전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

"경매꾼·갭투기 무방비"…전세사기 피해자 우선매수권 실익 의문 커진다

기사입력 : 2023년05월03일 09:00

최종수정 : 2023년05월03일 09:00

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

채권자 방어경매시 감정가보다 높은 매입가 부담
갭투자 노린 경매 참여 가능성도 높아
싸게 매입할 권리 제공 목표 달성 어려워
무리한 입찰 우려는 과도…제도확대는 경계

[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 전세사기 피해 구제를 위한 정부 대책의 핵심인 우선매수청구권 부여에 대한 실효성에 의문이 커지고 있다.

피해자들이 우선매수권을 사용하더라도 선수위 채권자들이 방어 경매 참여가 예상되는 만큼 시세보다 비싸게 주택을 매수하는 결과를 초래할 가능성이 높아서다. 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들이 비교적 저렴한 가격에 피해주택을 보유할 수 있는 방안으로 대책에 포함됐지만 정부가 기대하는 효과를 거두기 어려운 셈이다. 정교한 분석 없이 급조한 방안이라는 비판이 제기되지만 이를 대체할 뾰족한 대책도 없어 피해자들은 보증금 일부 보전 등을 계속 요구하고 있다.

원희룡 국토교통부 장관이 서초구 대한변호사협회에서 열린 대한변협 전세사기사건 피해자지원 긴급 대책 TF회의에서 인사말을 하고 있다. [사진=정일구 기자]

◆ 선순위 방어경매·갭투자시 피해자, 감정가보다 높게 매입할 수밖에 없어

3일 부동산업계 등에 따르면 전세사기 피해자들에게 우선매수청구권을 부여하기로 한 국토교통부 대책의 효과가 제한적이라는 지적이 이어지고 있다.

피해자들이 기대하는 가격수준에서 우선매수권을 행사할 가능성이 낮다는 이유에서다. 대항력을 갖춘 후순위 세입자가 있는 경우 명도 문제 등이 발생하는 만큼 경매가 조기 종료되기 쉽지 않다. 이렇게 되면 몇차례 유찰이 발생할 수밖에 없고 우선매수권을 가진 세입자가 싸게 매입할 수 있다는 구도다. 

다만 일정 가격수준으로 내려가기 전에 제3자가 경매에 참여할 가능성이 높아지고 있다. 실제 대출을 일으켜 공동주택을 지은 인천 미추홀구 '건축왕' 사례 가운데 경매가 유찰된 물건을 살펴보면 1억2000만원의 임차인 보증금과 그에 앞선 순위인 새마을금고의 선순위 근저당권 1억7700만원이 설정돼 있다.

우선 해당 주택은 선순위 채권자의 방어경매 대상이 될 가능성이 있다. 채권자 입장에서 1억7700만원 이하에 경매가 낙찰되면 채권 액면가를 전부 받을 수 없게 되기 때문이다. 채권자가 액면가인 1억7700만원을 경매에 적어낼 경우 세입자는 최고가낙찰액으로 우선매수권 사용해야 하는 규정을 적용받는다. 돌려받지 못한 보증금을 포함하면 임차인은 2억9700만원에 주택을 매수하는 셈이다. 경매시 최초 감정가로 책정된 2억6400만원보다 3000만원 이상 비싸게 주택을 사지 않으면 우선매수권을 포기해야 한다.

방어경매는통상 2금융권 등에서 시행한다. 이들은 주택의 시장가치와 부동산시장 상황 등을 고려해 참여 여부를 결정한다. 미추홀구 전세사기 피해자 가운데 선순위 근저당이 설정된 1885가구 대부분이 부실채권(NPL) 매입기관으로 넘어가 방어경매 위험성이 존재한다.

방어경매보다 더 큰 우려는 갭투자를 노린 이들이 경매에 참여할 유인이 높다는 것이다. 피해자의 경우 선순위 근저당이 잡혀 있어 1억2000만원 보증금에 전세를 들어왔지만 경매를 통해 근저당이 사라지면 보증금이 올라갈 유인이 커진다. 1억5000만원에 전세를 받을 수 있다고 판단되면 해당 가격 이하로만 낙찰받아도 무자본 갭투기가 가능하다는 의미다. 예를 들어 입찰액을 1억3000만원으로 적어 낙찰받는다면 2000만원의 유동성을 확보할 수 있게 된다.

하지만 피해자들은 감정가와 보증금 등을 고려할 때 1억4400만원 이상에 낙찰을 받으면 가치보다 비싸게 산다고 볼 수 있다. 이미 투입된 보증금과 경매에서 추가로 투입하는 금액의 합계가 감정가보다 높으면 손해를 본다는 의미다. 이런 판단에서 피해자들은 우선매수권을 사용하기 어려워진다.

시장 불확실성 등을 고려하면 더욱 낮은 금액에 사야 한다는 게 피해자들의 주장이다. 미추홀구의 빌라를 당장 해당 가격수준에서 팔 수 있는 가능성이 낮고 시장 전망도 밝지 않기 때문이다. 우선매수권을 사용해 시세보다 싸게 살 수 있는 가능성이 낮아 저렴하게 피해주택의 소유권을 우선 매수할 수 있는 기회를 준다는 정책 목표를 달성하기 어려울 것이라는 우려가 나온다.

◆ 방해 위해 무리한 금액 입찰 우려는 과도…우선매수권 확대 비판도

그렇다고 해서 우선매수권을 사용할 수 있는 횟수를 늘려주는 등의 혜택을 주는 것에 대한 비판도 만만치 않다. 피해자들은 최소 3번째 낙찰액까지 우선매수권을 사용할 수 있게 확대 해달라는 등의 요구를 하고 있지만 받아들여질 가능성이 높지 않다.

다만 소위 경매꾼 등이 우선매수권 사용을 방해하려는 목적으로 입찰액을 과도하게 높은 금액으로 적어낼 수 있다는 우려는 현실성이 낮다는 게 전문가들의 설명이다. 낙찰받은 사람이 낙찰을 포기할 경우 보증금으로 내는 입찰액의 10%를 몰수당하기 때문이다. 선순위 채권자가 1억7700만원을 입찰액으로 제출해 낙찰받았으나 이를 포기할 경우 1770만원을 손해본다는 것이다.

강은현 EH경매연구소 소장은 "우선매수권은 다른 누군가의 손해를 전제로 하기 때문에 현재 도입돼 있는 공유자우선매수권도 한 번만 쓸 수 있도록 하는 등 제한적으로만 이용할 수 있다"며 "정부가 이번에 도입하기로 한 우선매수권은 피해 구제에 큰 도움이 된다고 볼 수 없지만 그렇다고 해서 우선매수권을 확대하는 것도 바람직하지 않다"고 말했다.

반면 전세사기 피해자가 포기한 우선매수권을 양도받는 한국토지주택공사(LH)는 우선매수권 행사할지에 대한 가이드라인을 정하는 방안을 검토하고 있다. 해당 지역의 낙찰가율 등이 기준에 사용될 수 있다는 분석이 나온다. 인천 미추홀구 숭의동 일대 낙찰가율은 아파트가 평균 60%, 오피스텔은 59.6%, 빌라는 67.9% 수준이다.

unsaid@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장   2025-09-29 08:00
사진
중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동