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[스타 증권맨] "지금이 '리츠' 매수 적기...삼성·한화, 대형화 등 성장 이끌 것"

기사입력 : 2023년05월06일 06:00

최종수정 : 2023년05월06일 06:00

김상진 한양대 부동산융합대학원 겸임교수
30년 이상 부동산 분야 연구·실무담당 전문가
"기업 '알짜'부동산 상장...장기적 리츠산업 성장 기회"
"리츠 저평가 상태...배당·시세차익 챙길 기회"

뉴스핌 월간 안다 2023년 4월호에 실려 기출고된 기사입니다.

[서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = "만약 시중에 입지가 양호하고 수익성이 꾸준한 부동산이 자산가치 대비 80% 수준에 매물로 나왔다고 가정해 보세요. 구입하게 되면 안정화 시기에 20%의 시세차익을 얻을 수 있다고 생각되지 않겠습니까. 지금이 리츠에는 그 같은 시기이고, 투자자 입장에서는 '매수의 적기'일 겁니다."

리츠(REITs·부동산투자신탁)란 여러 투자자로부터 자금을 모집해 부동산 관련 자본과 지분에 투자하는 부동산투자회사를 말한다. 국내에는 2001년 도입됐으며 현재 21개 상장 리츠가 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 김상진 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수. 2023.03.08 pangbin@newspim.com

김상진 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 뉴스핌 월간ANDA와의 인터뷰에서 현재 리츠가 저평가 상태이고, 올해 회복세를 기대할 수 있을 것이라며 이같이 조언했다.

김 교수는 최근까지 한국리츠협회에서 국내외 리츠정책 연구와 리츠통계, 시장조사 역할을 총괄한 전문가다. 그는 30년 이상 부동산 분야에서 실무와 연구, 후학 양성 등을 해왔다. 최근 후학 양성과 학문에 집중하기 위해 학교로 돌아가기로 결정하고 한양대와 경희대에서 리츠 관련 강의를 맡고 있다. 이 분야에 대한 관심이 높아지면서 부동산 관련 분야에서 일하는 직장인들 가운데 '리츠' 공부를 위해 대학원을 찾는 이들이 크게 증가하는 추세이기도 하다.

이 교수는 "리츠를 쉽게 설명한다면 부동산과 같다고 볼 수 있다. 저가에 매수해 두면 임대소득(=배당)과 함께 이후 회복기에 시세차익(=리츠 주식 매각 차익)까지 챙길 수 있기 때문"이라고 설명했다.
최근 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 최종 기준금리 수준을 인상할 수 있다고 언급했지만 시장에서는 대체적으로 금리 인상 사이클이 마무리 국면에 접어들었다고 평가하고 있다. 부동산 시장 '바닥론'이 제기되고, 리츠의 조달금리도 지난해와 비교해 안정화되는 추세다.

코스피 시장 상장 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 바탕으로 산출되는 'KRX 리츠 TOP10 지수'는 지난해 1000선을 웃돌다가 레고랜드 사태 이후 저점(10월 21일 761.87)을 찍고 최근 850선까지 반등했다. 현재 상장된 21개 리츠의 평균 주가는 약 4200원으로 공모가(5000원) 대비 80% 수준인데 리츠 시장이 회복되면 리츠 주가도 공모가 수준으로 돌아갈 것이란 기대다.

이 교수는 최근 한화자산운용의 한화리츠와 삼성SRA자산운용의 삼성FN리츠가 연이어 상장하는 것과 관련 "상장 리츠가 본격 성장 국면에 접어들었다는 방증"이라고 평가했다. 두 상품 모두 그룹내 계열사 '알짜 건물'을 보유한 스폰서리츠 형태로, 추후 계열사가 보유한 오피스 빌딩을 추가로 편입해 자산규모를 키우겠단 성장 로드맵을 갖고 있다. 리츠 대형화 및 투자자들의 신뢰 향상 등 상장 리츠 시장이 본격적인 성장으로 가는 신호탄이 될 것이란 해석이다.

이 교수는 "한국의 부동산 성장 역사를 60년 정도로 평가하는데 국내 대표 기업들이 공장 설비 및 오피스, 상업지역의 리테일 등에 투자하면서 부동산을 자산으로 성장해 온 측면도 있다"면서 "입지가 양호하고 수익성이 안정적으로 보장되는 '알짜' 부동산을 대기업들이 많이 보유하고 있다는 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 김상진 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수. 2023.03.08 pangbin@newspim.com

이들 대기업은 보유하고 있는 부동산의 유동화 방식에 대해 리츠를 활용하는 이점을 확인하면서 2019년 롯데그룹의 롯데에이엠씨와 2021년 SK그룹의 SK리츠운용, 올해 한화리츠, 삼성FN리츠 등 자산관리회사를 설립하는 움직임이 확산되고 있다.

이 교수는 "기업 입장에서 알짜 부동산을 상장 리츠로 유동화해 해당 자금으로 본연의 사업에 투자하면서 부채비율은 낮추는 효과를 본다"면서 "일반 투자자들에겐 양호한 부동산을 각 지분에 맞춰 투자해 배당과 차익 등을 가져올 수 있는 일거양득"이라고 말했다.

결국 상장 리츠의 대형화, 투자자 신뢰 향상 등 장기적으로 상장 리츠의 성장을 이끌 것이란 전망이다. 이 교수는 "대형화는 분산 효과와 비용 효용성이 좋아지는 장점이 있고, '알짜' 부동산을 편입하니 수익성도 보장된다"면서 "이들 리츠가 배당수익률 확대 과정을 거치면서 일반 투자자들에게 '리츠'에 대한 신뢰도 향상도 기대할 수 있다"고 말했다.

실제로 미국에서는 1960년대에 리츠를 도입한 뒤 20년 넘게 꾸준한 배당을 경험하면서 1990년부터 본격적인 리츠 붐이 일었다는 설명이다. 이 교수는 "현재 미국 국민의 40% 이상이 직간접적으로 투자하며 노후를 준비하고 있다"고 말했다.

현재 국내 상장 리츠의 시가총액 평균은 3300억~3400억원 수준이다. 선진 리츠 시장인 미국 8조3000억원, 일본 2조7000억원, 싱가포르 2조5000억원, 호주 2조4000억원 등에 비하면 국내 리츠의 규모가 확연히 작다. 국내 21개 상장 리츠의 전체 시가총액은 8조원으로 GDP 대비 0.3% 수준에 불과하다.

다만 성장 속도는 상당하다는 평가다. 공모예외리츠(사모리츠)를 포함한 국내 리츠는 2022년 말 기준 350개로, 자산 규모로는 약 87조원이다. 2015년 말 125개, 18조원에서 약 5배 성장했다. 상장 리츠 수도 2015년 3개에서 현재 21개로 7배가 됐다.

이 교수는 "공모예외리츠를 일반 투자자들이 좀 더 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠로 전환할 수 있는 시장 분위기 조성이 필요한데, 그 시작이 이번에 정부에서 발표한 리츠 활성화 방안이 될 것"이라고 말했다. 이어 "올해 하반기 금융시장이 안정화하면서 내년 말에는 30개 가까운 상장 리츠가 운영되고, 이를 발판으로 멀지 않은 시간 내에 50개에 도달할 것으로 보인다"면서 "그렇게 되면 지금의 위상과는 비교되지 않을 큰 시장이 될 것"이라고 전망했다.

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尹지지율 26.9%…'기자회견 효과 보수결집' [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 14일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.5%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.6%다. 긍정평가(26.9%)는 지난 조사와 달라지지 않았고 부정평가는 0.4%포인트(p) 하락했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 44.6%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍정평가와 부정평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 17.1% '잘 못함' 81.1%였고, 30대에서는 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.2%였다. 40대는 '잘함' 10.8% '잘 못함' 88.3%, 50대는 '잘함' 24.2% '잘 못함' 75.4%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 40.7% '잘 못함' 56.9%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 50.8% '잘 못함' 46.2%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 23.6%, '잘 못함'은 73.8%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 24.3% '잘 못함' 74.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 27.3% '잘 못함' 72.1%, 강원·제주 '잘함' 14.8% '잘 못함' 74.8%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 33.3% '잘 못함' 65.0%, 대구·경북은 '잘함' 42.1% '잘 못함' 55.9%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 18.3% '잘 못함' 79.9%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.2% '잘 못함' 72.6%, 여성은 '잘함' 27.6% '잘 못함' 70.4%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "기자회견에서 김건희 여사 관련 의혹에 대해 제대로 된 해명 대신 감싸기에만 급급했고, 명태균 씨 논란에 대한 해명도 제대로 되지 않아 결과적으로 불신만 더 키운 꼴이 됐다"며 "하지만 60-70대 이상과 영남권 등 전통적인 지지층에서는 탄핵 등의 위기감이 높아져 지지율이 오히려 상승했다"고 해석했다. 그러면서 "며칠 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 당선되면서 안보와 경제 등 위기감 고조로 보수층이 결집하며 추가적인 지지율 추락을 막을 수 있었다"고 덧붙였다. 차재권 부경대 정치외교학과 교수는 "기자회견에 대해 긍정평가와 부정평가가 동시에 존재한다"며 "형식적으로나마 기자회견을 하고 사과를 했다는 점에서 만족하는 보수 지지층이 있다"고 말했다. 이어 "지지율 자체는 큰 변동이 없지만 (이번 기자회견 때문에) 부정평가한 사람들이 나중에라도 다시 긍정평가할 가능성이 더 낮아졌다"이라며 "앞으로 지지율이 개선될 가능성은 거의 없다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-11-14 06:00
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