은마아파트 재건축 정비계획 변경안 공람 돌입
용적률 320% 상향됐지만 실익 제한적 지적
공공주탹 대폭 증가에 '슬럼화 우려' 목소리
GTX-C 노선 통과·기부채납 부담 등도 도마 위
올해 사업시행인가 신청 목표…최소 2년 소요 전망
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 최고 49층, 총 5962가구 규모로 탈바꿈할 준비에 착수한 서울 강남구 대치동 '은마아파트'가 주민 공람 절차에 돌입한 가운데 조합원 상당수가 "용적률 상향 폭에 비해 공공주택 물량이 과도하다"며 우려하고 있어 향후 의견조율에 상당한 마찰이 예고되고 있다.
단지 지하를 관통하는 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선에 대한 불만도 제기됐다. 일부 조합원은 지금이라도 노선을 재검토해 단지 밖으로 우회해야 한다고 주장했다.
◆ 은마아파트 주민들 "용적률 320% 상향됐지만 실익 제한적" 지적
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| [서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 지난달 30일 정비업계에 따르면 강남구청은 이날 강남구 그랜드힐컨벤션에서 오후 3시 은마아파트 재건축 정비계획 변경안 주민 설명회를 열었다. 2025.04.30 dosong@newspim.com |
1일 정비업계에 따르면 강남구청은 지난 30일 강남구 그랜드힐컨벤션에서 오후 3시 은마아파트 재건축 정비계획 변경안 주민 설명회를 열었다. 이날 주민설명회에서는 지난 18일부터 다음달 21일까지 공람 중인 정비계획 변경안에 대한 주민 의견 수렴 과정이 진행됐다.
이날 질의에서는 용적률 320% 상한에 대한 의견이 제기됐다. 당초 계획안보다 용적률이 20%p(포인트) 늘었지만 실제 주민들의 실익은 제한된다는 것이다.
당초 조합은 역세권 뉴:홈 제도를 통해 350~360%의 용적률을 고려한 바 있다. 다만 1월 정기총회에서 서울시의 신속통합기획(신통기획) 자문 방식을 활용하기로 결정한 뒤 진행된 1차 자문에서 과밀 방지, 동간 거리 확보 등에 대한 서울시의 도시계획적 고려가 결정되면서 20%p 상향된 320%의 용적률에 머물렀다.
이날 한 조합원은 이와 같은 내용을 문제점으로 제시하면서 "용적률 상향 시 공공기여를 제외하면 주민 이득은 일부에 불과하다"며 "이를 위해 사업 지연, 추가 설계비, 건축비 증가를 감수하는 것이 주민에게 실익이 있냐"고 물었다.
이에 대해 사업 관계자는 "조합 설립 인가 당시 추정 분담금은 공사비로 평당 700만원 기준"이라며 "현실적으로 평당 900만원을 적용했을 때는 분담금이 크게 상승한다"고 말했다. 설명에 따르면 기존 설계안에 따라 평당 900만원의 공사비를 책정했을 경우 전용 84㎡ 기준 평균적으로 4억5000만원 정도의 분담금이 책정돼, 평당 700만원으로 책정했던 조합설립 인가 당시보다 1억5000만원이 상승한다는 것이다.
그는 이어 "용적률을 320%로 하면 분담금이 약 7000만원 하락하는 효과가 있어, 용적률 상향이 분담금 측면에서 더 유리하다"고 설명했다. 용적률을 320%로 정할 경우 전용 84㎡ 기준 3억8000만원의 분담금이 책정돼, 기존 설계안에 따른 분담금 4억5000만원보다 7000만원 가량 분담금이 내려간다.
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| 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지의 모습. [사진=윤창빈 기자] |
용적률 증가 대비 공공주택 증가 폭이 과도하다는 의견도 제시됐다. 이날 한 조합원은 "공공주택이 기존 678가구에서 1013가구로 대폭 증가했다"며 "공공임대는 표준건축비만 받고 토지는 무상 제공, 공공분양은 토지와 건축비를 더한 값의 절반만 받는 구조인데, 임대주택 급증으로 단지가 소형 공공주택화, 슬럼화될 우려가 크다"고 말했다.
정비계획 변경안은 기존 14층, 4424가구 규모를 지하 4층~지상 최고 49층 5962가구로 탈바꿈하는 것을 골자로 하고 있다. 또한 용적률 상향을 근거로 도정법 66조 2항 1호(소형 공공임대주택 공급)를 적용하여 소형 주택을 단지 내 분산 하는 것을 선택했다. 이에 따라 공공임대는 891가구, 공공분양은 122가구로, 합쳐서 1013가구가 된다.
이에 재건축 정비계획 수립 용역을 맡았던 에이앤유디자인그룹 관계자는 "공공임대 주택 증가 이유는 기존 계획의 전용 84㎡ 공공임대 50가구를 서울시 권고에 따라 전용 59㎡로 변경하면서 일부 증가했다"며 "용적률 특례 적용에 따른 공공임대 기부채납 필요분으로 인해 일부 증가했다"고 설명했다.
일부 조합원은 기부채납으로 인한 부담에 대해서도 문제를 제기했다. 저류조, 공용주차장 건설, 제공 등의 기부채납으로 주민들의 부담이 증가하는데 반해 용적률 증가로 인한 실익은 적다는 주장이다. 이 조합원은 "320%의 용적률에서 공공기여분을 제외하면 주민 몫은 308%에 불과하다"며 "8%p 용적률 증가를 위해 과도한 부담을 감수해야 하느냐"고 물었다.
이를 두고 에이앤유디자인그룹 관계자는 "300% 용적률에서 320%롤 올리기 위한 역세권 특례 용적률 20%p 확보는 공공주택 제공의 대가로, 도로,공원,주차장 등 일반적인 기부채납과는 별개"라고 설명했다. 이어 "일반 기부채납은 기준용적률(210%)에서 상한용적률(250%)까지 확보하기 위해 필요한 부분"이라며 "과도하게 추가된 것은 아니"라고 덧붙였다.
◆ 단지 통과하는 GTX-C 노선 불만도…"싱크홀 걱정, 학여울로 노선 틀어달라"
GTX-C 노선 지하 관통 문제도 화두에 올랐다. GTX-C 노선은 은마아파트 지하 70m를 관통하는 형태로, 조합원들은 GTX-C 노선 배치를 두고 국토교통부 등과 분쟁을 이어왔다. 이날 역시 안전 문제 등을 이유로 주민들의 질의가 이어졌다.
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| [서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 30일 정비업계에 따르면 강남구청은 이날 강남구 그랜드힐컨벤션에서 오후 3시 은마아파트 재건축 정비계획 변경안 주민 설명회를 열었다. 2025.04.30 dosong@newspim.com |
한 조합원은 "최근 싱크홀 문제도 발생하며 안전 문제가 대두된다"며 "100% 주민들의 생명의 안전을 보장받을 수 있도록 해달라"고 말했다.
이에 대해 강남구청 재건축과 관계자는 "건축 설계, 구조 설계, 착공 등 전 단계에서 안전에 최우선을 해서 앞으로 공사 진행하겠다"며 "정비계획 사업시행인가 및 관리처분, 착공까지 빠르게 진행될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.
또다른 주민은 "GTX-C가 주민들에게 도움도 안되는데 서울시와 국가와 경기도를 위해서 통과돼야 하냐"며 "주민들이 불만이 많다"고 성토하기도 했다.
이어 "단지 지하가 아니라 좀 더 학여울 쪽으로 틀어서 최소한으로 통과할 수 있게 요청해달라"며 노선 우회에 대한 의견을 전달했다.
이를 두고 강남구청 관계자는 "강남구에서도 주민들 의견을 받아서 지속적으로 협의를 한 걸로 알고 있다"며 "가능한범위에서 노력하도록 하겠다"고 양해를 구했다. 에이앤유디자인그룹 관계자는 "GTX 노선 결정은 별도 사업단과 국토부 소관 사항으로, 이번 재건축 정비계획 심의로 결정할 수 있는 부분이 아니다"고 설명했다.
이외에 아파트 단지를 통과하는 보차 혼용 통로 설계 방안, 상가 조합원의 주택 입주권 문제 등도 거론됐다.
조합은 연내 사업시행인가를 신청하고, 이후 관리처분계획인가 절차를 밟을 계획이다. 강남구청은 "정비계획 변경이 선행돼야 해 정확한 시점은 예측하기 어렵다"면서도 "최소 2년은 걸릴 것으로 본다"고 설명했다.
dosong@newspim.com
