[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "토지거래허가구역 지정이 오히려 집값을 자극하고 있는 것 같아요. 서울시가 압구정과 대치동 등을 규제로 묶으면 당연히 수요자가 없는 게 보편적인데 요즘은 매수자는 늘어나고 매맷값은 뛰고 있고 집을 내놓게는 사람은 찾아 볼 수가 없어요."(서울 강남구 압구정 P공인중개 대표)

"정부의 2‧4 공급대책이 언제부터 이뤄질지 미지수인 상황에서 똘똘한 한 채를 찾는 사람들은 늘어나고 있어요."(서울 서초구 반포동 D공인중개대표)

"믿을 건 아파트 밖에 없어요. 정부가 아무리 집을 내놓으라고 압박하고 있지만 누가 내놓겠어요. 3년 전 지금살고 있는 송파구 이외 강동구에 작은 아파트를 구매했는데 지금 두 채를 합쳐 5억원 가량 올랐어요. 월급쟁이로 5억원이라는 큰돈을 어디서 구할 수 있겠어요."(서울 송파구 잠실한솔 거주가 양모 씨)

정부 공급 대책과 서울시의 토지거래허가제 확대 지정에도 강남4구의 매수세는 좀처럼 진정될 기미가 보이지 않고 있다. 전문가들은 정부의 공급 차질과 강남4구를 중심으로 한 재건축에 대한 기대심리가 작용한 것으로 보고 있다.

◆ "집값 잡으려 규제 강화가 매수세 자극"…강남4구 매매지수 높고 상승폭도 커

30일 한국부동산원에 따르면 지난 17일 기준 서울의 아파트 매매수급지수는 104.8로 전주(103.5)보다 1.3포인트 상승한 것으로 조사됐다. 6주 연속 기준선인 100을 넘겨 상승한 것이다. 이 지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.

이 지수는 2·4대책 발표 직후인 지난 2월 둘째 주부터 내려가면서 4월 첫째 주 96.1로 올해 처음 기준선 아래를 기록했으나, 한 주 만에 반등해 6주 연속(100.3→101.1→102.7→103.7→103.5→104.8) 기준선을 넘기며 상승세를 기록하고 있다.

매매수급지수가 100을 넘으면 아파트 '사자' 수요가 '팔자' 수요보다 많다는 의미다. 서울 아파트 매매수급지수는 지난 한 해 등락을 거듭하다가 11월 마지막 주 100.2로 100을 넘긴 뒤 올해 3월 마지막 주까지 18주 연속 100을 웃돌았다.

서울 5개 권역 중에서는 강남 4구가 포함된 동남권의 매매수급지수가 가장 높았고 전주 대비 상승 폭도 가장 컸다.

수요자가 늘어나면서 매맷값은 상승추세다. 서울 압구정동 현대7차의 경우 전용면적 245.2㎡가 조합설립 인가 직전인 지난달 2일 80억원(11층)에 거래되며 6개월 전 67억원(9층)보다 매맷값이 13억원이나 뛰었다. 서초구 서초동 아크로비스타 전용 220㎡는 지난 10일 1년 5개월 만에 거래가 이뤄지며 신고가인 35억원에 팔렸다. 직전 거래와 비교하면 12억원 가까이 올랐다.

현지 공인중개사무소에 따르면 현대 1~7차의 전용면적 108㎡(33평) 평균 매매가격은 약 30억원 안팎이다. 현재 가격이 가장 저렴한 물건은 전용면적 108㎡(33평·12층)의 매맷값은 28억 2000만원으로 올 1월 같은 평형(10층)의 매맷값(27억원) 보다 1억 2000만원 오른 가격으로 매매값이 형성됐다.

거래량은 급감했다. 압구정동 신현대(현대9, 11, 12차) 아파트 매물건수가 52건으로 가장 많이 줄었으며 이어 ▲현대1‧2차 아파트 35건 ▲현대6‧7차 30건 ▲미성2차 7건 순으로 감소했다.

매매가격 상승은 호가상승으로 이어졌다. 압구정동 현대 1차 43평형은 지난달 23일 40억원에 거래되며 최고가 기록을 세웠는데, 지금 나와있는 매물의 호가도 대부분 40억~40억5000만원 수준이다.

압구정 인근 S공인 대표는 "지난해 대치동, 청담동 등이 거래허가구역으로 지정되고도 가격이 더 오르는 것을 지켜본 주택 소유자들이 '더 오를 것'이란 확신을 갖고 버티는 분위기"라고 전했다. 이어 "이쪽은 이미 매수할 사람은 대부분 거래를 진행한 것으로 봐야 한다"며 "토지거래허가구역으로 묶였음에도 매수하려는 이들의 문의가 끊이지 않고 있다"고 덧붙였다.

◆ 재건축 추진 기대감에 압구정‧대치동 매물 자취 감춰

집값 상승세는 주변 지역으로 퍼지고 있다. 반포동 반포자이 전용면적 84.984㎡는 규제 발효 후인 지난달 29일 29억원(4층)에 거래됐다. 같은 동 래미안퍼스티지 전용 59.96㎡는 지난달 28일 26억2000만원(28층)에 각각 거래되며 최고가 기록을 세웠다.

송파구의 거래량은 규제 이후 40여건에 달한다. 4월 거래량만 놓고 보면 이날까지 165건 신고돼 서울에서 유일하게 전달(149건)을 넘어섰다. 잠실동 우성아파트 전용 96.65㎡의 경우 이달 4일 21억4000만원(10층)에 신고가로 거래되는 등 최고 가격 기록을 깬 거래도 잇따르고 있다.

전문가들은 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 주택 수요가 비교적 규제가 덜한 중저가 아파트로 몰리고 있다고 분석했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "과거 강남구 삼성동의 경우 토지거래허가구역으로 지정됐지만 개발 호재 지역이라는 점에서 매물 회수는 없었다"며 "반면 압구정동의 경우 서울시가 토지거래허가구역으로 지정하면서 '이제 재건축이 추진되겠구나'라는 기대감이 더 커지면서 매물 회수에 나선 것으로 보인다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 기대감이 커진 상황에서 집값이 급등한 지역을 규제지역으로 묶으면 주변 지역의 집값을 자극하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "주택 공급 부족에 따른 수급불균형이 심화한 가운데 정부의 주택공급 계획 역시 실제 이행될 때까지 일정 기간 이상 시간이 걸리는 만큼 당분간 상대적으로 집값이 저렴한 서울 외곽지역의 중저가 아파트 대한 수요가 늘어날 것"이라며 "중저가 아파트에 대한 수요 증가가 서울 집값 상승을 견인하고 있다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com