 그 집에 가서 살 경우에 한해서 생애 최초 LTV 70% 적용되는 대출을 하겠다는 것이다. 실거주 의무와 전입 의무는 정책 대출에도 동일하게 적용한다. 현재 허그가 하는 디딤돌 대출은 전입 의무가 1개월로 되어 있는데요. 주택금융공사에서 보증하는 것에는 전입 의무가 없었다. 주택금융공사가 보증하는 주담대를 받는 분도 이제는 6개월 내에 실거주하는 경우에만 완화된 LTV 70% 대출을 이용할 수 있다.
두 번째는 추후에 정책 대출의 한도를 축소한다. 주택 구입용 디딤돌 대출은 일반 생애최초, 신혼, 신생아 유형별로 대출 한도를 20% 정도 다 줄이는 것이다. 일반 현행 2억 5000만 원까지 대출받을 수 있는 거를 2억원으로 줄이는 것이다.그다음에 버팀목 대출, 전세자금 대출의 경우에도 유형별로 대출 한도를 축소하게 된다. 그 다음에 수도권 규제 지역 내 주택 구입을 할 경우에 주담대를 이용했다면 6개월 이내에 전입 의무가 부과된다.
무주택자이더라도 수도권에 서울에 집을 사려면 이제는 실제로 거주 목적인 경우에만 은행 대출을 해주겠다는 것이다. 지방에 거주하시는 분이, 주택이 있는 분까지 포함해서 수도권의 주택 가격이 상승하는 것을 보고 '나도 일부의 돈과 은행 돈을 활용해서 주택을 투자 수단으로 쓰겠다'고 하는 일을 이제는 하기 어렵다. 지방에 있는 분은 서울에 와서 6개월 이내에 실제 거주한다는 전제 하에서 주담대를 받을 수 있다.
외지인이 서울 수도권에 갭투자 그리고 은행 대출을 활용해서 주택 구입을 하는 것도 차단하겠다는 의지가 담겨 있는 것이다. 전세 대출과 관련돼서는 보증 3사의 전세대출 보증 비율을 저희가 최근에 90%로 일원화했다. 수도권의 경우에는 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 하향하겠다는 것이다. 지금까지 설명드린 조치는 6월 28일부터 시행이 되는데 이 보증 3사의 보증 비율 하향 조정 조치는 7월 21일부터 시행이 된다.
금융권과 보증 3사의 계약을 조정해야 되고 또 전산 시스템을 좀 바꿔야 되는 필요가 있어서 약 3주 정도의 시차가 있을 수밖에 없다.
앞서 말씀드린 것처럼 대부분의 조치는 내일부터 시행된다. 보증 비율 인하만 7월 21일부터 시행된다. 그러다보니 금융권의준비도 굉장히 잘돼야 한다. 오늘 중에 이 조치가 일선 창고까지 다 전달이 되어야 월요일부터 창고 혼선을 최소화할 수 있다. 그러한 조치를 오늘 오전부터 오후에 걸쳐서 금감원과 각 금융권 협회와 협조해서 조치할 것이다.
이 대책에는 경과 규정이 당연히 있다. 이 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결한 경우에는 종전의 규정이 적용이 된다. 근데 이 계약에 가계약은 포함되지 않는다. 그러니까 오늘 중으로 가계약, 주말에 가계약을 어떻게 해서 대출 규제를 우회하고자 하는 시도를 차단하기 위한 것이다.
두 번째로 대출 신청 접수가 완료된 차주. 이미 오늘 중으로 그리고 어제 대출 신청 상담을 한 것은 공식적으로 접수가 돼 있다. 그러면 대출금 실행이 다음주나 혹은 다음 달에 있더라도 종전 대출 규제가 적용된다.
그다음에 이제 저희가 이러한 조치를 함에도 불구하고 개별 구체적인 상황을 다 저희가 예상할 수 없다.이런 것들이 있기 때문에 종전부터 이런 걸 대응할 수 있는 여신 심사위원회라고 은행들이 운영하고 있는 것이 있다. 여신심사위원회를 통해 기본적인 대출 대출 규제에 획일적인 적용이 어려운 상황들이 있다면 합목적적으로 대응해 나갈 수 있을 것으로 생각을 하고 있다.
앞으로 어떻게 관리할 것이냐, 규제 준수 여부를 금융감독원이 매일 밀착 모니터링할 것이다. 금융위원회는 금융권과 매주 가계부채 관리 점검 회의를 개최할 것이며 이 대출 규제의 내용이 제대로 작동이 되고 있는지 점검해 나가고 가계 부채가 안정적으로 관리될 수 있도록 지속적으로 챙겨갈 계획이다.
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