[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구가 이달 24일부터 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 마포구·동작구·성동구에 풍선효과가 나타날 것으로 전망된다. 토허제에 막힌 갭투자(전세끼고 구입) 수요가 차순위 투자처로 꼽히는 이들 지역으로 발길을 돌릴 공산이 커서다.  

다만 집값이 상승하는 기세는 제한적일 것이란 분석이 나온다. 경기둔화를 우려하는 분위기가 여전한 데다 정부가 서울지역 주택거래에서 다주택자의 대출을 규제한다는 방침이기 때문이다.

◆ 마포·동작·성동 아파트 매물 부족...향후 매매가 상승 기대감

20일 부동산업계에 따르면 지난 19일 정부가 토허제 확대 시행을 결정하면서 반사이익이 기대되는 마포·동작·성동의 매도 물량이 감소세를 나타내고 있다.

최선호 지역 대부분이 토허제로 지정됨에 따라 주택수요가 비교적 거래가 수월한 주변 지역에 집중될 것으로 기대해서다.

동작구 한 공인중개사는 "토허제 재시행 발표 이후 매수 문의 전화가 많이 늘었지만 그에 반해 매물은 부족한 상태"라며 "기존 집을 팔고 상급지로 넘어가려던 집주인들도 풍선효과를 기대하며 당분간 시장 상황을 지켜보겠다고 말을 돌리고 있다"고 말했다.

마포구 한 공인중개사는 "이사 계획으로 매물을 내놓기로 한 집주인들이 토허제 발표 후 매도를 미루고 있다"며 "강남·서초·송파·용산이 규제에 묶이면 이 지역에 매수세가 늘어날 수밖에 없다고 보는 분위기"라고 말했다.

◆ 강남 3구 갭투자 수요, 대체지 이동 전망

시장에서는 강남3구로 향하던 갭투자 수요가 대체지로 이동할 것이라는 분석을 내놓고 있다. 토지거래허가제에 따라 강남·서초·송파·용산 주택 매매에 대해 오는 24일부터 9월 30일까지 실거주 2년 의무가 부여된다. 갭투자가 금지되는 셈이다.

서울시에 따르면 지난달 강남3구의 갭투자 비율은 43.6%다. 지난해 1월 44.2%, 같은해 7월 48% 등 강남3구에 대한 투자 수요는 일정 수준 이상 발생해왔다. 수요가 사라지지 않는 한 투자자들의 눈은 대체지로 쏠릴 것으로 보인다.

6개월 후 강남 3구에 대한 토지거래허가제 연장 가능성이 적지 않다는 점에서 투자자들이 관망보다는 대체지 투자를 택할 가능성은 더욱 높다. 

박상우 국토교통부 장관은 지난 19일 6개월 후 토지거래허가제 정책 방향에 대해 "금리, 정치 등 상황을 고려할 것"이라고 말한 바 있다. 올해 하반기 추가적 금리 인하 가능성과 차기 대선 진행 및 정치적 불안정성에 대한 우려가 존재하는 만큼, 한동안 강남 3구에 대한 집중 규제가 지속될 것으로 보인다. 대기 수요자들이 투자를 보류하고 강남3구의 규제완화 시기만 기다리고 있을 수는 없는 상황인 것이다.

◆ 마포·동작·성동, 대체지 급부상

마포·동작·성동은 강남3구의 대표적 대체지로 꼽힌다. 실거주자 입장에서는 입지, 인식 등 차이가 크지만 투자자에게는 강남3구·용산구 일대에서 불가능해진 갭투자 수익 창출이 가능한 지역으로 인식된다.

실제 마포·동작·성동의 매매가는 최근 상승세다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째주 아파트 매매가 상승률은 마포 0.21%, 강동 0.09%, 성동 0.29%로 나타났다.

마포·동작·성동은 일정 수준 이상의 전세가율을 유지하고 있기도 하다. KB부동산원에 따르면 지난달 아파트 전세가율은 마포 54.8%, 성동 51.7%, 동작 55.7%다. 세 곳 모두 지난해부터 지속적으로 50%대를 기록하고 있다. 이는 매매가 대비 전세가가 절반 수준이라는 의미다. 갭투자를 위한 자기자본이 적은 상황은 아니지만 수익성에 있어 안정적인 수치다.

더불어 지난달 서울 민간아파트 신규 분양 물량이 '제로(0)'를 기록하는 등 현재 서울 아파트 공급부족을 우려하는 목소리가 많다. 이러한 상황은 유망 지역을 위주로 전세가율 상승을 유발할 수 있다. 전세 수요가 꾸준한 마포·동작·성동 등은 상승효과가 더 클 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "갭투자자들은 강남 3구와 용산에 대한 6개월 후 규제의 불확실성을 우려해 마포·동작·성동으로 이동할 가능성이 높다"며 "강남 3구와 용산의 임대차 매물이 잠기면서 마포·동작·성동의 전셋값 상승도 예상된다"고 분석했다.

◆ 정부, 다주택자 대출 규제 강화...갭투자 장애물 확대

다만 매매가 상승률은 제한적일 것으로 예측된다. 다주택자에 대한 대출 규제가 변수로 작용하는 탓이다.

정부는 지난 19일 은행권에 다주택자의 신규 주택담보대출, 갭투자 관련 조건부 전세대출 등 대출 문턱을 높일 것을 주문했다. 특히 금융위원회는 서울·수도권 지역 전세대출 점검을 강화하겠다고 밝히며 구체적 지역으로 강남3구·용산구와 함께 마포와 성동을 언급하기도 했다. 갭투자에 대한 장애물이 많아질수록 마포·동작·성동의 매매가 상승 등 반사이익은 상대적으로 축소될 수밖에 없다.

서진형 대한부동산학회장은 "토지거래허가제 구역 지정 시 풍선효과로 인근 지역에 매수세가 몰리는 경향이 있다"면서도 "다만 현재는 탄핵 정국, 국내 경기 침체, 추가적 대출 규제 등으로 매수세가 외곽으로 큰 폭으로 확산되는 것에는 한계가 있다"고 분석했다.

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