필지 매각, 분양가 회수에도 인프라 조성 등 사업비 투입 불가피
금리인상·원자재값에 50만가구 목표치 부담...품질도 우려
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 청년･서민의 내집마련 기회를 확대하기 위해 공공분양 50만가구를 공급하겠다는 계획을 내놓았다. 하지만 대규모 사업비를 조달할 구체적인 방안이 제시되지 않아 목표치를 채울 수 있을지 미지수란 의견이 나온다.
이번에 선뵈는 공공분양 50만가구는 전반적으로 수요자의 초기 부담을 줄이는 방식으로 조성돼 상대적으로 사업자의 부담이 클 수밖에 없다. 원자재값 상승으로 공사비가 치솟은 데다 금리인상에 금융비용까지 높아져 공급확대가 만만치 않은 상황이다. 재원 마련이 원활하게 이뤄지지 않으면 주택의 질 저하, 교통·학교 등 인프라 부족 등 주거 환경이 열악할 가능성도 있다.
◆ 분양가 저렴한 50만가구 공급...재원마련 방안은 '모호'
26일 부동산업계에 따르면 정부가 청년･서민을 대상으로 50만가구를 공급하겠다고 밝혔지만 부지 수용비용, 공사비용 등에 투입될 막대한 재원 마련이 숙제로 남아 있다.
'10.26 주택대책'의 핵심은 주변 시세보다 저렴한 주택을 청년과 서민들에게 공급하겠다는 것이다. 주택유형을 나눔형, 선택형, 일반형을 세분화했다. 나눔형(25만가구)은 수요자가 시세 70% 이하로 분양받고, 향후 시세차익 70%까지 보장받을 수 있다. 나머지는 정부에 귀속된다. 선택형(10만가구)은 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 거주자가 분양을 받지 않으면 임대주택 형식으로 운영된다. 일반형(15만가구)은 시세 80% 수준에서 분양하는 주택이다.
공공임대로 남을 수 있는 10만가구 규모의 선택형 주택 등을 공급하기 위해서는 상당한 재원이 투입돼야 한다. 민간 부지에 아파트를 건설하려면 땅 매입비용, 건축비용 등이 주요 사업비다. 최근 원자재값 상승에 따른 건축비 증가로 주택공급 사업비용이 더 늘었다.
지난해 수도권 22개 구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 504만6000원으로 전년보다 37만5000원(8%) 올랐다. 올해는 3.3㎡당 570만원 안팎으로 치솟았다. 전용면적 59㎡(옛 24평) 기준 가구당 아파트 공사비만 1억3700만원으로, 10만 가구에 투입되는 아파트 건축비만 14조원 규모다. 공공분양 필지를 건설사에 매각하고 분양 수익금이 발생하는 만큼 조성비용을 모두 정부가 떠안는 것은 아니지만 저렴한 분양가로 공급해야 해 상당부분은 정부 차원에서 조달해야 할 것으로 보인다.
주변 인프라 개발비용도 고려해야 한다. 학교시설을 조성하고 인구 유입에 따른 지하철, 버스 등 대중교통 인프라 시설도 확충해야 한다. 해당 지역의 아파트 분양가에 일부 분담금을 포함하고 있지만 낮은 분양가에 공급할 경우 이 또한 별도로 재원을 마련해야 한다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "청년･서민의 내집마련 기회를 확대하겠다는 취지는 긍정적이지만 사업이 원활하게 진행될 수 있는 재원 마련 방안도 제시돼야 할 것"이라며 "50만가구라는 총량에 급급하기보다는 입지 등 상품성을 갖춘 아파트를 신속하게 공급할 수 있는 정책 추진이 필요하다"고 말했다.
◆ 지방 중심으로 공공분양 청약미달 확산..."상품의 질 높여야"
충분한 재원이 마련되지 않은 상황에서 공급물량 확보에 치중하다 보면 주택 상품의 질이 떨어질 수 있다는 우려도 나온다.
공공분양은 정부기관 주도로 이뤄지는 사업이라 민간 주택보다 품질이 낮은 게 일반적이다. 공급면적이 작고, 대체로 브랜드 인지도가 낮은 건설사가 참여하는 것도 지역별로 흥행 편차가 심한 이유다. 분양가를 낮추기 위해 공사비용을 줄이면 주민 커뮤니티시설이나 조경, 설계 등에서 품질이 더 낮아질 수밖에 없다.
앞서 공급된 단지들도 큰 인기를 끌지 못했다. 지난 8월 분양한 경기도 양주신도시 옥정지구 A-4블록(공공분양)은 특별공급 1195가구에 단 122명이 청약해 평균 경쟁률이 0.1대 1을 기록했다. 특별공급에서 미달된 물량 1073가구는 일반공급으로 전환됐으나, 2순위까지 진행된 일반공급에서도 1287가구에 389명만이 신청해 결국 898가구가 미달됐다.
공공분양주택·분양전환 공공임대 청약미달 비율이 30%에 달한다는 조사도 있다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 유경준 의원이 LH로부터 제출받은 '공공분양주택 및 분양전환 공공임대주택 공급·청약 현황'자료를 분석한 결과 총 113개 단지 중 35단지가 공급량보다 청약 신청수가 더 적은 청약 미달 상황인 것으로 나타났다. 올해는 13개 단지의 공공분양주택 중 5개 단지가 청약 미달했고, 분양전환 공공임대주택의 경우는 2개 단지 모두 완판에 실패했다.
청약 미달 단지는 대부분 지방권, 소형주택이다. 특히 '양산사송휴 신혼희망타운', '창원가포 공공분양' 단지는 청약률이 각각 15%, 10%로 나타났고, '완주삼봉 신혼희망타운' 단지의 경우 청약률이 7%에 불과했다. 청약률이 부진하면 계약률은 더 낮아진다.
대형 건설사 주택사업부 한 임원은 "기존 3기신도시 안에 청년･서민 공공분양을 늘리겠다면 큰 문제가 없겠지만 수도권에 새롭게 아파트 필지를 조성하라면 사업비용이 많이 들어갈 것"이라며 "원자재값 및 인건비, 안전관리비 등 공사비가 크게 늘어 정부가 추진하는 분양가보다 높아질 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "대규모 공급물량 계획에 비해 사업비가 충분치 않으면 결국 상품의 질이 떨어질 수밖에 없을 것"이라고 덧붙였다.
leedh@newspim.com
