[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 용산구 효창공원앞역 인근 구 역세권시프트 재개발사업지구가 약 15년만에 재개발될 예정이다. 2020년대 서울 개발사업의 핵심으로 꼽히는 용산 서부에 위치한 이 곳은 2400여 가구 아파트 단지로 탈바꿈한다.

또 사업완료 후 중급주거지역으로 거듭날 서울 구로구 대림역 인근과 강동구 고덕역 인근도 도심복합사업으로 거듭날 전망이다. 이들 도심복합사업지 공급물량은 올 하반기부터 본격적인 사전청약이 이뤄질 예정이다.

재개발 수준의 대단지 물량도 있고 소규모 단지도 역세권 입지 물량이라 청약시 인기는 비교적 높을 것으로 예측된다. 하지만 일반 재개발단지에 비해 임대주택 비율이 높고 주상복합 형태로 지어질 예정이라 사업 이후 가치 전망에 대해선 부정적인 시각이 나온다. 

26일 국토교통부가 발표한 '3080+ 도심복합사업' 8차 후보지에 따르면 인기주거지역으로 발돋움할 효창공원역앞 구역을 비롯해 서울 9곳, 경기 2곳 모두 11곳이 확정됐다.

◆ 효창공원앞역 인근 최대 관심...대림역 인근도 중급 주거지역 재편 예상

이중 가장 관심이 쏠리는 곳은 용산구 효창공원앞역 인근 구역이다. 지난 2013년 정비예정구역이 해제되며 재개발이 좌초된 이 곳은 서울시에 의해 역세권시프트 재개발과 같은 다른 사업을 추진했다. 하지만 결국 모두 실패하며 장기간 개발이 정체된 지역이다. 이에 따라 이번 도심복합사업을 비롯해 공공재개발과 같은 재개발사업 추진에 열의가 높은 곳으로 꼽힌다.

이 때문에 인기주거지역이지만 공공재개발을 하려는 주민의지도 강한 상황이다. 더블역세권(6호선-경의중앙선)이란 장점을 갖는 이 곳은 입지에 맞게 고밀 개발함으로써 업무·상업·주거가 어우러지는 용산구의 새로운 거점으로 발돋움할 것으로 기대된다.

주거환경은 백범로 북측 효창공원에 가까운 기존 재개발 단지 용산KCC스위첸, 용산롯데캐슬센터포레보단 못하다. 하지만 고밀개발로 주상복합 아파트가 지어지면 주변 용산전자 상가 업무지역과 연계돼 활성화될 것으로 기대된다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 효창공원앞역 인근 구역 조감도 [자료=국토부] 2022.01.26 donglee@newspim.com

특히 이 일대는 향후 2020년대 최대 개발사업지역인 용산구에 포함돼 있는 만큼 용산 국제업무지구 개발에 따른 반사이익도 예상된다. 기존 용산KCC스위첸, 용산롯데캐슬센터포레의 현 매맷값은 전용 82㎡ 기준 13억5000만원 선을 넘고 있다.

구로구 지하철 2호선 대림역 인근 5만9828㎡에는 1610가구가 들어선다. 주변에는 동구로초등학교, 구로중학교가 가까워 교육여건이 좋고 서울디지털국가산업단지 등과 인접해 있다. 특히 이 일대는 신규 대단지 아파트가 거의 없는 상황이라 입주직후 지역의 랜드마크가 될 가능성이 점쳐진다. 구역과 인접한 2009년 입주 경남아너스빌은 30평형대가 7억원 선이며 다소 거리가 있는 신구로자이는 8억4000만원대에 거래되고 있다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 대림역 인근 구역 위치도 [자료=국토부] 2022.01.26 donglee@newspim.com

관악구 옛 봉천 1역세권 7552㎡와 2역세권 6759㎡에는 각각 350가구와 300가구의 주택을 공급한다. 강동구 고덕 공무원아파트 부지 5만7723㎡에서는 공무원 임대아파트를 재건축해 400가구를 짓는다.

수원에서는 수인분당선 고색역 남측 5만 3895㎡와 옛 권선구 113-1구역 3만 3075㎡에 추진된다. 고색역 남측은 고색역에 인접한 역세권과 연계한 도심형 주거공간으로 조성해 아파트 2294가구를 공급하고 도로를 비롯한 기반시설도 정비한다. 주변이 공군비행장으로 인해 개발이 더딘 상태라 사업 이후 고색역 일대는 지역생활권의 거점으로 도약할 것으로 기대된다.

옛 권선구 113-1구역은 농촌진흥청 부지 등 주변의 서호지구 개발사업과 연결해 서호호수공원 등과 어우러지는 695가구 규모 주거단지를 조성한다.

다만 지난해 당정협의에서 선정돼 4400가구가 공급될 강서구 화곡2동 주민센터 인근 19만7000㎡는 일단 이번 후보지 지정에서는 제외 됐다.

◆ 전문가들, 임대많고 어정쩡한 주상복합...사업후 가치 전망은 '비관'

시장 전문가들은 효창공원앞역 구역과 같은 대단지는 물론 서울지역 공급물량의 경우 대부분 역세권에 위치한 만큼 적지 않은 인기를 누릴 것으로 예측하고 있다. 봉천역이나 상봉역, 중곡역, 수락산역 등은 200~400가구 규모로 '나홀로' 주상복합이 지어질 것으로 보이지만 역세권인 만큼 수요가 있을 것이란 진단이다. 

다만 공공재개발 사업이란 특성에 따라 높은 임대비율 등으로 입주 이후 가치 전망에 대해서는 논란이 있다. 도심복합사업지구에는 조합원분을 제외한 나머지 추가 공급물량의 50%를 임대주택으로 공급해야한다. 아울러 용적률 400% 이상 주상복합 아파트 형식으로 지어질 것인 만큼 고급 주상복합도 아니고 일반 아파트도 아닌 어정쩡한 형태가 될 것이란 지적도 나온다. 

특히 역세권에 지어질 200~300가구 규모 소규모 단지의 경우 서울시가 공급한 역세권 청년주택과 다를 바 없는 물량이 될 전망이다. 인기 주거지역으로 꼽기 어려운 수락산역이나 중곡역, 봉천역 등에 공급되는 물량이 고급주거단지로 재편되기에는 너무 단지가 작다는 문제점이 있다. 이렇게 되면 임대수요에겐 높은 인기를 끌 것으로 예측되지만 소유주들의 입장에선 사업성이 떨어질 가능성이 높다. 차라리 가로주택정비사업을 추진하는 게 더 유리할 것이란 진단도 나온다.

권일 부동산인포 팀장은 "이번 8차 후보지의 입지를 보면 수요자들의 관심을 끌만한 입지여건을 갖추고 있다"면서도 "다만 효창공원앞역을 제외하면 주거지역으로서의 가치가 높지 않아 입주 이후 지역 랜드마크로 자리잡기에는 한계가 있을 것으로 본다"고 말했다.

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