[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 도심 역세권 용적률을 최대 700%로 높일 계획이지만, 상가건물 임대차보호법 때문에 실제 주택공급 효과가 적을 수 있다는 지적이 나온다.

서울 도심 역세권에 집을 지으려면 기존 업무·상업시설에 영업 중인 임차인을 내보내야 하지만, 상가임대차보호법에서 임대차 기간 10년을 보장하고 있어서다. 또한 용적률 상향으로 땅값이 올라 시행사 등 민간사업자의 참여율이 저조할 수 있다는 관측이다. 

◆ 국토부, 역세권 용적률 최대 700%까지 완화…법 개정 추진

13일 국회와 정부에 따르면 국토교통부는 이번주 열리는 국무회의에 도심 역세권 용적률을 최대 700%로 높이는 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'(국토계획법) 시행령 일부개정령(안)을 상정한다.

용적률은 건축물 연면적을 대지 면적으로 나눈 비율을 말한다. 용적률이 클수록 건물을 높게 지어 고밀 개발할 수 있다. 국토계획법에는 용적률의 상한선이 나와있지만 세부적으로는 지자체별 조례를 따라야 한다.

현행법상 주거지역 용적률 상한선은 500%다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 용적률은 ▲제1종 일반주거지역 150% ▲제2종 일반주거지역 200% ▲제3종 일반주거지역 250% ▲준주거지역 400%다.

다만 이번에 시행령이 개정되면 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향할 경우 용적률을 최대 700%까지 높일 수 있다. 또한 역세권 복합용도개발을 위한 지구단위계획을 통해 준주거지역 건축물 높이 제한을 최대 2배(200%)까지 완화하도록 허용한다.

이는 작년 10월 서울시가 개정한 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준'과 궤를 같이한다. 당시 서울시는 고밀개발을 할 수 있는 '1차 역세권' 범위를 넓혔다.

내년 말까지 역세권 범위는 '승강장 경계로부터 250m 이내'에서 '350m 이내'로 한시 확대된다. 1차 역세권에서는 용도지역을 준주거지역까지 상향할 수 있고, 용적률도 500%까지 높일 수 있다.

정부는 지하철 역세권 고밀화, 준공업지역 개발, 저층 주거지 정비로 도심에 주택 공급을 늘릴 계획이다. 변창흠 국토부 장관은 작년 말 온라인으로 진행한 기자 간담회에서 "서울 307개 지하철역 주변은 평균 용적률이 160% 수준으로 낮다"며 이같이 밝혔다.

◆ 상가건물 임대차 '10년'…역세권 임차인 안 나가면 '속수무책'

하지만 업계에서는 정부가 역세권 용적률을 높여도 '상가건물 임대차보호법' 때문에 실제 주택공급 효과를 얻기 힘들 것으로 내다보고 있다.

현재 서울 도심 역세권에는 나대지가 드물고 각종 업무·상업시설로 구성된 건물이 많다. 이런 땅에 집을 지으려면 기존 임차인들을 내보낸 후 주거시설로 리모델링하거나 새로 지어야 한다.

하지만 개정된 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 10년을 보장하고 있다. 상가건물 임대차보호법은 지난 2018년 10월 개정됐다. 이전에는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사하려면 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 5년을 넘지 않아야 했지만, 바뀐 법에서는 10년으로 늘었다.

이 법 10조 1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 ▲임차인이 월세(차임액)를 3회 연체 ▲임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차 ▲서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 ▲임차인이 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대) ▲임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손 ▲임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 등이다.

또는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 사유로 재건축을 언급하는 경우가 있다. 다만 이 경우 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지해야 한다.

만약 해당 재건축계획이나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축을 하는 경우가 아니면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 없다. 정부가 상가 임차인들의 임대차기간을 보호해준 것이 역세권 주택공급에 걸림돌로 작용하는 셈이다.

◆ 역세권 청년주택, 수익률 4% 미만…"민간 참여 저조할 수도"

또한 임차인을 내보낸다고 해도 역세권 주택공급이 활성화될 것으로 단언하기 어렵다. 용적률 상향으로 땅값이 올라 시행사 등 민간의 참여율이 저조할 수 있기 때문이다. 

예컨대 역세권 땅 주인들은 높아진 용적률만큼 시행사에 땅값을 비싸게 부를 가능성이 크다. 반면 정부는 용적률을 완화해준 대가로 시행사에 주택 임대료, 보유기간 등에 규제를 가할 것으로 예상된다.

이 경우 시행사들은 역세권 주택사업의 기대 수익률이 낮아져 사업 참여의지가 떨어질 수 있다. 서울시가 주거복지 정책으로 추진한 역세권 청년주택(공공지원 민간임대)이 업계의 큰 호응을 얻지 못한 것도 이 때문이라는 분석이다. 

역세권 청년주택은 서울시가 용도지역 상향 등 혜택을 제공하면 민간사업자가 대중교통이 편리한 역세권에 주거면적 100%를 임대주택(공공·민간)으로 지어 대학생, 청년, 신혼부부에게 우선 공급하는 주거정책이다.

서울시는 이 사업의 민간 참여를 유도하기 위해 용도지역 상향, 용적률 완화, 절차 간소화, 건설자금 지원 등 관련 규제를 지속적으로 완화해 왔다.

하지만 부동산 및 건설업계에서는 역세권 청년주택 사업에 회의적인 반응을 보였다. 서울시 정책 추진으로 역세권 땅값은 오른 반면 공공성이 높은 임대주택 특성상 임대료를 높이기가 어렵기 때문이다.

애초 역세권 청년주택은 전체 물량의 20%만 주변 시세의 30% 수준이었고, 나머지 70% 이상은 주변 시세의 85~95%로 공급됐다.

이후 광진구 구의동, 서대문구 충정로 등 일부 지역에서 역세권 청년주택 임대료가 주변 시세보다 비싸다는 지적이 나왔다. 이에 따라 서울시는 전체 물량의 70%를 주변 시세의 절반 이하로 떨어뜨리겠다는 목표를 세웠다.

이처럼 임대료 규제가 가해지면 시행사는 예상이익이 줄어들어 공사비를 더욱 낮추게 되고, 건설사들도 이익이 줄어든다. 실제로 역세권 청년주택 사업은 청년과 민간사업자로부터 모두 외면받은 것으로 나타났다. 

국회 국토교통위원회 소속 이종배 국민의힘 의원이 서울시로부터 제출받은 '입주 개시한 역세권 청년주택별 공실 현황' 자료에 따르면 작년 4월 입주를 시작한 광진구 구의동 청년주택의 약 절반(46%)이 공실이었다.

또한 역세권 청년주택의 공급목표와 실제 공급된 현황을 보면 연도별 공급 달성률이 ▲2018년 27.1% ▲2019년 42.9% ▲2020년(9월말 기준) 5.7%로 낮았다.

국토부가 추진하는 역세권 주택공급도 비슷한 이유로 활성화가 어려울 수 있다는 지적이다.

부동산업계 관계자는 "최근 몇년간 진행된 역세권 청년주택 사업은 시행사 수익률이 4% 미만으로 낮은 것으로 알려져 있다"며 "역세권처럼 땅값이 비싼 지역은 주거시설보다는 업무·상업시설을 짓는 게 수익성 측면에서 더 낫다"고 말했다.

이어 "정부가 역세권 땅 용적률을 700%로 대폭 상향하면 그에 상응하는 규제가 가해질 것"이라며 "주택공급이 늘려면 민간이 참여해서 사업이 활성화돼야 하는데 (역세권 청년주택의) 전례를 봐서는 장담하기 어렵다"고 덧붙였다.  

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