부동산 리스크 화근 제거 위한 '읍참마속'
집값도 잡고 부동산 분야 선진화 구조조정
[뉴스핌 베이징 = 최헌규 특파원] 부동산 건설 기업들이 발행한 채권 만기가 코로나19의 해인 2020년 집중 도래하면서 개발 기업들의 자금난이 심화하고 디폴트 공포가 계속해서 확산하고 있다.
2020년 부동산 개발 기업들이 발행한 채권의 만기도래 총액은 8365억 위안에 달한다. 2019년에 비해 1880억 위안이나 증가한 액수다. 이런데도 중국 당국은 거꾸로 부동산 레버리지 축소를 강화하고 부동산 투기와 아파트 가격 억제를 위한 매매 제한을 조금도 늦추지 않고 있다.
예전 같으면 정부가 벌써 부동산으로 경제 부양에 나섰을 텐데, 올해는 코로나19 발생으로 경제가 최악인데도 '팡주부차오(房住不炒, 아파트는 투기가 아니라 거주의 개념)' 정책에서 한발도 물러서지 않고 있다. 완강한 정책은 현장의 부동산 영세 기업들 사이에 도미노 파산을 불러일으키고 있다.
중국 잡지 '재경'에 따르면 원리금 상환 압력이 고조되고 있는 가운데 2020년 10월 31일 현재 전국적으로 이미 453개 부동산 개발 기업이 디폴트를 선언했다. 1년간 매일 평균 1.5개 부동산 기업이 파산을 선언한 것이다.
중국 부동산 건설 개발 기업들은 2020년 코로나19로 인해 큰 영향을 받았다. 코로나19 확산세가 맹렬했던 2월 전후 공사와 분양이 중단되자 분양가 대폭 인하 등 자구책을 펼치고 나섰다. 한편으로는 정부의 부동산 부양책을 고대했고 시장에 일부 유동성이 풀렸지만 신용등급이 낮은 개발상들에게는 별로 온기가 미치지 않았다.
2020년 이래 인민은행은 3차에 걸친 지준율 인하 조정을 통해 1조7500억 위안의 유동성을 시중에 풀었다. 통계에 따르면 2020년 3분기 부동산 기업들의 채권 발행을 통한 융자규모가 사상 최고치를 기록했다. 국내외에 걸쳐 모두 307 차례, 동기비 14% 증가한 3247억위안에 달했다.
기업들이 심한 자금압박을 겪는 가운데서도 금융당국은 부동산기업 융자의 시장화 규범화를 앞세워 오히려 부채비율을 낮추고 레버리지를 축소하는데 열을 올렸다. 이와관련, 대형 부동산 개발기업 완커(万科) 관계자는 부동산 기업이 누려온 '금융 보너스'시대에 마침표가 찍혔다고 말했다.
레버리지가 높은 기업들의 인수합병과 이를 통한 업계 구조재편이가속화하고 있다. 화샤(華夏)행복은 절반의 지분이 평안그룹에 넘어갔다. 그나마 인수자를 찾지못한 타이허(泰禾)의 주가는 고점 대비 80%가 날라가면서 주식시장에 풍파를 일으켰다.
빈틈을 주지 않는 초강력 부동산 억제정책으로 부동산 개발상들의 기업 비용이 나날이 치솟고 있다. 중국 부동산 매출 30강 기업중 홍콩증시 상장사인 중국헝다(恒大)의 융자 금리는 현재 9.14%에 이른다. 같은 홍콩증시 기업인 비구이위안과 A주 신청공구의 융자 금리는 각각 5.85%, 6.85%에 달한다.
이렇듯 정책과 융자 환경이 급변한데다 코로나19 영향으로 주민수입 증가세가 주춤해지면서 중국 아파트 시장은 셀러스 마켓에서 철저히 바이어스 마켓으로 전환됐다는 분석이다. 부동산 시장에서는 자연히 분양가는 떨어지고 개발 기업들의 이익이 감소하는 악순환이 반복되고 있다.
중국의 부동산 억제는 2016년 말 중앙경제공작회의에서 '팡주부차오' 정책이 나온 뒤 코로나19 발생의 해인 2020년 까지 일관되게 집행돼 왔다. 부동산 연구소 관계자는 팡주부차오 정책은 시행 약 4년 만에 토지 입찰만으로 천문학적인 이익을 올리던 부동산 개발 호황 시대를 마감하고, 투기도 근절시키고 있다고 밝혔다.
사회과학원 최근 보고서는 수도 베이징과 텐진직할시, 수도 인근 허베이성 도시 집값이 팡주부차오 정책 직후인 2017년 부터 3년 반 정도 조정을 받았고 기타 3, 4선 도시들도 2018년 하반기 전후 부터 2년 반 가까이 하락세를 보여왔다고 밝혔다.
수도 베이징 아파트 가격은 역사상 최고점이었던 2017년 4월에 비해 15.8% 하락한 것으로 조사됐다. 또한 텐진은 2017년 3월 사상 최고점 대비 21.8%, 산둥성 칭다오는 2018년 7월 고점 대비 22.8% 하락한 것으로 나타났다.
장기 사이클로 보면 중국 부동산 시장은 1998년 상품방(시장에서 매매하는 집, 이전까지 중국 주택은 원칙상 배급 제도였음) 개혁 이후 20여년 간 지속돼온 장기 호황이 서서히 막을 내리는 형국이다. 전문가들은 최근 한계 기업을 중심으로 빈발하는 부동산 업계 디폴트도 이와같은 시장 환경 변화에 따른 구조적 진통이라고 밝혔다.
베이징= 최헌규 특파원 chk@newspim.com
