[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 청약제도의 모순을 바로잡아야 한다는 목소리가 커지고 있다. 현재 청약제도에서는 토지나 상가 등 건물을 수십채 보유한 자산가라도 주택이 없으면 무주택자로 분류된다. 중저가 1주택을 가진 사람보다 청약 당첨에 유리한 구조다.

또한 정부가 아파트 분양가를 시세보다 낮게 인위적으로 통제한 결과 '청약광풍'이 반복되고 있다. 1인 가구가 늘어나는 세태를 반영하지 못하다 보니 청약 가점제가 이들을 배제한다는 지적도 꾸준히 나온다. 이에 따라 분양가를 시세 수준으로 책정해야 하며, 인구구조 변화와 보유자산 수준에 맞게 청약 가점제를 조정해야 한다는 목소리가 나온다.

◆ 분양가 통제로 청약시장 '투기판' 변질…시장가격 반영해야

20일 부동산업계에 따르면 전문가들은 현재 청약제도가 현실과 맞지 않은 부분을 바로잡아야 한다고 지적한다.

가장 큰 문제는 '분양가'다. 수도권 아파트는 정부의 분양가 통제로 인해 분양가가 시세보다 수억원씩 낮은 경우가 많다. 이에 따라 청약 경쟁률이 수백, 수천대 일에 달하는 것은 물론 청약가점 만점자가 연이어 등장하는 등 '청약광풍'이 반복되고 있다는 지적이다.

한국감정원 청약홈에 따르면 지난 9월 기준 전국의 주택 청약통장 가입자 수는 총 2681만2857명으로, 작년 같은 기간보다 152만6256명(6%) 늘어났다. 국내 전체 가구수(2034만3000가구)보다도 많다. 청약경쟁도 갈수록 치열해지고 있다.

'로또단지'로 기대를 모았던 과천지식정보타운과 하남 감일지구 '감일푸르지오마크베르'는 모두 1순위 청약에서 세자릿수 경쟁률을 보였다. 가점 만점자의 당첨 사례도 속출했다. 과천지식정보타운의 3곳 단지 중 하나인 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오' 전용면적 84㎡E형은 기타경기 지역에서 청약 만점자(84점)가 나왔다.

경기 수원에서 지난 2월 분양한 '매교역 푸르지오SK뷰'와 서울에서 지난 5월 분양한 동작구 흑석동 '흑석리버파크자이', 지난 9월 공급된 양천구 신정동 '신목동 파라곤'에서도 만점자가 나왔다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부가 인위적으로 분양가를 시세보다 낮추는 바람에 청약시장이 투기판으로 변질되고 경쟁도 과열되고 있다"며 "분양가를 현실에 맞게 조정해야 한다"고 말했다.

◆ 건물주도 집없으면 '무주택자'…"100% 추첨제 도입" 주장도

청약제도가 '진짜 무주택자' 또는 '진짜 실수요자'를 걸러내지 못하는 점도 문제다. 예컨대 상가나 토지, 오피스텔 등을 여럿 보유한 백만장자도 '주택'이 없으면 무주택자로 분류돼서 1순위 청약을 쓸 수 있다.

반면 중저가 1주택을 가진 사람이나, 작은 집 하나를 형제들과 공동명의로 상속받은 사람은 1주택자기 때문에 1순위 자격을 얻지 못한다. 이에 따라 청약 가점에서 재산의 유무를 가려야 한다는 의견도 나왔다.

심 교수는 "청약 가점에서 재산의 유무를 반영하는 방법을 고려할 수 있다"며 "재산이 많은 사람보다는 적은 사람에게 당첨 기회가 돌아가게끔 하는 것이 합리적일 것"이라고 말했다.

일각에서는 이런 문제를 막기 위해 아예 청약 가점제를 없애고 100% 추첨제를 실시하자는 의견도 있었다. 무주택 기간, 부양가족 수, 재산의 유무 등을 고려하면 필연적으로 한 쪽은 이득을 얻고 다른 쪽은 손해를 받게 된다. 

애초에 모든 사람들이 평등하게 '제비뽑기'를 한다면 그게 더 공평할 것이라는 주장이다. 또한 정부가 주택 수요자에게 점수를 매겨서 점수가 높은 순으로 공급 받게끔 통제하는 것은 시장논리와 맞지 않는다는 지적도 나온다.

청약제도는 지난 40년 동안 약 140번의 수정 및 개정을 거쳤다. 2007년부터는 청약 1순위 보유자 중에서도 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 매겨 총점이 높은 순으로 혜택을 주는 '주택청약가점제'가 시행됐다.

◆ 청약서 2030 vs 4050 세대간 갈등 초래…"가점제 전면 폐지" 

현재 청약 가점구조에서 만점인 84점이 나오려면 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 충족해야 한다. 부양가족이 6명이라면 세대주 본인을 포함해 7인 가구는 돼야 만점을 받을 수 있다. 

또한 20대에 결혼한 게 아니라면 만 30세부터 무주택기간을 계산하기 때문에 최소 40대여야 만점을 받을 수 있다. 이에 따라 수도권 인기 분양지역은 40~50대들이 독식하고, 1인 가구나 신혼부부와 같은 20~30대는 차별을 받게 된다는 지적이다.

실제로 현재 청약시장에서는 20~30대와 40~50대의 세대간 갈등이 격화되고 있다. 한정된 주택공급을 놓고 20~30대와 40~50대가 경쟁하니 서로 합치점을 찾기 어려운 구조여서다. 정부로서는 인구수가 많은 40~50대 위주로 정책을 내놓게 된다는 문제도 제기된다.

이에 따라 일부 실수요자들은 청약 가점제를 전면 폐지하고 모든 사람들이 동등한 기회를 얻게끔 100% 추첨제를 실시해야 한다는 주장을 내놓고 있다.

한 수요자는 "청약 가점제와 같은 이상한 제도를 실시하는 나라는 전세계에서 우리나라밖에 없을 것"이라며 "아파트 수요자가 선착순으로 줄을 서면 그 순서대로 사게끔 하는 게 맞는 거지, 가점으로 점수를 매겨서 사게끔 하는 게 정상적인 시장이냐"고 꼬집었다.

◆ 가점항목, 1인가구 등 현 인구구조 반영해야…심층연구 필요

다만 100% 추첨제 도입은 또다른 부작용을 낳기 때문에 현실적으로 도입하기 어렵다는 의견도 있었다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "청약제도가 처음 도입됐을 때 100% 추첨제였는데, 그로 인한 사회적 문제도 발생했다"며 "운이 좋은 사람은 경제적 여유가 있는데도 한 번에 당첨된 반면 운 없는 사람은 여러번 청약을 넣어도 당첨이 안 되는 문제가 있었다"고 말했다.

심 교수는 "가점제에 대해서는 이미 사회적으로 합의가 돼 있다"며 "출산율이 낮다 보니, 자녀가 많고 부양가족이 많은 사람에게 우선권을 준다는 제도가 사회적으로 합의를 얻은 것"이라고 말했다. 이어 "이를 일시에 다 없앤다면 큰 반발이 생길 수 있는 만큼 현실적으로 하기 어려울 것"이라고 내다봤다.

다만 전문가들은 현재 청약제도가 1인가구 증가와 같은 인구구조 변화를 반영하지 못하는 문제가 여전히 남아있다고 지적했다. 이에 대한 보완책이 필요하다는 분석이다.

김 연구위원은 "지금의 사회는 10년 전에 비해 인구구조나 결혼, 자녀양육에 대한 인식이 달라졌는데 청약제도는 여전히 과거에 머물러 있다"며 "그 결과 1인가구, 신혼부부와 같은 20~30대들이 배제되고 있다"고 말했다.

이어 "이를 해결하려면 청약 가점 관련 항목을 수정 및 보완해야 한다"며 "청약은 모든 국민들의 이해관계가 걸려있는 만큼 국토교통부 등이 청약제도에 대한 심층적인 연구를 진행할 필요가 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com