공공 직접시행 정비사업, 시한폭탄 예고…주변 매매·전세 '벌집' 된다

기사입력 : 2021년02월08일 06:03

최종수정 : 2021년02월08일 06:10

공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어
이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 직접시행 정비사업을 실시할 경우 주변 부동산시장에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 지적이 나왔다.

수백명 조합원이 기존 주택을 양도하고 주변 지역 전세나 매매수요로 바뀔 경우 매물부족으로 전세·매매가격이 단기에 폭등할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.11 pangbin@newspim.com

◆ 공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어

8일 국토교통부에 따르면 이번 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에는 재개발·재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식이 신설된다.

공기업 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소된다. 사업 장기화를 방지하기 위해서다.

우선공급을 신청한 토지등소유자는 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에 현물로 선납한다. 이 경우 환지로 간주해서 양도세 비과세를 적용받는다. 소유권이 이전되기 때문에 모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다.

이 토지등소유자는 추후 새 아파트를 받을 수 있다. 다만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세가 과세된다.

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다. 기존 공공재개발·재건축 참여 사업장도 희망하면 공기업 직접시행 방식으로 바꿀 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

◆ 이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

문제는 토지등소유자가 본인 부동산을 현물선납한 후 정비사업이 끝날 때까지 살 집을 새로 구해야 한다는 점이다.

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7개다. 토지등소유자를 합치면 1212명이 넘는다.

공공재개발 시범사업지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구)이다. 가구 수를 다 합치면 3483가구다.

이들 지역 토지등소유자들이 기존 집을 정부에 넘기고 주변 지역으로 이주할 경우 그 지역에 '병목현상'이 나타날 것으로 예상된다. 서울 내 공급이 많지 않은데 단기 수요가 쏠리니 전세·매매가격이 치솟을 수 있는 것이다.

현재 서울은 역대급 전세부족을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세수급지수는 121.2로 집계됐다. 작년 9월 112.0에 이어 ▲10월 115.8 ▲11월 118.2 ▲12월 121.2로 계속 높아지는 추세다.

전세수급지수는 0~200 사이에서 정해진다. 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많음을 의미한다. 이 수치가 계속 높아지는 것은 전세부족이 점점 심해지고 있다는 뜻이다. 전세가격이 오르면 매매가격도 따라서 오르게 된다.

또한 임대차3법에 따른 4년차(2+2) 전세계약 만기 시점과 조합원들의 이주수요 시기가 겹치면 부작용이 더 커질 수 있다.

정비업계 관계자는 "임대차3법으로 전세계약 기간이 4년으로 늘어나면서 집주인들이 4년차 전세만기 시점에 전셋값을 4년치만큼 높일 것으로 예상되고 있다"며 "만약 4년차 전세만기와 조합원들의 이주수요 시점이 맞물리면 전월세 가격은 더 크게 폭등할 것"이라고 말했다.

또한 토지등소유자가 본인 주택을 공기업에 넘긴 후 새 집을 구하려면 취득세, 등기비용, 부동산중개수수료와 같은 거래비용이 발생한다. 정부가 이런 비용까지 감안해서 토지등소유자에게 지불해야 합리적이라는 게 업계 의견이다. 그 결과 시중에 풀릴 유동성이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 정부가 단기에 대규모의 고밀개발을 밀어붙이기 보다는 정책 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도에 완급을 조절해야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재개발, 재건축, 도시재생 등 정비사업은 결국 부동산가격을 끌어올리는 요인이 된다"며 "정부가 단기 주택공급 성과에 얽매이지 말고 시장 수요에 맞는 주택공급계획을 장기적으로 제시하는 게 더 효과적일 것"이라고 말했다.

이어 "첫번째 사업지에서 발생했던 민원과 문제점을 다음 사업지에서 반영하고, 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시켜야 한다"고 덧붙였다.

공공 직접시행 정비사업이 주변 부동산시장에 미칠 부작용에 대한 국토부 의견을 듣기 위해 수차례 연락을 취했지만 닿지 않았다.

sungsoo@newspim.com

사진

외교부 1차관 인사 충격파 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 국장급에서 일약 차관으로 직행한 박윤주 외교부 1차관 임명에 외교부가 술렁이고 있다. 외교부 조직과 인사를 총괄하는 책임자인 1차관에 현재 실장급(1급)보다 후배 기수인 박 차관을 전격 기용한 배경을 놓고 설왕설래 중이다. 이번 인사는 파격을 넘어 충격에 가깝다. 박 차관은 전임 김홍균 1차관보다 외무고시 기수로 11기 아래이며 나이도 9살이나 어리다. 박 차관이 미국 관련 업무를 오래했다고는 하나 본부 주요 국장도 거치지 않았고 공관장도 특명전권대사가 아닌 총영사를 지냈다. 기수나 나이, 경력 모든 면에서 전례가 없는 인사다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 = 박윤주 신임 외교부 1차관이 11일 오전 서울 종로구 외교부에 첫 출근을 하고 있다. 2025.06.11 gdlee@newspim.com 퇴직한 외교관 출신의 한 인사는 "차관이 실장보다 후배였던 경우는 외교부 역사상 한 번도 없었다"면서 "이 정도 인사면 조직에 미치는 영향이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 전남 보성 출신인 박 차관은 민주당 정부에서 요직을 거쳤다. 노무현 정부 출범 때 정권인수위원회를 거쳐 이종석 당시 청와대 국가안전보장회의(NSC) 사무차장 밑에서 일했다. '자주파·동맹파 파동'으로 외교부 북미국장에서 물러난 위성락 현 국가안보실장도 당시 NSC에서 함께 일했으며, 위 실장이 주미 대사관 정무공사일 때도 워싱턴 공관에서 함께 근무했다. 문재인 정부 들어 북미국 심의관과 인사기획관을 거쳐 애틀랜타 총영사로 임명됐지만, 1년여 만에 윤석열 정부 출범과 함께 교체됐다. 외교부가 술렁이는 이유는 단순히 의외의 인물이 발탁됐기 때문만은 아니다. 박 차관 임명이 의미하는 것이 무엇인지에 대한 불안감이 있다. 전례없는 파격 인사로 조직에 충격을 가하고 강도 높은 조직 개편과 체질 개선을 추진하기 위한 인사가 아니냐는 관측이 나오고 있다. 외교부는 민주당 정부가 집권했을 때마다 개혁의 대상이었으며, 실제로 외교부를 '손보려는' 시도도 자주 있었다. 노무현 정부때는 중앙인사위원회·행정자치부 출신의 차관을 임명해 조직 개편을 시도했고, 문재인 정부 때는 주미 대사관의 한·미 정상통화 유출사건을 계기로 외교부 내 '친미 라인'을 제거하기 위해 과도한 징계를 가해 물의를 빚은 적도 있다. 외교부의 한 중견 간부는 "이번 차관 인사가 태풍의 전조일지도 모른다는 불안감이 외교부 내에 있는 것이 사실"이라며 "박 차관 임명이 조직에 활력을 불어넣는 신선한 충격으로 작용하기를 바란다"고 말했다. opento@newspim.com 2025-06-11 16:23

사진

[이재명의 사람들]김현지 총무비서관 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 1주일이 지난 가운데 비서실장을 비롯해 수석비서관급 인선도 추가로 이뤄지고 있다. 현재까지 드러난 이재명 대통령 인선의 핵심은 '실용'이다. 인수위원회 없이 출발해야 하는 정부인 만큼 기존에 손발을 맞춰온 인사들을 적극적으로 등용하는 모습이다. 특히 이 대통령이 경기 성남시장, 경기도지사 때부터 호흡을 맞춰온 성남·경기라인 인물들은 정부 요직에 내정됐다. 대표적인 인물이 총무비서관으로 내정된 김현지 전 보좌관이다. 이 대통령의 최측근 중 한 명으로 꼽히는 김 전 보좌관은 이 대통령이 성남시장이던 때 시민운동을 하면서 인연이 닿았다. 대학 졸업 직후인 1998년 당시 변호사이던 이 대통령이 설립을 주도한 성남시민모임에 합류했으며 이곳에서 집행위원장, 사무국장 등을 거쳤다. 이 대통령이 정치를 결심하게 된 계기가 됐던 성남시립병원 설립 운동도 함께했다. 성남시립병원추진위원회에서 사무국장을 역임한 것. 이후 이 대통령이 성남시장에 당선된 후에도 시민운동에 방점을 찍었다. 그는 2011년 성남 지역에서 활동하는 환경·도시 전문가 등이 주축이 된 민관 협력 기구 '성남의제21'에서 사무국장으로 활동했다. 그러다 이 대통령이 2018년 경기도지사에 당선된 후에야 도청 비서관직을 맡으며 본격적으로 이 대통령을 보좌하기 시작했다. 김 전 보좌관은 '그림자 보좌'로 유명하다. 본인이 전면에 나서지 않는 성향이다. 시민운동가로 활동할 때는 지역 언론 인터뷰에도 응하는 등 적극적인 모습을 보였으나 이 대통령이 국회에 입성한 이후에는 언론 노출을 지양해왔다. 또한 김 전 보좌관은 이 대통령에게 직언을 아끼지 않는 것으로 알려졌다. 당 관계자는 "김 전 보좌관은 리스크 관리를 중요시하는 사람이다. 문제가 될 만한 것들은 사전에 차단하려고 하고 조심성이 강하다"고 했다. 이 대통령의 최측근으로 꼽히던 정진상 전 당대표실 정무조정실장과 김용 전 민주연구원 부원장이 각각 대장동 사건과 불법 정치자금 수수 혐의 등으로 사법리스크에 휘말리면서 당직을 내려놓은 영향도 있다. 김 전 보좌관이 정 전 실장과 김 전 부원장의 자리를 대체했다는 이야기도 있었다. 김 전 보좌관이 맡게 될 대통령실 총무비서관은 대통령실 예산을 총괄하는 직책으로 공무원 직제상 1급에 해당한다. 특히 대통령실 2급 이하 행정관 등 실무진 인사에 관여할 수 있다. 이 대통령은 수석급 인선에는 강훈식 비서실장, 우상호 정무수석, 강유정 대변인 등 비교적 친명(친이재명) 색채가 옅은 통합형 인재를 등용하는 한편 실무라인에는 김 전 보좌관처럼 오랜 기간 손발을 맞춰온 '복심'들을 배치하고 있다. 대통령실 1부속실장에 내정된 김남준 전 당대표 정무부실장, 의전비서관의 권혁기 당대표 정무기획실장, 인사비서관의 김용채 전 보좌관 등이 대표적이다. 원외에서 이 후보를 후방지원한 더민주전국혁신회의 핵심인물들도 이재명 정부에서 주요 역할을 할 것으로 보인다. 윤용조 혁신회의 집행위원장은 대통령 국가안보실 비서관으로 배치될 가능성이 크다. 강위원 혁신회의 상임고문은 전남 경제부지사에 내정된 것으로 확인됐다. 내년 지방선거를 앞두고 새 정부와 더 긴밀히 호흡을 맞출 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다. heyjin@newspim.com 2025-06-11 17:10