공공 직접시행 정비사업, 시한폭탄 예고…주변 매매·전세 '벌집' 된다

기사입력 : 2021년02월08일 06:03

최종수정 : 2021년02월08일 06:10

공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어
이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 직접시행 정비사업을 실시할 경우 주변 부동산시장에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 지적이 나왔다.

수백명 조합원이 기존 주택을 양도하고 주변 지역 전세나 매매수요로 바뀔 경우 매물부족으로 전세·매매가격이 단기에 폭등할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.11 pangbin@newspim.com

◆ 공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어

8일 국토교통부에 따르면 이번 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에는 재개발·재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식이 신설된다.

공기업 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소된다. 사업 장기화를 방지하기 위해서다.

우선공급을 신청한 토지등소유자는 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에 현물로 선납한다. 이 경우 환지로 간주해서 양도세 비과세를 적용받는다. 소유권이 이전되기 때문에 모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다.

이 토지등소유자는 추후 새 아파트를 받을 수 있다. 다만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세가 과세된다.

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다. 기존 공공재개발·재건축 참여 사업장도 희망하면 공기업 직접시행 방식으로 바꿀 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

◆ 이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

문제는 토지등소유자가 본인 부동산을 현물선납한 후 정비사업이 끝날 때까지 살 집을 새로 구해야 한다는 점이다.

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7개다. 토지등소유자를 합치면 1212명이 넘는다.

공공재개발 시범사업지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구)이다. 가구 수를 다 합치면 3483가구다.

이들 지역 토지등소유자들이 기존 집을 정부에 넘기고 주변 지역으로 이주할 경우 그 지역에 '병목현상'이 나타날 것으로 예상된다. 서울 내 공급이 많지 않은데 단기 수요가 쏠리니 전세·매매가격이 치솟을 수 있는 것이다.

현재 서울은 역대급 전세부족을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세수급지수는 121.2로 집계됐다. 작년 9월 112.0에 이어 ▲10월 115.8 ▲11월 118.2 ▲12월 121.2로 계속 높아지는 추세다.

전세수급지수는 0~200 사이에서 정해진다. 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많음을 의미한다. 이 수치가 계속 높아지는 것은 전세부족이 점점 심해지고 있다는 뜻이다. 전세가격이 오르면 매매가격도 따라서 오르게 된다.

또한 임대차3법에 따른 4년차(2+2) 전세계약 만기 시점과 조합원들의 이주수요 시기가 겹치면 부작용이 더 커질 수 있다.

정비업계 관계자는 "임대차3법으로 전세계약 기간이 4년으로 늘어나면서 집주인들이 4년차 전세만기 시점에 전셋값을 4년치만큼 높일 것으로 예상되고 있다"며 "만약 4년차 전세만기와 조합원들의 이주수요 시점이 맞물리면 전월세 가격은 더 크게 폭등할 것"이라고 말했다.

또한 토지등소유자가 본인 주택을 공기업에 넘긴 후 새 집을 구하려면 취득세, 등기비용, 부동산중개수수료와 같은 거래비용이 발생한다. 정부가 이런 비용까지 감안해서 토지등소유자에게 지불해야 합리적이라는 게 업계 의견이다. 그 결과 시중에 풀릴 유동성이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 정부가 단기에 대규모의 고밀개발을 밀어붙이기 보다는 정책 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도에 완급을 조절해야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재개발, 재건축, 도시재생 등 정비사업은 결국 부동산가격을 끌어올리는 요인이 된다"며 "정부가 단기 주택공급 성과에 얽매이지 말고 시장 수요에 맞는 주택공급계획을 장기적으로 제시하는 게 더 효과적일 것"이라고 말했다.

이어 "첫번째 사업지에서 발생했던 민원과 문제점을 다음 사업지에서 반영하고, 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시켜야 한다"고 덧붙였다.

공공 직접시행 정비사업이 주변 부동산시장에 미칠 부작용에 대한 국토부 의견을 듣기 위해 수차례 연락을 취했지만 닿지 않았다.

sungsoo@newspim.com

사진

폭스콘 "AI 데이터센터, 단계 건설" [서울=뉴스핌] 고인원 기자= 세계 최대 전자 위탁생산업체인 대만 폭스콘이 미국 반도체 기업 엔비디아와 함께 추진 중인 인공지능(AI) 데이터센터 프로젝트가 최대 100메가와트(MW) 규모로 단계적으로 건설될 예정이라고 밝혔다. 류양웨이 폭스콘 회장은 대만 타이베이에서 열린 '2025 컴퓨텍스 타이베이' 기조연설에서 "이번 AI 데이터센터는 엄청난 전력이 필요한 만큼, 단계적으로 구축할 것"이라며 "1차로 20메가와트 규모로 시작한 뒤, 40메가와트를 추가로 설치할 예정이며, 궁극적으로는 100메가와트까지 확대할 계획"이라고 말했다. 이 프로젝트는 전날 엔비디아가 대만을 대표하는 제조 기업 TSMC·폭스콘 및 대만 정부와 함께 초대형 AI 생태계를 대만에 구축한다고 발표한 데 따른 후속 설명이다. 2024년 10월 8일 대만 타이페이에서 열린 폭스콘 연례 기술 전시회에 전시된 폭스콘 전기이륜차 파워트레인 시스템 [서울=뉴스핌]박공식 기자 = 2025.05.14 kongsikpark@newspim.com 류 회장은 "전력은 대만에서 매우 중요한 자원"이라며 "공급 부족이라는 표현은 쓰고 싶지 않지만, 이를 감안해 여러 도시를 대상으로 부지를 분산하는 방식으로 데이터센터를 건설할 것"이라고 설명했다. 일부 시설은 대만 남서부 가오슝시에 우선 들어서며, 나머지는 전력 여건에 따라 다른 도시로 확대될 수 있다고 덧붙였다. 이날 류 회장의 키노트 무대 위로 젠슨 황 엔비디아 CEO가 깜짝 등장해 눈길을 끌었다. 황 CEO는 "이번 AI 센터는 폭스콘, 엔비디아, 그리고 대만 전체 생태계를 위한 시설"이라며 "우리는 대만을 위한 AI 팩토리를 만들고 있다. 여기에는 대만의 350개 파트너사가 참여하고 있다"고 강조했다. 이번 AI 데이터센터는 고성능 컴퓨팅 인프라 확보를 통해 AI 학습 및 추론 속도를 크게 높이고, 대만 내 AI 산업 생태계 전반에 걸쳐 활용될 것으로 기대된다. koinwon@newspim.com 2025-05-20 23:40

사진

[단독] 삼성전자 '엑시노스 부활' 이 기사는 5월 21일 오전 10시04분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다. [서울=뉴스핌] 김아영 기자 = 삼성전자가 올해 하반기와 내년 출시 예정인 갤럭시 플래그십 모델에 자체 모바일 애플리케이션 프로세서(AP) '엑시노스'를 탑재할 계획인 것으로 확인됐다. 오는 7월 공개 예정인 폴더블 신제품에는 '엑시노스 2500·2400', 내년 출시 예정인 갤럭시 S26 시리즈에는 2나노 공정의 '엑시노스 2600'이 적용될 예정이다. 시장과 제품 포지셔닝에 따라 퀄컴 칩셋과 병행 탑재하는 이원화 전략이 병행된다. 삼성전자 엑시노스 [사진=삼성전자] 21일 뉴스핌 취재를 종합하면 삼성전자는 오는 7월 미국 뉴욕에서 열리는 '갤럭시 언팩' 행사에서 공개할 폴더블 스마트폰에 엑시노스 칩셋을 일부 탑재한다. 삼성은 또 내년에 출시하는 갤럭시 S26 시리즈에는 엑시노스 2600을 부분 탑재할 계획이다. 해당 칩셋은 2나노 공정이 처음으로 적용되는 제품이다. 업계 관계자는 "갤럭시 Z 플립7에 엑시노스 2500, 보급형인 Z 플립7 FE에 2400이 각각 탑재될 예정"이라며 "상위 기종인 Z 폴드7에는 S25와 동일하게 퀄컴의 스냅드래곤8 엘리트가 들어간다"고 귀띔했다. 그러면서 "내년 상반기 출시 예정인 갤럭시 S26 시리즈의 경우 북미·한국·중국·일본 등 주요 시장에는 퀄컴의 새로운 칩(스냅드래곤8 엘리트2)을, 유럽 및 기타 글로벌 시장에는 자체 칩셋인 엑시노스 2600을 교차 탑재하는 것이 현재 계획"이라며 "단, 고성능이 요구되는 울트라 모델은 전량 퀄컴 칩셋을 탑재하는 방향으로 준비 중"이라고 설명했다. 앞서 삼성전자는 분기보고서를 통해 "상반기에는 3나노, 하반기에는 2나노 모바일향 제품을 양산해 신규 출하할 예정"이라고 밝힌 바 있다. 갤럭시 S25 울트라. [사진=삼성전자] Z 폴드7과 S26 시리즈의 칩셋 탑재 방식 차이는 제품 포지셔닝에 따른 것이다. 폴드 시리즈는 플립 보다 상위 라인업으로 분류돼 퀄컴 칩셋을 적용하고, 유럽 등에서는 엑시노스를 투입해 성능을 검증하는 방식을 채택했다. 울트라 모델의 경우 상위 기종인 만큼 지역에 관계없이 퀄컴 칩셋을 탑재하는 것으로 해석된다. 삼성이 엑시노스를 자사 제품에 탑재하는 것은 시스템LSI와 파운드리 사업부 실적 정상화 측면에서 의미가 있다. 올해 1분기 두 사업부는 각각 1조원대 적자를 낸 바 있다. 시스템LSI는 주요 고객사에 플래그십 SoC(System on Chip)를 공급하지 못했고, 파운드리는 계절적 수요 약세와 고객사 재고 조정으로 인한 가동률 정체로 실적이 부진했다. 하지만 자체 칩셋 적용은 내부 수요를 통한 생산 가동률 확보, 공정 검증 및 설계-제조 일원화 구조를 유지하는 효과를 기대할 수 있다. 업계 또 다른 관계자는 "삼성전자는 민감도가 낮은 시장을 중심으로 엑시노스 경쟁력을 확보하며 중장기적으로 점유율을 확대하는 전략을 추진하는 것으로 관측된다"며 "엑시노스의 성공은 사업부 실적은 물론 향후 시장 주도권 확보와도 연결되기 때문에 삼성 입장에선 중요한 문제"라고 말했다. 삼성전자 측은 엑시노스 탑재와 관련해 "고객사와 관련된 내용은 확인이 어렵다"고 답변했다. aykim@newspim.com 2025-05-21 14:00