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부동산 조세제도 개편 '하세월'...재건축 규제완화도 가시밭길 예고

정부, 서울 민간 주택공급 활성화 위한 규제완화 검토
안전진단 및 용적률, 최고층수 완화 등 논의 대상
여당 내 규제기조 요구 목소리에 협의 난항 예고

  • 기사입력 : 2021년05월26일 07:03
  • 최종수정 : 2021년05월26일 07:03
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부와 여당이 부동산 조세제도 개편의 범위와 폭을 놓고 '갈팡질팡' 행보를 보이면서 향후 논의될 정비사업 규제 완화에도 속도를 내지 못할 것으로 보인다.

시장에서는 안전진단 기준 완화를 비롯해 용적률 상향, 임대주택 비율 완화 등의 규제 완화를 요구하고 있다. 최근 정부도 민간 주택공급의 중요성을 강조하며 시장 활성화를 위한 제도개선 검토에 들어갔다. 하지만 여당 내부에서 규제 완화에 반대하는 목소리가 커 제고 개선안이 현실화될지 미지수란 분위기가 감지된다.

◆ 민간시장에 손 내민 정부, 규제완화 도입은 '난항' 예고

26일 정치권과 부동산업계에 따르면 정부가 서울 주택공급 확대를 위한 부동산 대책을 검토하고 있지만 추진 과정에 '가시밭길'을 예고하고 있다.

정부는 이르면 내달 초 주택공급 확대방안을 추가 발표할 예정이다. 여기에는 민간 재건축·재개발 시장을 활성화하는 대책도 포함할 계획이다. 일단 정부 부처에서는 주택시장 안정화를 위해 민간시장에 손을 내민 상태다.



홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 20일 "부동산 시장 불안을 해소를 위한 공급확대 방안으로 '2·4대책'과 함께 민간 재건축·재개발을 포함하겠다"는 입장을 내놨다. 그동안 정부가 공공주도 사업만 강조하던 것과는 온도차가 있다.

노형욱 신임 국토교통부 장관도 민간시장의 중요성을 강조했다. 최근 취임사에서 "토지주의 사업 의지가 높은 곳은 민간 중심으로 주택을 공급하는 것이 효율적"이라며 "민간시장이 공공과 조화를 이뤄야 한다"고 강조했다. 주택 공급확대를 위해 관련 규제를 완화할 수 있다는 입장도 드러냈다.

규제완화 방안으로는 용적률 상향과 안전진단 및 임대주택 비율 완화 등이 검토 대상이다. 용적률 부분은 준주거지역에서 적용되는 최고 400%를 800~1000% 수준으로 높이고, 현재 35층인 층고 제한도 50층 이하로 높이는 방안이다.

안전진단은 평가항목에서 구조안전성 비중(50%)을 낮추는 방안이다. 낡은 정도와 주거 편의성 등의 반영 비중이 높아지면 건축연한 30년이 지난 주택의 경우 정비사업 진행이 상대적으로 수월해진다. 현재 임대주택 비율(서울지역)은 전체 가구의 15%를 의무적으로 지어야 한다. 이를 서울 이외 지역에서 적용하는 10% 안팎으로 낮춰주는 것이다. 재건축 '2년 실거주' 의무와 초과이익 환수제 등의 폐지 및 완화도 검토 대상이다.

이런 검토안이 시행되면 대체로 사업성이 높아진다. 일반분양이 늘어나 조합원들의 부담금이 줄어드는 구조다.

하지만 상당수 논의 방안이 현실화되기 어려울 것이란 관측이 나온다. 여당 내에서 규제 기조를 이어가야 한다는 '강성파'가 적지 않아서다. 실제 여당 부동산특위가 부동산 조세제도 개편안을 지난달부터 검토했지만 결과를 내놓지 못하고 있다. 재산세 일부 완화를 제외하고 종합부동산세, 양도소득세 등의 완화에 견해차가 크기 때문이다. 세금 부분에서도 좀처럼 방향성을 잡지 못하는 상황에서 이견이 상당한 규제완화 부분은 더 큰 논란을 낳을 것으로 보인다.

국토위 소속 여당 관계자는 "서울을 중심으로 주택공급을 추가적으로 확대할 방안을 관계 기관과 검토하고 있다"며 "다만 민간시장 활성화를 위한 규제 완화에 대해서는 이견이 커 결론이 쉽게 날지 미지수"라고 말했다.

◆ 도심 주택 공급난에 집값 불안 재점화...상승폭 커져

민간 시장의 활성화가 이뤄지지 않으면 집값이 다시 불안해질 수 있다는 지적이 많다.

정부가 경기도 3기신도시의 사전청약으로 주택 매수세를 줄이고 집값을 안정화하기 위해 노력하고 있다. 그럼에도 도심 주택공급은 부족하다고 느끼는 실수요자 상당하다. 서울 주요 신축 아파트의 청약 경쟁률이 세자릿수를 기록하고 있다. 최근 경기도 동탄에서는 평균 800대 1이 넘는 역대 최고 경쟁률이 보였다. 공급이 부족하다 보니 신축 단지로 매수세가 쏠린 것이다.

최근 집값도 불안하다. 규제완화 기대감에 재건축 단지 중심으로 오르던 서울 집값 상승세가 주변 지역으로 확대되며 3개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 '5월 3주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 매맷값은 0.10% 올라 지난주(0.09%)보다 상승 폭이 커졌다. 강남권과 목동 등은 토지거래허가구역 지정 이후 매수세가 줄었지만 여전히 집값 상승세를 유지하고 있다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 "민간 정비사업에 대한 규제 기조로 서울 도심의 공급과 입주가 과거에 비해 감소한 상태"라며 "추가적으로 시장 활성화 방안이 도입되지 않으면 서울을 중심으로 집값 불안이 재점화될 가능성이 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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