[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = #1. 은행으로부터 주택담보대출 연장을 받으려던 A씨는 한국은행의 금리 인상 소식에 등줄기에 식은땀이 났다. 은행이 대출을 연장할 때마다 가산금리를 1%씩 높여서 연장해줬는데, 이젠 기준금리마저 올랐기 때문이다. A씨는 앞으로 이자가 더 늘어날테니 허리띠를 좀더 졸라매기로 마음먹었다.

#2. 지난 여름 급하게 실거주할 집을 마련한 B씨는 요즘 불안감에 잠이 안 온다. 수중에 있는 돈을 전부 동원한 데다 받을 수 있는 대출까지 다 끌어모아 '영끌'했는데, 몇 달 안 돼서 기준금리가 올라서다. 이미 매도자에게 계약금, 중도금까지 보낸 후라 계약 파기는 어려울 것 같았다.

#3. 연봉 6000만원의 직장인 C씨는 연말이 다가올수록 마음이 무겁다. 올해 주택담보대출 3억원을 받아서 서울에 6억원짜리 집을 샀는데, 내년부터 DSR 40%이 적용되기 때문이다. 내년이 되면 그는 1년에 최대 2400만원의 원리금을 상환해야 한다.

한국은행의 기준금리 인상에 대출자들 우려가 높아지고 있다. 급여가 높지 않은데 '내집마련'을 위해 은행 신용대출이나 2금융권 대출로 '영끌'한 사람들은 이자 부담이 더 무거워지기 때문이다. 

특히 서울 등 규제지역에서는 대출을 많이 낀 6억~15억원 구간 집값이 '직격탄'을 맞을 것이라는 전망도 나온다. 하지만 주택 매입에는 '금리'보다 '대출한도'가 더 중요한 변수인 만큼 금리인상이 집값에 꼭 부정적이라고 단정할 수는 없다는 의견도 있었다.

◆ 기준금리 앞서 주담대 금리 먼저 올랐다…대출자들 '공포'

25일 부동산업계에 따르면 한국은행의 기준금리 인상으로 대출자들 우려가 높아지고 있다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출, 신용대출 등의 이자부담이 커질 것이기 때문이다.

한국은행은 이날 금융통화위원회를 열고 기준금리를 기존 연 0.75%에서 연 1%로 인상했다. 이로써 20개월만에 0%대 금리를 벗어났다. 이번 기준금리는 작년 2월 기준금리 1.25% 이후 최고치다.

시중 주택담보대출 금리는 몇 달 전부터 기준금리 인상 가능성을 선반영해서 올랐다. 한국은행이 발표하는 '금융기관 가중평균 금리'에 따르면 주택담보대출금리(신규기준)는 지난 9월 3.010%에 이르면서 3%를 넘겼다.

대출자들은 정부의 대출 규제 여파로 이자부담이 전보다 높아졌다고 호소했다. 정부가 은행 등 1금융권의 가계대출 총량을 제한하자, 은행들이 '대출 희소성'을 무기로 가산금리를 높이고 우대금리를 없앴다는 것이다.

청와대 국민청원에는 "은행권이 폭리를 취한 탓에 가계대출 상환 위험이 오히려 더 높아졌다"며 "당장 갚을 돈이 없는 서민들은 '울며 겨자먹기'로 고금리 연장을 해주고 있다"는 글이 올라왔다.

여기다 기준금리까지 올랐으니 앞으로 주담대 금리 상승폭이 더 커질 것이라는 우려가 나온다. 변동금리 주택담보대출의 기준금리인 코픽스는 수신금리에도 영향을 받는다. 수신금리란 고객이 은행에 예금할 때 적용받는 금리를 말한다.

코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리로, 은행이 실제 취급한 예·적금, 은행채 등 수신상품의 금리 변동을 반영한다. 즉 기준금리 인상으로 수신금리가 오르면 주담대 금리도 따라 오르게 되는 구조다.

소득이 월급 뿐인 근로자들은 금리가 올라서 이자가 늘면 그만큼 생활이 더 빠듯해진다. 일례로 만약 대출자가 주택담보대출로 5억원을 연 2.5%에 빌려 연 1250만원의 이자를 내고 있었다면, 주담대 금리가 연 4%로 오를 경우 이자는 연 2000만원으로 늘어난다.

특히 대출금리가 1%포인트(p) 오르면 가계 빚 1800조원의 이자비용이 약 12조원 가량 늘어난다는 분석도 있다. 한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤두현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 개인 대출(주담대·신용대출 등) 금리가 1%p 오를 때 가계대출 이자는 총 11조8000억원 증가했다.

내년 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 제한한다는 점도 대출자들에겐 부담이다. DSR 규제는 개인의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득의 일정비율을 넘지 못하게 막는 제도다.

주택담보대출 등 총 대출액 2억원이 넘는 사람은 내년 1월부터, 총 대출액 1억원이 넘는 사람은 내년 7월부터 적용한다. 이 비율은 각 금융업권별로 제한돼 있는데, 은행에서 돈을 빌릴 경우 이 비율이 40%를 넘지 못한다.

DSR은 기존에 받았던 대출이 많거나 연소득이 적은 사람들에겐 불리한 제도다. 담보·연소득·부채 상태가 똑같아도 내년부터는 지금보다 대출 한도가 크게 줄어들기 때문이다.

또한 정부는 앞서 가계부채 대책에서 원리금 분할상환 비율을 확대하는 방안도 담았다. 이미 분할상환이 주로 이뤄지고 있는 주택담보대출 외에도 신용대출·전세대출 등에 대해서도 매달 원금과 함께 같이 갚아나가도록 유도한다는 취지다.

◆ 대출 낀 6억~15억 집값 떨어질까…"하락 단정은 무리"

이에 따라 서울 등 규제지역에서 시가 6억~15억원 사이 집값이 떨어질 수 있다는 불안감이 높아지고 있다. 15억원이 넘는 아파트들은 어차피 주택담보대출 없이 산 집이기 때문에 금리인상 부담이 없고, 6억원 이하 주택은 예외적으로 대출 규제를 적용받지 않아서다.

대표적인 서민 주택담보대출로 분류되는 보금자리론은 6억원 이하의 주택만 받을 수 있다. 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원(신혼부부는 8500만원) 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 받을 수 있다. 약정 만기가 최장 40년으로 길고, 2~3%대 고정금리로 매달 원리금을 상환해서 이자 부담이 낮다.

반면 시가 6억~15억원 사이 주택은 대출 비중이 높아서 금리인상 영향을 크게 받을 것이라는 분석이다. 투기과열지구인 서울에서는 지난 여름 대출규제 완화로 6억∼9억원 구간의 매물이 줄어들고 가격도 오름세를 보였다.

정부는 지난 7월부터 무주택 서민·실수요자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 우대 폭을 기존 10%p에서 최대 20%p로 확대했다. 특히 주택가격 기준은 ▲투기과열지구의 경우 기존 6억원 이하에서 9억원 이하로 ▲조정대상지역은 기존 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화했다. 

이로써 투기과열지구 6억~9억원 구간, 조정대상지역 5억~8억원 구간은 대출한도가 늘어났었다. 그런데 이제는 원리금 상환 부담 때문에 서울 6억~9억원 구간 주택에 대한 수요가 줄어들 것이니 해당 집값이 영향을 받을 수밖에 없다는 의견이 나온다.  

주요 부동산 커뮤니티에는 "더 이상 미룰 수 없어서 뒤늦게 집을 장만했는데 하필이면 기준금리가 올라버렸으니 이를 어떻게 하느냐"며 하소연하는 글들이 올라왔다. 

실제로 이번 금리인상으로 서울 집값이 떨어질 것이라는 전망도 있었다. 김경민 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수가 저서 <부동산 트렌드 2022>에서 밝힌 시뮬레이션에 따르면 한은이 기준금리를 1%로 올리면 서울 아파트값은 지난 6월 가격보다 6~12% 하락할 가능성이 있다.

이 경우 서울 집값이 작년 4분기 가격으로 돌아가게 된다는 분석이다. 미래 예측에 사용한 부동산 가격 모형은 투자수익률, 금리 변동, 시장 내부 공급상황 등을 고려해 구축했다.

강남3구(강남구, 서초구, 송파구)는 지난 6월 수준보다 3~8% 하락할 것으로 예상됐다. 중간값인 5.5% 하락을 가정할 경우 작년 3분기 가격 수준으로 돌아가게 된다.

상대적으로 집값이 저렴한 노원구, 도봉구, 성북구 집값도 가격이 3~8% 하락할 것으로 예측됐다. 중간값인 5.5%만큼 하락하면 집값이 지난 1분기 수준으로 떨어진다.

하지만 금리인상이 부동산 가격에 꼭 부정적이라고 단정할 수는 없다는 의견도 있다. 주택을 매입할 때 주요 변수는 '금리'보다는 '대출한도'라는 이유에서다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "금리를 올리면 집값을 잡을 수 있다는 주장은 실제로는 현실과 거리가 있다"며 "지금까지 대출규제가 엄격하게 적용됐기 때문에 개인별로 원하는 만큼의 대출을 모두 실행할 수 없었다"고 말했다.

이어 "기준금리는 부동산 관련 대출 뿐만 아니라 사업자대출 등 다른 대출에도 적용된다"며 "코로나19라는 돌발변수가 있는 지금의 경제상황에서 금리를 현격한 수준으로 올리는 것은 사실상 어렵다는 점도 염두에 둬야 한다"고 덧붙였다.

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