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[GAM]'잠잠하다 뜀박질' 미국 장기금리, 셈법 바뀌었다②

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BofA" 인플레이션 5%서 2%로까지 평균 10년"
10년 BEI 5개월째 2%대, 과거 최장 기록 69일
장기금리 4.5% 땐 S&P500 최소 5% 낙폭 가능

이 기사는 8월 17일 오후 4시39분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

<'잠잠하다 뜀박질' 미국 장기금리, 셈법 바뀌었다①>에서 이어짐

[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 서머스 교수나 그로스 전 CIO의 주장은 인플레이션 자체가 쉽게 진압하기 힘든 현상이라는 점을 전제로 깐다. 뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 과거 선진국에서 인플레이션이 5% 초과했을 때 2%로 하락하는 데까지 평균 10년이 걸렸다고 한다. 코로나19 사태 이후 미국 PCE 물가 상승률이 5%를 초과하기 시작했을 때 2021년 6월이다. 그 값이 평균치이고 국가별 상황이 다른 만큼 그 시기가 대폭 앞당겨질 수 있으나 BofA 조사 결과 평균값이 적중한다면 2031년은 돼야 물가가 연준의 안정 목표로 들어설 수 있는 셈이다.

미국 달러화 이미지 [사진=로이터 뉴스핌]

10년물 금리에 내재된 기대인플레이션(BEI)이 완고한 모습을 보이면서 두 인물의 주장에 힘을 싣는다. 세인트루이스 연방준비은행(연은) 자료에 따르면 10년물 BEI는 현재 2.32%다. BEI는 작년 4월 3% 웃돌았다가 하락 전환해 올해 3월 2.1%를 기록한 뒤 다시 고개를 들어 현재까지 5개월 동안 2.2%와 2.4% 사이에서 변동 중이다. 이는 코로나19 사태 직전 2020년 2월까지의 20년 동안 평균값 1.9%를 웃도는 수준이다. 20년 동안 연속해서 2%를 초과한 경우 가운데 가장 긴 기간이 69일(2개월여)에 불과했다는 점에서 현재 국채시장에 형성된 인플레이션 기대심리가 완고하다는 분석이 나온다.

장기금리를 결정하는 2가지 요인 어느 하나에서도 방향 전환이 조짐이 보이지 않는다. 통상 기대인플레이션이 높으면 실질금리는 하락해야 하지만 현재 국채시장 물밑에서 전개되는 상황은 그렇지 않다. 국채시장에서 실질금리 대용 지표로 활용되는 10년물 물가연동국채(TIPS) 금리는 작년 4월 플러스(+)로 반등한 뒤 같은 해 11월까지 급등했다. 그 뒤 바닥을 다지며 횡보하다 현재 1.94%로 올라섰다. 장기추세선(200일 이동평균선) 1.43%를 대폭 웃돈다.

장기금리 레벨업을 주장하는 전문가 사이에서는 '중립금리'가 연준이 추정하는 것보다 실제로는 높을 것으로 보고 있다. 중립금리는 경제를 냉각시키지도 가열시키지도 않는 이상적인 정책금리다. 연준이 장기적으로 지향하는 정책금리 수준으로 판단되기도 하는데 통상 연준이 3개월마다 공표하는 연방공개시장위원회(FOMC) 위원들의 '장기 정책금리 전망치(중앙값, 현재 2.5%)'가 기준이 된다. 시장 참가자들이 투자 전략을 짜는 데 있어 절대적인 기준으로 삼는다.

통상 장기금리는 국채시장의 경제나 물가에 대한 장기적인 시각을 반영한다는 점에서 중립금리 추세를 따라왔다. 하지만 1년여 전부터 이 관계가 깨지면서 경계심이 확산됐다. 특히 과거 중립금리 추정치는 초장기물인 30년물 금리의 상한 역할을 해왔으나 작년 3월부터 30년물 금리가 상한을 뚫고 올라섰다. 국채시장이 생각하는 중립금리는 연준 추정치보다 높다는 뜻으로, 달리 표현하면 미국 경제의 '맷집'은 고수준의 정책금리를 견딜 여력이 있다는 얘기가 된다. 장기금리 레벨이 올라가야 한다는 서머스 교수나 그로스 전 CIO의 주장이 근거 없는 이야기는 아닌 셈이다.

장기금리 상승세가 지속되면 주식을 비롯한 위험자산 시장에 영향이 불가피하다. 기업의 미래 실적 추정치에 기반해 밸류에이션이 책정되는 주식시장의 경우 시장금리가 상승하면 미래 현금흐름에 대한 할인 정도가 커져 주식 가치가 낮아지게 된다. 또 비교적 안전한 국채의 투자 매력도가 커지게 되는 만큼 주식 투자의 유인력이 떨어진다.

보통 국채 금리와 주식의 가치를 비교할 때 '주식리스크프리미엄(ERP)'이라는 개념이 인용된다. 주식의 리스크 프리미엄은 주식 PER의 역수를 뜻하는 '에쿼티 어닝일드'에서 10년물 국채 금리를 뺀 값을 뜻하는데 현재 이 값은 1%p다. 현재 S&P500의 PER(포워드) 19배 역수인 5.26%에서 16일 10년물 국채 금리 4.26%를 뺀 값이다. 로이터통신에 따르면 ERP 20년 평균치와 35년 평균치는 각각 3.72%p와 3.14%p인데 과거 통계와 비교했을 때 현재 주식의 가치가 국채에 비해 상당히 고평가됐음을 알 수 있다.

그로스 전 CIO의 주장처럼 10년물 금리가 4.5%로 올라서기만 해도 주식시장은 충격을 받는다. 가령 현재같이 1%p의 낮은 ERP가 유지된다고 했을 때 S&P500의 PER은 단순 시산하면 18.2배가 돼 S&P500은 16일 종가보다 5% 낮은 4195.98로 떨어진다. ERP이 30년 평균치가 아니라 이보다 훨씬 높은 1.5%p가 된다고 해도 PER은 16.7배로 내려가고 S&P500은 3889.47로 현재가보다 12% 하락하게 된다. 그로스 전 CIO가 "주식 위험 프리미엄이 역사적 최저치를 기록하는 등 주식이 너무 비싸다"며 국채뿐 아니라 주식에도 비관론을 내세운 이유다.

bernard0202@newspim.com

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용산·태릉·과천 등 6만호 조성 [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울 용산국제업무지구와 태릉CC(골프장), 경기 과천 경마장(렛츠런파크서울)을 비롯한 서울 도심부와 경기 서울 근교지역에 총 6만가구가 공급된다. 이를 위해 11개 도심 내 공공부지에 4만3500가구가 공급되며 신규 공공주택지구를 새로 지정해 6300가구를 짓는다. 또 도심 내 노후청사를 활용해 모두 9900가구가 지어질 예정이다. 오는 2027년부터 2030년까지 순차적으로 착공한다. ◆ '9·7 주택공급 확대방안' 후속초지...도심 6만 가구 조성 29일 국토교통부에 따르면 정부는 이같은 내용을 담은 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표했다.  '9·7 주택공급 확대방안'의 후속조치인 이번 1·29 대책에서는 도심권에서 6만가구가 공급된다. 지역별로 서울은 3만2000가구(53.3%), 경기 2만8000가구(46.5%), 인천 100가구(0.2%)가 각각 배정됐다.  공급 계획 [자료=국토부] 먼저 도심내 공공부지에는 4만3500가구를 짓는다. 이 가운데 서울시와 정부가 마련한 기존 공급물량 7400가구를 제외하면 3만6100가구가 새로 지정된 물량이다.  서울 용산구 용산국제업무지구와 캠프킴에서 기존계획 물량 7400가구를 포함한 총 1만2600가구가 공급된다. 서울시가 주관하는 용산국제업무지구에서는 6000가구의 주택을 공급할 예정이었으나 이번 정부 방침에 따라 주택공급수가 1만가구로 4000가구 늘어나게 됐다. 서울시가 주택공급 확대에 대한 문제로 지적했던 학교 신설은 중단한다. 착공은 2028년으로 예정됐다. 수도권전철 남영역 인근 캠프킴 부지의 주택규모는 2500가구로 기존 1400가구에서 1100가구 더 확대됐다. 2029년 착공을 추진한다. 아울러 인기 주거지역인 서빙고동 '501 정보대'부지에도 신혼부부 등을 위한 소형주택 150가구를 짓는다. 2029년 착공 예정이다.  경기 과천시 일원 과천경마장과 방첩사 부지에서 9800가구를 건립한다. 정부는 과천 경마장(115만㎡)과 국군방첩사령부(28만㎡) 이전 후 해당 부지 총 143만㎡를 통합 개발한다는 방침이다. 경마장과 방첩사 이전계획을 국방부와 농식품부와 협의해 올 상반기내 완료하고 오는 2030년 착공할 예정이다.  문재인 정부시절 주택공급 후보지로 떠올랐던 서울 노원구 태릉CC 총 87만5000㎡에는 6800가구가 공급된다. 정부는 장기간 진척되지 못하던 태릉CC 개발사업을 국가유산청과의 협의를 거쳐 본격 추진하고 주민을 위한 교통대책과 충분한 녹지공간 마련에 나선다는 방침이다. 세계유산영향평가를 거친 후 공공주택 지구지정과 지구계획 수립 등을 병행해 2030년 착공을 추진한다.  경기 성남시 판교테크노밸리 및 성남시청과 인접한 곳에 신규 공공주택지구 성남금토2지구와 성남여수2지구 약 67.4만㎡(20만평)를 지정한다. 이들 신규 택지에는 6300가구가 공급될 예정이다. 두 공공택지는 인허가 및 보상을 완료한 후 착공은 2030년 목표다.  서울 동대문구 일원에서는 국방연구원과 인접한 한국경제발전전시관을 함께 이전하고 이전 부지 총 5만5000㎡ 규모에 주택 1500가구를 짓는다. 국토부는 국조실·기후부·성평등부와 협의해 해당 기관을 2027년 상반기까지 이전하고 이전 시점에 맞춰 사업 승인, 토지 매입 등을 추진해 2029년 착공한다는 방침이다.   서울 인접 역세권 부지와 그간 장기 지연된 사업의 계획을 변경해 총 1만1500여가구를 신규 공급한다. 정부는 이들 지구에 대해 예비 타당성 조사를 면제함으로써 사업 속도를 높일 계획이다.  먼저 경기 광명시 광명경찰서 부지 약 9000㎡에 550가구를 짓는다. 2027년까지 경찰서 이전을 완료하고 이전 일정에 맞춰 2029년 착공한다. 경기 하남시 신장 테니스장 부지 약 5000㎡에는 300가구가 공급된다. 2029년 착공을 목표로 한다.  서울 강서구 강서 군부지 약 7만㎡에는 918가구가 건립된다. 당초 부지 매각 방식으로 추진됐던 이 사업은 위탁개발 방식으로 변경해 재개된다. 2027년 착공될 예정이다. 서울 금천구 독산동 공군부대 13만㎡부지는 군부대 압축·고밀개발 방식으로 2900가구를 공급한다. 착공은 2030년이다.  경기 남양주시 퇴계원 일대 군부대 부지 35만㎡에 4180가구를 짓는다. 예비 타당성 조사를 면제해 2029년 착공을 추진한다. 또 경기 고양시 구국방대학교 부지 33만㎡에는 2570가구를 공급한다. 2029년 착공을 목표로 서울 상암DMC와 잇는 직주근접 미디어밸리를 조성할 방침이다. ◆ 공급확대에 범부처 역량 결집...투기 방지도 병행 정부는 이번 1·29 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'의 원활한 추진을 위해 '주택공급촉진 관계장관회의'를 신설한다. 회의에서는 발표 부지에 대한 이행 일정 점검 및 조기화를 추진하고 신규 물량 발굴에도 지속 노력한다는 방침이다. 특히 기존 시설 이전이 필요한 부지는 2027년까지 이전을 결정하고 택지 조성에 착수할 수 있도록 범부처가 역량을 결집해 추진상황을 집중 관리할 예정이다.  사업 속도 제고를 위해 2026년 중 국방연구원과 서울의료원, 강남구청 등 13곳에 대한 공기업 예비 타당성 조사 면제를 추진하고 국유재산심의위·세계유산영향평가 등 사전절차도 신속 이행할 계획이다. 아울러 국가가 서민주택 공급 등을 위해 추진하는 공공주택지구조성 사업은 국무회의 등을 거쳐 그린벨트(GB) 해제 총량에서 예외로 인정하는 방안을 5년 한시로 추진한다.  이와 함께 투기 방지를 위해  해당 지구 및 주변지역은 토지거래 허가구역으로 즉시 지정한다. 이를 토대로 투기성 토지 거래 등을 사전에 차단할 방침이다. 정부는 지구·주변지역에 대한 조사 결과 미성년·외지인·법인 매수, 잦은 손바뀜과 같은 이상거래 280건을 선별했으며 이에 대한 분석 및 수사의뢰 조치에 나섰다.   향후 정부는 올 2월 도심 공급 확대를 위한 신규 부지와 제도개선 과제를 발표할 예정이다. 아울러 올 상반기 중 '주거복지 추진방안'을 발표해 청년과 신혼부부 등을 위한 주택공급 확대방안을 내놓을 방침이다.   donglee@newspim.com 2026-01-29 11:00
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서울 중소형 아파트값 고공행진…한강 이남 평균 18억 '돌파' [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 한강 이남 지역 중소형 아파트(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 평균 가격이 18억원을 넘어섰다. 대출 규제 속에서도 상급지 수요가 이어지면서 중소형 면적을 중심으로 가격 상승 흐름이 지속되고 있다. [서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 서울 노원구 상계동의 한 아파트 단지 2025.10.24 yym58@newspim.com 2일 KB부동산에 따르면 지난달 한강 이남 11개구(강남·서초·송파·강동·양천·강서·영등포·동작·관악·구로·금천구)의 중소형 아파트 평균 매매가는 18억269만원으로 집계됐다. 전월(17억8561만원) 대비 0.96% 상승한 수치인 동시에 서울 중소형 아파트 평균 가격이 18억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 실거래 사례에서도 가격 상승 흐름이 확인된다. 서울 서초구 방배동 삼호한숲 전용 84.87㎡는 지난달 27일 18억1000만원(4층)에 거래됐다. 같은 단지·면적 기준 종전 최고가였던 2023년 5월 2일 15억2000만원(11층)과 비교해 약 3억원 오른 금액이다. 강동구 명일동 삼익그린2차 전용 84.75㎡ 역시 지난달 26일 20억원(8층)에 팔리며 처음으로 20억원대를 기록했다. 지난해 10월 동일 면적이 19억1000만원(3층), 19억5000만원(2층)으로 잇달아 계약된 이후 약 3개월 만에 가격이 한 단계 더 올라섰다. 한강 이북 지역에서도 중소형 아파트 가격 상승이 이어지고 있다. 지난달 한강 이북 14개구(종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포구)의 중소형 아파트 평균 매매가는 지난해 12월(10억9510만원)보다 0.83% 상승한 11억419만원을 기록했다. 최초로 평균가가 11억원 이상으로 올라왔다.  서울 노원구 공릉동 태릉해링턴플레이스 전용 84.98㎡는 지난달 20일 11억9500만원(12층)에 계약되며 해당 면적 기준 최고가를 새로 썼다. 지난해 11월 거래된 종전 최고가 11억6000만원(15층)보다 3500만원 뛰었다. 은평구 수색동 DMC파인시티자이 전용 74.78㎡도 지난달 14일 12억9300만원(2층)에 거래됐다. 비슷한 면적인 전용 74.84㎡가 지난해 11월 22일 12억4500만원(3층)에 팔린 것과 비교하면 약 2개월 만에 5000만원가량 올랐다. chulsoofriend@newspim.com 2026-02-02 11:54
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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