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헌재 "민간임대주택 의무기간 종료날 등록 말소, 위헌 아냐" 

기사입력 : 2024년03월05일 06:00

최종수정 : 2024년03월05일 06:00

"임대사업자 제도 공익적 성격 강해"
"정부, 세제지원 보완조치도 마련"

[서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 아파트 장기 일반민간임대주택과 단기 민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 구 민간임대주택에관한특별법(민간임대주택법) 조항은 헌법에 위배되지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

헌재는 청구인 A씨 등이 민간임대주택법 제6조 제5항 등에 대해 낸 헌법소원 사건에서 해당 조항에 대한 청구를 기각하고 종합부동산세법·소득세법 시행령 등에 대해선 각하 결정했다고 5일 밝혔다.

[서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 헌법재판소가 9인 완전체 구성을 완료한 가운데 21일 오후 2시 대심판정에서 사건번호 2023헌가19 성폭력범죄의 처벌등에 관한 특례법 제8조 제1항 위헌제청에 관한 선고를 위해 이종석 헌법재판소장과 재판관들이 입장후 자리에서 대기하고 있다. 2023.12.21 yym58@newspim.com

2020년 8월 민간임대주택법에서는 임대의무기간이 4년인 단기 민간임대주택을 규정했던 제2조 제6호를 삭제되고, 아파트를 임대하는 민간 매입임대주택을 장기 일반민간임대주택에서 제외됐다. 그 외 장기일반민간임대주택의 임대의무기간은 종전 8년에서 10년으로 연장했다.

A씨 등은 단기 민간임대주택의 임대사업자로서 임대사업 중 민간임대주택법이 개정되기 약 일주일 전 임대주택을 장기 일반민간임대주택으로 변경 신고했다.

이들은 같은 해 7월 이후 장기 일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제혜택 등의 대상에서 제외한 조항들이 소급입법금지원칙에 반하고, 재산권을 침해한다며 헌법소원심판을 청구했다.

재판부는 A씨 등이 세제혜택 배제조항과 관련해 낸 청구에 대해 "기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화되므로, 종합부동산세 및 소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정한 조항에 대한 청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖췄다고 볼 수 없어 부적합하다"고 각하했다.

또 재판부는 "민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로, 임대사업자 제도는 이를 위한 공익적 성격이 강하다"며 "따라서 국가는 주택 임대차 시장의 상황 등뿐만 아니라 해당 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"고 판단했다.

재판부는 정부가 2017년 12월 임대주택 등록을 유도한 후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장 불안이 가중되자, 2018년 9월 임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경했다고 봤다.

그럼에도 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물 부족에 따른 집값 상승의 부작용이 여전히 지적되고, 주택 임대차에서의 전월세상한제와 계약갱신요구권 도입 등 입법 논의에 따라 민간임대주택과 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐다는 것이 헌재의 판단이다.

이에 재판부는 "단기 민간임대주택 및 아파트 장기 일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 판시했다.

그러면서 "나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소 시점까지 안정적으로 임대 사업을 유지할 수 있도록 '주택시장 안정 보완대책' 발표 후 등록하거나 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 종전 세제 혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 했다"고 부연했다.

끝으로 재판부는 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택 제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 등록말소 조항은 신뢰보호원칙에 반해 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 않는다"고 판단했다.

hyun9@newspim.com

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