전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

서울 도심 용적률·층수 상향 '시동'...재건축·재개발도 고밀개발 추진

기사입력 : 2022년04월05일 07:01

최종수정 : 2022년04월05일 07:01

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

국토부-서울시 TF, 도심부 고밀개발 기준 마련 착수
'서울 2040' 이후 역세권 첫집 등 본격 공급
4종 일반주거지역 검토 안해

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택공급 확대를 위해 서울 도심지역에서의 고층·고밀도 주택 건설이 본격화될 전망이다.

역세권 첫집이나 청년원가주택과 같은 윤석열 대통령 당선인의 공약에서 나온 역세권 고밀도 주택을 비롯해 주택 250만 가구 공급이 본격 시동을 건 것이다. 도심 역세권에서는 용도지역 상향과 도시계획 조례 상 용적률과 층수 인센티브가 제공될 전망이다. 이와 함께 잠실주공5단지 재건축 사례와 같은 역세권 재건축·재개발의 고밀개발도 탄력을 받을 것으로 예측된다.

다만 이재명 더불어민주당 후보가 공약했던 4종 일반주거지역 신설과 같은 큰 틀의 제도 변화는 없을 전망이다.

5일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 새 정부 출범 이후 도심부 주택공급 확대를 위해 서울시를 중심으로 도시계획 및 용적률 상향 그리고 층수 추가 완화 등이 추진된다.

최근 대통령직 인수위원회는 윤석열 당선인의 공약인 250만 가구 주택공급의 추진을 위한 공급자인 국토교통부와 인허가권자인 서울시가 협업하는 TF팀을 결성했다.

국토교통부 관계자는 "TF팀에서는 250만가구 주택공급을 위해 도심부 소형 주택 공급과 함께 재건축·재개발 활성화를 기획하게 될 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 인수위사진기자단 = 원일희 대통령직인수위원회 수석부대변인이 국토부-서울시 부동산TF 결성을 설명하고 있다. photo@newspim.com

◆ 현행 법령 기반 용적률-층수 상향...역세권 용적률 500%-층수 50층 가능해져

TF팀에서는 다수 주택을 공급하기 위해 밀도를 높이는 방안을 모색할 예정이다. 정부가 추진하는 도심공공주택복합사업과 서울시의 역세권 활성화사업을 강화하기 위한 방침이다.

윤석열 당선인은 대선 공약으로 역세권 첫집 20만가구와 청년원가주택 30만가구를 비롯해 250만 가구 공급을 내놨다. 공공주택에 해당되는 이들 사업은 윤석열 당선인이 새로 도입하는 것인 만큼 힘있는 집권 초중기에 집중 추진될 전망이다.

이에 따라 새 정부 출범에 앞서 주요 역세권을 중심으로 용도지역 상향과 용적률 인센티브를 확대하는 방안이 모색된다. '국토계획법'에 따라 준주거지역에서는 최고 700%까지 용적률을 받을 수 있다. 하지만 그동안 서울시에서는 400%대 용적률만 허가했다. 이에 따라 많은 수의 주택을 공급하기 위해 용적률과 층수와 같은 밀도를 높인다는 것이 정부와 서울시의 방침이다.

이를 위해 서울시는 상반기 중 서울시 도시기본계획에 해당하는 '서울 2040'을 확정한다는 계획이다. 여기에서 도심부 역세권에서의 용적률과 용도지역 상향 그리고 층수에 대한 기준을 마련한다. 이는 향후 윤석열 정부의 도심 공공주택사업의 기준이 될 전망이다.

국토부 관계자는 "서울 2040이 확정되면 용도지역 상향과 용적률 인센티브 기준도 수립될 것"이라며 "이후 본격적인 주택공급 계획에 착수할 예정"이라고 말했다.

이렇게 되면 3종 일반주거지역으로 지정돼 있는 역세권 공공주택사업지구의 용도지역 상향이 쉬워진다. 박원순 시장 시절 서울시도 역세권 활성화 사업에서 고밀 개발을 허용했지만 용적률과 층수 기준이라는 서울시의 자체 규제에 묶이면서 사업 진행이 더뎠다. 이번 서울 2040 계획에서 명확한 밀도 및 층수 상향기준이 마련되면 도심부 고밀개발 사업 추진이 쉬워질 것이란 게 업계의 관측이다.

한 업계 관계자는 "현행 준주거지역 기준 임대주택을 포함한 역세권 주택의 건축 기준이 용적률 400%, 층수 30~40층이라면 향후 변경될 법령에서는 용적률 500% 이상 50층까지 건립이 가능해질 것"이라며 "이렇게 되면 임대주택을 포함한 더 많은 주택이 공급될 수 있다"고 말했다.

사업성 문제도 다소 해결 될 수 있을 전망이다. 역세권 공공주택과 같은 사업은 높은 임대주택 비율로 인해 민간 건설업체가 참여를 꺼려하는 사업으로 꼽힌다. 더욱이 민간임대주택와 달리 임대료 책정도 정부나 지자체가 수립하게 돼있다. 이에 따라 지은 후 곧바로 분양해 비용을 환수하는 것이 일반적인 건설사들로서는 자칫 장기간 자금이 묶일 수 있는 만큼 사업 참여를 원치 않고 있다.

이에 따라 사업 방식과 업체에 대한 인센티브 부여도 새롭게 제시돼야한다는 게 업계의 이야기다. 한 중견건설사 관계자는 "정부나 지자체가 사업을 시행하거나 국책은행을 비롯한 금융권이 시행을 맡는 방식 그리고 업체들에 사업 참여에 따른 인센티브를 추가로 주는 방안이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

◆ 재건축·재개발도 용적률-층수 올라간다...4종 일반주거지역 없다

부동산TF의 고밀개발 방침에 따라 재건축·재개발 사업에서도 개발 밀도를 높일 수 있을 전망이다. 정부-서울시의 부동산TF에서는 역세권을 비롯해 '서울 2040'에서 지정될 지구 중심 등에서 추진되는 재건축·재개발에 대해서도 용적률과 층수를 올려주는 방안을 모색하고 있다.

국토부 관계자는 "재건축·재개발도 250만 가구 주택공급의 한 축인 만큼 이에 대한 밀도 상향 기준이 마련될 것"이라고 말했다. 이렇게 되면 49층 건립을 두고 서울시와 극한대립을 벌였던 잠실주공5단지 재건축 사업과 같은 역세권 재건축 사업의 고밀도 개발이 쉬워지게 된다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

아울러 역시 역세권 지구중심이란 이유를 들어 층수 및 용도지역 상향을 주장하는 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 서울지하철3호선 학여울역 주변 단지들의 고밀 재건축도 가능해진다. 다만 재건축 대상인 40년 이상 노후 단지들의 경우 대부분 역세권에 위치해 있는 만큼 고밀 재건축이 가능한 곳은 선별적으로 지정될 것으로 예측된다. 이에 따라 '서울 2040'이 이들 재건축·재개발 단지의 운명을 결정할 것으로 보인다.

한 업계 관계자는 "이미 문재인 정부시절 강남권 재건축인 잠실주공5단지가 일부 준주거지역 밀도에 맞춰 재건축 허가를 받은 상황"이라며 "역세권을 비롯한 주요지역 재건축·재개발에 대한 고밀 개발이 예정돼 있는 만큼 재건축 단지의 기대감이 커질 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "다만 밀도가 높아지면 그만큼 임대주택을 비롯한 공공기여도 늘어나게 돼있어 양날의 검이 될 전망"이라고 덧붙였다.

대선 기간동안 이재명 민주당 후보가 공약했던 용적률 400%를 받을 수 있는 4종 일반주거지역 신설은 도입되지 않을 것으로 전망된다. 4종 일반주거지역은 법령(국계법) 개정 사항이다. 현행 국계법에선 1~3종 일반주거지역만 분류돼 있으며 각각의 용적률은 지자체가 정하도록 했다. 이에 따라 1~3종 일반주거지역의 용적률을 완화하는 내용으로 서울시 도시계획조례를 개정하면 고밀 개발을 지원할 수 있는 만큼 굳이 4종 일반주거지역을 신설할 필요가 없다는 것이 국토부와 서울시의 판단이다.

서울시 관계자는 "4종 일반주거지역을 신설하면 지정 방식에 대해서도 이견이 있는 등 논란이 일어날 우려가 있다"며 "3종 이상일 경우 차라리 준주거지역으로 용도 상향하고 관리하는 게 낫지 굳이 4종 주거지역을 만들 필요는 없을 것"이라고 말했다.

 

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
'식민지배 반성' 무라야마 전 일본 총리 별세 [서울=뉴스핌] 오상용 기자 = 무라야마 도미이치(村山富市) 전 일본 총리가 17일 별세했다. 교도통신과 니혼게이자이 등에 따르면 무라야마는 고향인 규슈 오이타현 오이타시의 한 병원에서 노환으로 생을 마쳤다. 향년 101세. 무라야마는 아시아 주변국에 일본의 '양심있는' 정치인으로 통했다. 지난 1995년 무라야마는 2차 세계대전 패전 50주년을 맞아 "일본의 아시아 식민지 지배에 대해 통렬한 반성과 마음으로부터의 사죄"를 표하는 '무라야마 담화'를 내놓았다. 일본의 식민 지배를 '침략'으로 표현, 피해국 입장에서 과거사를 인식한다는 자세를 보여줬다. 1924년 오이타현에서 태어난 무라야마는 공무원 노조 활동과 지방 정치 참여를 거쳐 1972년 중의원 선거에서 사회당 후보로 당선되면서 중앙 정치 무대에 올랐다. 1994년 자민당·사회당·신당 사키가케의 연립 내각 출범으로 81대 일본 총리에 취임했다. 사회당 출신으로서는 전후 두 번째 총리였다. 지난해 100세 생일 때는 "일본이 계속 평화로운 나라이기를 바란다"는 메시지를 전했다.  일본의 무라야마 도미이치 전 총리가 2025년 10월17일 향년 101세로 별세했다.[사진=로이터] osy75@newspim.com 2025-10-17 14:42
사진
채해병 특검, 배우 박성웅 참고인 조사 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 순직해병 사망사건 관련 의혹을 수사하는 이명현 특별검사팀이 임성근 전 해병대 1사단장과 이종호 전 블랙펄인베스트 대표 간 관계를 확인하기 위해 배우 박성웅 씨를 참고인으로 불러 조사한 것으로 알려졌다. 17일 법조계에 따르면 특검팀은 지난달 박씨에 대한 조사에서 "2022년 서울 강남 모처에서 이 전 대표, 임 전 사단장 등과 밥을 먹었다"는 취지의 진술을 확보했다. 순직해병 사망사건 관련 의혹을 수사하는 이명현 특별검사팀이 임성근 전 해병대 1사단장과 이종호 전 블랙펄인베스트 대표 간 관계를 확인하기 위해 배우 박성웅 씨를 참고인으로 불러 조사한 것으로 알려졌다. 사진은 배우 박성웅. [사진=뉴스핌 DB] 박씨는 "이 전 대표와는 이미 아는 사이였고 그 자리에서 임 전 사단장을 처음 봤다"고 말한 것으로 알려졌다. 앞서 임 전 사단장은 지난 8월 특검에 출석하며 이 전 대표에 대해 "일면식도 없고 그런 분이 존재한다는 것은 언론을 통해 알게 됐다"고 언급한 바 있다. 임 전 사단장은 2023년 7월 경북 예천군 수해 현장에서 순직한 채상병의 부대장으로, 해병대수사단 초동조사에서 혐의자로 적시됐다가 이른바 'VIP 격노' 이후 혐의자에서 제외됐다. 이른바 '구명로비' 의혹은 김건희 여사의 최측근인 이 전 대표가 임 전 사단장을 순직해병 사망사건 혐의자 등에서 제외시키기 위해 대통령실에 청탁을 했단 내용이다. 임 전 사단장과 이 전 대표 측은 서로를 모른다는 입장이다. hong90@newspim.com 2025-10-17 14:44
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동