전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

'종상향·광역개발' 중동·분당 등 1기신도시, 고밀개발 사업성 개선 기대

기사입력 : 2023년04월10일 15:40

최종수정 : 2023년04월10일 15:40

용적률 500% 적용시 1기 신도시 가구수, 2배 증가
철도·광역버스 인프라 확충하는 광역개발 추진도 관심
이주대책, 임대주택 비율, 닭장 아파트 등은 해결 과제

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 경기도 중동, 분당 등 1기 신도시 정비사업에 일반주거지역 종(種)상향, 인프라 개발 등을 적극 지원하기로 하면서 사업 진행에 속도가 붙을지 주목된다.

종상향이 추진되면 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율)이 지금보다 높아져 일반분양 물량이 늘어난다. 재건축의 주요 재원이 분양 수익이란 점에서 사업성이 개선되는 효과가 있다. 중심 지역과 그 영향권에 있는 주변 지역을 함께 개발하는 광역개발이 이뤄지면 정비사업에 따른 수혜가 더 클 것이란 전망도 나온다. 다만 고밀도 개발에 대한 주민간 마찰과 이주대책, 임대주택 비율 등은 풀어야 할 숙제로 남아 있다.

◆ 용적률 500% 적용시 산본·중동 등 가구수 2배 증가

10일 부동산업계에 따르면 정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 1기 신도시의 종상향을 지원하기로 하면서 대규모 주택개발 사업에 기대감이 흘러나오고 있다.

최근 원희룡 장관은 고양 일산을 시작으로 군포 산본, 부천 중동 등 1기 신도시를 직접 방문해 정비사업과 관련한 주민들의 의견 청취에 나섰다. 전날 부천 중동을 찾은 원 장관은 "현재 용적률이 다른 신도시보다 높아 단지별 재건축에 어려움을 겪는 것으로 아는데 지혜로운 방법을 찾아보겠다"며 용적률 상향 의지를 내비쳤다.

원희룡 국토부장관이 지난달 군포시 산본을 방문해 현장점검에 나선 모습.<사진=군포시>

앞서 여당은 역세권에는 용적률을 최대 500%로 허용하고 안전진단 규제를 완화하는 내용의 노후계획도시 정비 특별법을 발의한 바 있다.

재건축 연한 30년이 넘은 1기 신도시가 재건축을 추진하지 못하는 이유는 기존 용적률이 높기 때문이다. 1기 신도시별 평균 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 일산과 분당을 제외한 나머지 지역은 재건축보단 리모델링이 현실적인 개발 방식이다. 하지만 종상향으로 용적률 상한선이 높아지면 재건축 추진의 길이 열리는 셈이다.

고밀도로 개발하면 사업성이 개선되는 효과가 있다. 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 바뀔 경우 건폐율(50% 이하)은 유지되고 용적률은 상한선이 150% 이하에서 300% 이하로 2배 높아진다. 준주거지역으로 상향되면 건폐율(50%→70%)과 용적률(100% 초과~150% 이하→200% 초과~500% 이하) 모두 높아진다.

용적률이 250%에서 500%로 상향될 경우 단순 계산하면 가구수가 재건축 이후 2배 정도 늘어난다. 임대주택 공급 비율을 적용받더라도 일반분양 가구수가 최소 50% 증가한다. 1000가구 규모의 재건축 사업에서 500가구를 일반분양할 수 있다는 얘기다. 분양 수익금이 재건축의 핵심 재원이기 때문에 일반 분양이 많을수록 조합원 부담이 줄어드는 구조다.

원도심 광역개발 추진도 1기 신도시의 가치가 높아질 수 있는 점이다. 광역개발은 도시와 주변 농촌 지역을 하나의 생활권으로 묶어 종합적으로 개발하는 방식이다. 낡은 아파트를 새아파트로 탈바꿈하는 것에 그치지 않고 도시를 '재창조'하는 개념으로 접근하게 된다. 이를 위해서는 철도, 광역버스 등 교통 인프라 확충이 필수로, 1기 신도시의 주거 환경이 개선될 것으로 기대된다.

중동역 인근 A공인중개소 대표는 "건축연한 30년 정도로 재건축 추진을 바라보는 단지가 40여곳인데 용적률이 200%가 넘어 사업 추진이 쉽지 않았다"며 "이번 특별법이 시행으로 400% 안팎을 적용받게 되면 사업성이 개선돼 재건축에 관심이 대폭 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 이주대책, 임대주택 비율 등으로 사업 지체될 가능성도

용적률 상향과 광역개발 등으로 1기 신도시 정비사업의 기대감이 높아졌음에도 풀어야 할 숙제가 적지 않다.

대규모 재건축 사업으로 인한 이주 공간 확보도 시급한 과제다. 업계에 따르면 1기 신도시가 재건축을 추진할 경우 예상 이주 가구는 ▲분당 12만6000가구 ▲일산 8만6000가구 ▲평촌 8만2000가구 ▲산본 3만6000가구 ▲중동 3만6000가구 등 약 40만가구다. 이들 지역의 이주가 일시에 이뤄지면 인근 지역 부동산 가격에 상당한 후폭풍이 발생할 수 있다. 부작용을 최소화면서 사업을 진행하기 위해서는 3기 신도시 확대를 비롯한 택지지구 개발로 이주 수요를 수용할 대책을 마련해야 한다.

또 고밀도 개발을 모든 주민이 환영하는 것은 아니다. 용적률 500%가 적용되면 소위 '닭장 아파트'가 양산돼 주거환경이 떨어질 것이란 우려가 있다. 도심 주상복합 수준의 고밀도 개발로 좁은 공간에 높은 건축물을 짓다 보니 교통, 주차 혼잡 문제는 물론 좁은 동 간 거리로 인한 사생활 침해가 발생한다. 저층의 경우 채광, 조망에 불리하다. 특례를 적용하는 만큼 공공기여와 임대주택 비율 등을 두고도 주민과 지자체간 마찰을 빚을 공산이 크다.

임대주택 공급 비율도 사업성에 큰 영향을 미친다. 현재 재건축에서 임대주택 비율은 늘어난 용적률의 50%다. 500가구 규모의 재건축 사업에서 용적률이 250%에서 300% 늘었다면 100가구 정도 늘어난 가구 중 일반분양 50가구, 임대주택 50가구로 구성된다. 고밀도 개발을 허용하면 임대주택 비율이 60~70% 수준으로 높아질 수 있다. 이 경우 분양대금 수입이 예상보다 줄어들 여지가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축을 촉진하려는 정책방향은 의미가 있으나 재건축초과이익 환수 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점에서 사업 활성화가 이뤄질지는 더 지켜봐야 한다"며 "용적률이 상향된 만큼 공공에 납부하는 공공기여 비율도 커지기 때문에 단지별로 의견충돌이 발생할 여지가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
정부조직 개편 방식 '안갯속' [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 조직 개편 발표가 오는 8월 13일로 정해진 것으로 확인됐다. 국정기획위원회는 이달 말 대국민보고를 할 계획이었지만 미뤄지면서 정부조직 개편의 구체적인 방식은 안갯속이다. 26일 뉴스핌 취재를 종합하면, 국정위는 정부 조직 개편안 등을 이재명 대통령에게 보고하며 막바지 정리 작업 중에 있다. 개편이 유력한 기획재정부와 검찰 조직 등에 대한 추가 검토가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =이한주 국정기획위원회 위원장.2025.07.22 gdlee@newspim.com 국정위는 당초 이달 중 대국민보고 등 주요 일정을 마칠 계획이었다. 국정위의 법적 활동 기한은 60일로 오는 8월 14일까지 활동할 수 있다. 1회 한해 최장 20일까지 연장할 수 있지만 국정위는 조기에 활동을 마무리 하겠다고 했다. 국정위의 속도전에 제동이 걸린 데는 정부의 첫 조직 개편인 만큼 조금 더 신중해야 한다는 목소리가 크게 작용한 것으로 알려졌다. 환경부와 산업자원통상부의 기후와 에너지 파트를 분리해 기후에너지부를 신설하는 과정에서 각 부처의 반발도 나오는 점 등이 대표적이다. 또 이 대통령이 이달 말에서 내달 초 방미 일정이 잡힐 수 있다는 점도 정부조직 개편이 늦어진 배경인 것으로 전해졌다. 1차 정부조직 개편안에는 기재부의 예산 분리 기능과 검찰청 폐지가 담길 것이 유력하다. 조승래 국정위 대변인은 앞서 "기재부 예산 기능을 분리하는 것과 (검찰청의) 수사와 기소 분리는 공약 방향이 명확하다"고 말했다. 기재부 조직 개편은 ▲예산 편성 기능을 분리해 과거의 기획예산처를 되살리고 나머지 기능은 재정경제부로 개편하는 안 ▲예산처가 아니라 재무부를 신설하는 안 ▲기재부 내에서 기능을 조정하는 안 등이 거론돼 왔다. 이 방안들을 놓고 국정위는 검토하고 있다. 현재는 기획재정부를 기획예산처와 재정경제부로 나누는 안이 유력한 것으로 알려졌지만, 국정위는 초안 등과 관련해서는 말을 아끼고 있는 상황이다. 검찰청 폐지 골자의 검찰 조직 개편안도 이번 조직 개편에 포함될 가능성이 높다. 이미 여당에서는 검찰의 수사권과 기소권을 분리하는 내용의 '검찰개혁 4법'을 발의했다. 김용민 더불어민주당 의원 등이 발의한 법안에는 검찰 권력의 핵심인 기소권은 법무부 산하에 공소청을 신설해 여기로 이관하는 내용이 담겼다. 수사권은 행정안전부 산하에 중대범죄수사청을 신설해 이곳으로 넘기기로 했다. 다만 수사권을 행안부 산하에 둘지 법무부 산하에 둘지를 두고는 여권 내에서도 이견이 있어 더 논의 중인 것으로 알려졌다. 금융위원회와 금융감독원 개편 방안을 놓고도 논의가 이어지고 있는 것으로 전해졌다. 당초 금융위 해체 차원의 '금융위 정책과 감독 기능 분리' 조직 개편안이 유력했다. 그러나 최근 여당에서 기획재정부 내 국제금융 업무를 금융위로 이관하는 내용의 법안을 발의하며 '금융위 존치론'이 급부상하고 있다. 금융위 해체론에 제동이 걸렸다는 목소리가 나오면서 이 역시도 오리무중인 상황이다. ycy1486@newspim.com 2025-07-26 07:00
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동