미매각 자산·지방 미분양 매입까지…부채비율 확대 우려
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)의 부채가 지난해 말 기준 160조원을 넘어서며 재무건정성에 '빨간불'이 들어왔다. 공공주택 공급과 3기 신도시 조성 등 대규모 정책사업이 본격화되면서 자금조달이 확대된데 따른 영향으로 풀이된다.
올해 역시 최근 지정된 서리풀, 고양대곡 역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 신규택지 사업 조기착수와 지방 미분양 주택 매입 등으로 부채 규모가 더 늘어날 공산이 크다. LH는 해당 부채가 정책 수행에 따른 자산 증가와 연계된 '건전한 부채'라는 입장이다.
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◆ LH 총부채 160조…이자부담 부채만 97조
16일 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 지난해 말 기준 총부채가 전년 대비 7조2582억원 증가한 160조1055억원으로 건전성 개선에 어려움을 겪고 있다. 지난 2020년부터 꾸준히 늘고 있는 추세다. 2020년 말 기준 부채는 129조7450억원으로 5년새 23.4% 증가했다.
부채 증가는 정부가 추진하는 임대주택 공급 확대와 3기 신도시 조성 등 대규모 정책사업에 따른 영향으로 풀이된다. 다만 부채는 늘고 있지만 부채비율은 오히려 줄어들고 있다. 2020년 233.6%에 달했던 부채비율은 매년 감소하며 지난해 말 기준 217.6% 수준까지 낮아졌다. 실제로 지난해 LH의 자산은 임대주택 관리물량 증가 및 재고자산 확대 등으로 10조8000억원 늘어나 총자산 증가가 부채 증가폭을 웃돌았다.
이 가운데 이자부담이 발생하는 부채는 97조4000억원이다. 이는 전년 동기(88조3000억원) 대비 10.3% 증가한 수치다. 공공임대 주택을 짓는 과정에서 주택도시기금에서 3조8000억원을 조달하고 개발사업 토지 보상을 위해 5조3000억원을 사채 발행 등을 통해 충당하면서 늘어난 것으로 분석된다.
이자부담부채 가운데 49조2000억원은 주택도시기금으로부터 융자된 자금이다. 대부분 2030년 이상의 장기 거치 후 상환되는 후순위 채권이다. 통합공공임대사업은 30년 거치 후 15년간 분할상환하고, 매입임대사업은 20년 거치 후 5년간 상환하는 구조다. 해당 자금의 이자율은 연 1~2% 수준으로 사채 등 자체 조달금리에 비해 부담이 상대적으로 낮다는 게 LH측 설명이다.
이자부담부채를 제외한 나머지 부채는 분양선수금과 임차인 보증금 등 62조7000억원 규모다. 분양선수금 등은 사업이 진행되면서 해소된다.
LH관계자는 "사업 운영 손실을 보전하기 위한 악성 부채가 아닌 임대주택·택지 등 정책 자산을 취득하는 과정에서 발생한 구조적 부채"라고 설명했다.
◆ 미매각 자산·지방 미분양 매입까지…부채비율 확대 우려
하지만 LH가 사업을 추진하면서 부채가 쌓이고 자산매각이 원활하게 진행되지 못하면서 부채비율이 높아질 것이란 우려가 나온다. LH 사업은 선(先)투자 후(後)회수 구조로 토지 보상과 대지 조성 등에 대규모 자금이 선투입되고 사업비 회수는 수년 후 토지 매각을 통해 이뤄진다. 일반적으로 신도시 개발사업의 경우 토지 보상 착수 후 회수 시점까지 약 7년이 소요되며 이때가 돼야 초기 투자비를 초과하는 수익이 발생하는 구조다.
수도권 내 신규택지 조성에 따른 부담도 늘어날 것으로 전망된다. 현재 서리풀, 고양대곡역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 수도권 4개 지역이 신규택지로 지정돼 있으며 사업이 본격화될 경우 토지보상 등으로 단기적으로는 부채가 더욱 증가할 것으로 예상된다.
부채비율 감축을 위해 자산매각에도 나서고 있지만 상황은 여의치 않다. LH 중장기 재무관리계획안에 따르면 지난해부터 오는 2028년까지 자산매각 목표치는 1조1441억원이다.
하지만 부동산 경기가 침체된 상황이라 자산매각은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 특히 자산 규모가 큰 자산들의 매각이 쉽지 않은 상황이다. 분당 오리사옥은 수년째 유찰되고 있다. 1997년 준공된 이후 2010년부터 매각을 추진해왔지만 지금까지 16차례 유찰됐다. 매각 당시 예정가격은 5801억2880여만원이었다. LH가 보유하고 있는 여의도 부지 역시 거듭 유찰되고 있다. 63스퀘어와 가톨릭대 여의도성모병원 옆에 있는 비축토지로 지난 2023년부터 네 차례 매각을 시도했지만 유찰된 곳이다. 매각 예정가격은 4025억원 규모다.
이달 초부터 지방 악성 미분양 매입을 받고 있는 점 역시 부채가 확대될 수 있는 요인으로 꼽힌다. 매입임대 예산 3000억원을 활용하겠다고 했지만 추가 예산이 필요할 것으로 예상된다. 계획대로라면 3000가구 매입이 목표치인데, 그럴 경우 가구당 평균 1억원의 예산만으로 매입을 해야하는 만큼 추가적인 자금이 투입돼야 한다는 지적이 나온다.
LH 관계자는 "공공주택과 택지 공급 확대는 정부의 핵심 국정과제 중 하나인 만큼, 초기 자금 조달은 불가피한 측면이 있다"면서 "그러나 사업이 진행됨에 따라 자연스럽게 자산 회수로 이어지는 구조이므로, 장기적으로는 안정적인 재무 흐름이 유지될 것"이라고 말했다.
이어 "정부의 중장기 재무관리계획에 맞춰 매년 목표를 재정비하고 있으며, 자산 매각, 재투자 효율화, 비용절감 등도 지속 추진해 건전한 재무 구조를 유지하겠다"고 덧붙였다.
min72@newspim.com
