재건축 규제 완화·양도세 부담 완화 논의에 가격 상승 기대감 반영
매물 더 줄어들 수 있다...금리 변동 지켜봐야
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "오세훈 시장 당선 후 재건축 규제완화 기대에 호가가 3억~4억 가량 뛰면서 매물 거둬들이기가 이뤄진데다 토지거래허가제 시행이 겹쳐 매물이 4분의 1 가량 줄었어요" (여의도동 B 공인중개사무소장)
양도세 중과와 늘어난 종합부동산세가 적용되는 6월을 앞두고 서울 아파트 매물이 감소세를 보이고 있다.
지난 3월 이후 다주택자들이 세부담을 피하기 위해 매물을 내놓으면서 서울 아파트 매물은 증가세를 보였다. 하지만 최근 재건축 단지를 중심으로 규제완화에 따른 집값 상승 기대감과 함께 정치권에서 양도세 완화를 검토하겠다는 입장이 나오면서 시장에 매물이 줄어든 것으로 보인다.
세부담 증가로 다주택자들이 시장에 내놓을 매물은 더 줄어들 것으로 예상되지만 미국의 기준금리 인상 가능성이나 주택담보대출 금리 변화는 변수가 될 것으로 예상된다.
◆ 세금 부담 집값 상승으로 만회 가능...'버티기' 들어간 다주택자
12일 부동산업계에 따르면 3월 이후 증가하던 서울 지역 아파트 매물이 이달 들어 감소세를 보이고 있다.
다음달 1일 다주택자 양도소득세 중과와 종합부동산세 인상 시행을 앞두고 이를 피하기 위해 아파트 매물이 시장에 나올 것으로 예상됐다. 실제 지난 3월과 4월 서울 아파트 매물이 증가세를 보이기도 했지만 최근에는 매물이 줄어들면서 다주택자들이 '버티기'에 들어간 것으로 보인다.
부동산빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 서울 아파트 매물건수는 올해 1월 4만건 안팎을 기록하다가 3월 이후 매물이 늘어나기 시작했다. 4월 1일에는 4만7908건을 기록했고 5월 1일에는 4만8152건으로 5만건에 육박하기에 이르렀다. 하지만 이후 감소세를 보이며 10일에는 4만6633건을 기록했다.
세금 부담 강화에도 아파트 매물이 감소한 것은 재건축 단지들을 중심으로 집값 상승에 대한 기대감으로 다주택자들이 매물을 내놓지않고 보유로 돌아선 것으로 보인다. 2·4 공급대책 이후 상승폭이 줄어들며 안정세를 보이던 서울 집값은 오 시장 당선 이후 재건축 단지를 중심으로 상승폭을 다시 확대하고 있다.
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재건축 규제 완화 공약을 내세운 오세훈 서울시장이 당선된 4월 이후 양천·강남·서초·영등포구 등 주요 재건축 단지가 있는 지역을 중심으로 매물 감소가 나타났다.
4월부터 현재까지 이들 지역의 매물은 양천(1902→1736건)·강남(4899→4485건)·서초(4778→4425건)·영등포(2304→2188건)구에서 5~8%씩 100건 이상 줄었다.
◆ 여당 내에서 제기되는 양도세 완화...현실화 되긴 힘들 듯
여당 내에서 양도세 완화 논의가 나오기 시작한 것도 다주택자들이 버티기에 나서는데 영향을 미친 것으로 보인다.
더불어민주당은 지난 4·7 재보궐 선거 이후 부동산특위를 구성하며 정부의 부동산 정책 방향을 재검토하려는 움직임을 보이고 있다. 최근 부동산특위 위원장에 김진표 의원이 임명됐는데 그는 지난해 9월 의원총회에서 다주택자들이 매물을 내놓도록 양도세 완화에 전향적인 입장을 내놓기도 했다.
실제 양도세 완화가 된 것은 아니지만 시장에서는 세금 부담이 줄어들고 집값 추가 상승으로 이어질 수 있어 당장 매물을 내놓기보다 관망세로 돌아섰을 수 있다.
양도소득세 중과는 지난해 개정된 소득세법에 따른 것이지만 6개월의 유예기간으로 인해 다음달 1일부터 실시된다. 양도세 완화는 그동안 정부의 부동산 정책과 다른 방향의 정책이어서 당과 지지자들의 반발이 클 것으로 보여 현실화되기는 어려워 보인다.
부동산 정책에 대한 여론이 좋지 못한 상황이어서 완화보다는 양도소득세 중과 적용을 유예할 가능성은 남아있다. 그동안 정부는 집값 상승의 원인으로 투기 세력을 지목하면서 종부세 등 보유세와 다주택자들의 수익실현을 막기 위해 거래세를 올려왔다. 그럼에도 오히려 집값은 크게 상승하며 정책 방향 수정을 요구하는 목소리가 높았다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "여당에서 양도세 완화 논의가 나오고 있지만 지지층들의 반발이 있어 쉽지는 않을 것"이라면서 "그럼에도 시장에서는 이를 의미있는 신호로 받아들여 다주택자들이 버티기에 나서는데 영향을 줬을 것"이라고 말했다.
◆ 양도세 중과 후 매물 더 줄어든다...변수는 금리
전문가들은 향후에도 매물이 늘어나기는 어려울 것으로 보면서 양도세 중과가 시행되는 6월 이후로 매물이 더 줄어들 가능성도 있다고 본다.
다주택자의 경우 부담해야 할 양도세가 늘어나는만큼 매물을 내놓기보다 그대로 보유하거나 증여로 돌아설 것으로 보인다.
금리 변화와 대출 규제가 부동산 매물량에 변수가 될 것으로 예상된다. 최근 미국에서 금리 인상에 대한 언급이 나온데다 국내 주택담보대출 금리도 오름세를 보이고 있다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "6월 이후 매물이 지금보다 더 줄어들 수 있다"며 "금리 인상 가능성이나 7월부터 정부의 DSR 대출 규제 강화가 예고돼 있어 시장의 유동성이 줄어들 것으로 보이는데 매물 증감에도 영향을 미칠 것으로 보인다"고 말했다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "이미 가격이 많이 오른 상황이어서 매물이나 가격 및 거래량은 현재 수준을 유지할 것으로 보인다"며 "미국에서 금리 인상 이야기가 나오고 있어 향후 시장에 변수로 작용할 가능성이 있다
krawjp@newspim.com
