[공모리츠열풍③] 리츠도 잘 골라야 웃는다...롯데리츠, 20%넘게 올라

기사입력 : 2019년12월05일 08:00

최종수정 : 2019년12월05일 08:07

롯데·이리츠코크렙·신한알파 배당률 3~5%
공모가 대비 주가 최대 60%↑…고평가 우려도
중소형 중에는 에이리츠 홀로 상승세

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = #최근 롯데리츠 공모에 참여한 투자자 A씨는 함박웃음을 짓고있다. 상장 첫날 주가가 공모가(5000원)보다 30% 치솟으면서 상한가를 기록한데 이어 한 달여가 지난 지금도 여전히 공모가보다 25% 가량 상승한 수준을 유지하고 있기 때문이다. 저금리시대에 5%대 배당을 준다는 것만 보고 공모에 참여했는데 자본차익까지 얻게 돼 투자하는 재미가 쏠쏠하다.

#투자자 B씨는 최근 리츠 상승세에 속이 쓰리다. B씨가 3년전 공모에 참여한 모두투어리츠는 스타즈호텔에서 발생하는 임대수익을 배당하기로 했으나, 출범 후 중국의 사드보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 챙겨주지 못했다. 이로 인해 주가는 반토막났다. 5%대 배당을 약속하는 다른 리츠 상품을 보면서 리츠 투자 자산이 리스크 헷지가 가능하도록 배분돼있는지를 잘 따져봐야겠다고 다짐했다.

국내 상장리츠에 시중 자금이 몰리면서 주가 상승이 가파르다. 다만 중대형과 개발형 리츠 등 일부 종목에만 강세가 집중돼 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다.

[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = 2019.12.02 goeun@newspim.com

5일 한국감정원 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 공모리츠는 시가총액 순으로 롯데리츠, 이리츠코크랩, 신한알파리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 6개다.

지난 10월 30일 상장한 롯데리츠는 공모가보다 약 25% 뛰었다. 같은 기간 코스피가 제자리걸음을 한 것에 비해 하방 경직성이 뚜렷하다. 지난해 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 각각 공모가보다 약 40%, 60% 뛴 가격에 거래되고 있다.

다만 주가가 급등하면서 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 하락할 전망이다. 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 6.6~6.7%의 배당수익률을 목표로 했으나 증권가에서는 현 주가수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 상장 당시 각각 연 7%의 배당수익률을 약속했던 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 5.0%와 3.3%에 그칠 전망이다.

고평가 논란도 제기되고 있다. 이리츠코크랩과 신한알파리츠의 밸류에이션(실적대비 적정 주가) 지표인 주가 대비 운영자금(P/FFO)은 약 24배, 롯데리츠는 74배로 글로벌 평균의 2배를 넘는다. P/FFO는 주가(P)를 리츠의 현금 창출력인 운영자금(FFO)로 나눈 값이다. 값이 높을수록 고평가됐다는 의미다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "신한알파리츠는 주가 급등으로 인해 밸류에이션 임계점에 도달했다는 판단"이라며 "현 주가 시점에서 추가 상승여력은 9%로 제한적이지만 배당수익률로 접근하기에는 지금 주가도 충분히 메리트있다고 판단한다"고 말했다.

다만 일부 전문가들은 P/FFO보다 배당수익률로 고평가 여부를 판단해야하며 이들 종목이 글로벌 평균 수준보다 높은 배당수익률을 유지하고 있어 과열됐다고 판단하기는 이르다고 설명했다.

윤정한 미래에셋대우 연구원은 "국내 상장리츠가 밸류에이션 지표인 주가 대비 운영자금(P/FFO) 측면에서 미국이나 일본에 비해 고평가된 것은 맞다"면서도 "배당수익률 측면에서 봤을때 이리츠코크렙과 롯데리츠는 5%, 신한알파리츠도 3%로 글로벌과 비교해 높은 수준이기 때문에 아직 고평가 영역에 접어들었다고 판단하지는 않는다"고 설명했다.

◆ '주가 하락' 중소형…공실률·유동성 한계

시가총액 200억~400억원 규모의 중소형리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠의 경우는 앞선 중대형 리츠 3개와는 다른 주가흐름을 보이고 있다. 지난 2011년 상장한 케이탑리츠는 주가가 공모가 대비 약 80% 하락했고, 2016년 상장한 모두투어리츠는 약 50% 하락했다. 배당수익률은 코스피 평균인 2% 수준에 머무른다.

이들 종목의 주가와 배당수익률이 부진한 이유로는 오피스 자산에 투자한 케이탑리츠는 높은 공실률, 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 기초자산이 같은 업종에 몰려있어 리스크 헷지가 어렵다는 점이 꼽힌다.

신한알파리츠의 기초자산인 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임의 임대율은 각각 100, 92%이지만 케이탑리츠의 건물 중 일부 상가는 오래 공실로 비워져있는 상태다.

모두투어리츠는 서울 명동과 독산동 등에 소재한 호텔체인 스타즈호텔 4곳에서 발생하는 매출의 절반을 임대수익으로 수취하나, 사드 보복으로 인해 중국인 관광객이 줄어들면서 배당 매력이 떨어졌다. 4개 호텔이 모두 비슷한 중저가 호텔이라는 점도 리스크헷지를 어렵게 했다.

자산규모가 중대형의 10분의 1에 불과해 유동성이 부족한 것도 한계다. 모두투어리츠의 11월 하루평균 거래량은 6700주에 그쳤다. 반면 롯데리츠는 상장직후라는 점을 감안하더라도 하루평균 190만주에 달했다.

한 증권사 애널리스트는 "거래를 하려면 어느 정도의 유동성이 있어야 하는데 규모가 작은 종목들은 거래에 한계가 있어 주가에도 영향이 있다"고 설명했다.

반면 비슷한 규모의 중소형리츠인 에이리츠는 공모가를 약 30% 웃도는 가격에 거래되며 중대형과 비슷한 상승세를 보이고 있다.

에이리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 리츠가 아니라, 개발사업에 투자하는 개발리츠다. 에이리츠가 투자한 문배동 아파트의 입주잔금이 들어오는 2020년에는 현 주가기준 배당수익률 14% 수준이 예상된다. 이후 신규프로젝트가 없다면 다시 5%로 감소하는 구조다.

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'4만전자' 밀리자 7년만의 결단..."회장님 감사합니다" [서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 한 때 주가가 4만원까지 밀렸던 삼성전자가 결단을 내렸다. 삼성전자는 별 다른 반등의 기미가 보이지 않자 7년 만에 자사주 매입 카드를 꺼냈다. 매입 규모는 모두 10조원으로 향후 1년간 분할 매입하기로 했다. 지난 6월말 기준 425만명에 달하는 소액주주들은 우선 환영의 뜻을 밝히고 있다. 이재용 삼성전자 회장 [사진=뉴스핌DB] 삼성전자는 15일 이사회를 열어 향후 1년간 총 10조원의 자사주를 분할 매입하는 계획을 의결했다. 이 중 3조원의 자사주는 3개월 내 사들여 전량 소각하기로 했다. 오는 18일부터 내년 2월 17일까지 장내 매수 방식으로 매입해 소각할 계획인 자사주는 보통주 5014만4628주, 우선주 691만2036주다. 나머지 7조원 어치 자사주에 대해서는 자사주 취득을 위한 개별 이사회 결의 시 주주가치 제고 관점에서 활용 방안과 시기 등에 대해 다각적으로 논의해 결정할 예정이다. 삼성전자 주가는 지난 14일 4만9900원으로 장을 마치며 끝내 '4만전자'로 추락했다. 삼성전자 주가가 4만원대를 떨어진 것은 지난 2020년 6월 15일 이후 4년 만이다. 이 여파로 삼성전자의 시가총액은 300조원 밑으로 떨어지기도 했다. 지난 8월 8만원을 넘어서며 '10만전자' 기대감을 밝혔던 삼성전자 주가는 뚜렷한 반등의 기회 없이 속절없이 떨어졌다. 특히 외국인들이 삼성전자 주식을 대량 매도한 영향이 컸다. HBM 경쟁력 확보에 의문이 해소되지 않은 상황에서 도널드 트럼프 미국 대통령 당선에 대한 불안 심리가 겹쳤기 때문이다. 지난 8일까지만 해도 5만7000원선을 유지했던 삼성전자 주가는 3거래일 만인 지난 13일 5만600원까지 밀렸다. 트럼프가 반도체과학법(칩스법)에 의한 보조금 지원에 부정적인 데다 대중 반도체 수출 통제를 더 강화할 수 있다는 우려에서다. 하지만 무엇 보다 삼성전자의 자체 경쟁력 상실이 가장 큰 원인으로 작용했다. 삼성전자 반도체 부문은 올 3분기 시장기대치를 밑도는 3조8600억원의 영업이익을 냈다. 파운드리 사업이 부진을 면치 못했고 일회성 비용이 증가한 영향이 컸다. 잠정 실적을 발표하면서 이례적으로 반성문을 낸 이유다. 15일 삼성전자 주가는 다행히 반등에 성공해 하루만에 '4만전자'를 탈출했다. 이날 주가는 전날 대비 7.21% 반등해 5만3500만원으로 장을 마쳤다. '4만전자' 탈출에는 성공했지만 성난 주주들을 달래기에는 부족했다. 결국 삼성전자는 7년 만에 자사주 매입 카드를 꺼냈다. 삼성전자는 지난 2017년 9조3000억원 규모의 자사주 매입 계획을 발표한 바 있다. 지난 2015년에도 11조3000억원 규모의 자사주 매입 계획을 밝힌 바 있다. 당시에도 3개월간 1회차 규모로 4조2000억원어치를 매입하기로 했다. 자사주 매입 계획이 발표되면서 투자자들은 일단 환영의 뜻을 밝히고 있다. 한 주식토론 커뮤니티에는 "이재용 회장님 감사합니다"라며 추가적으로 자사주를 매입해 달라는 의견들이 올라오고 있다. 이와 함께 주주가치 제고 계획이 너무 늦었다는 의견도 있다. "'6만전자'가 무너졌을 때 자사주 매입 계획을 밝혔으면 이렇게 미끄러지지 않았을 것"이란 의견도 있다. 자사주 매입이 근본적인 해결책이 아니라는 지적도 나온다. 삼성전자는 근원적인 기술경쟁력 회복을 최우선 과제로 삼고 조직문화와 일하는 방식의 변화를 시도하고 있다. 예정된 올 연말 인사에서 대대적인 인적쇄신과 조직개편으로 삼성전자의 쇄신 의지를 시장에 확실하게 심어줘야 한다는 목소리에 힘이 실리고 있다. syu@newspim.com 2024-11-15 19:39

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신세계면세점, 희망퇴직...임원 급여 20% 반납 [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 실적 부진을 겪는 신세계면세점이 희망퇴직, 임원 급여 반납 등 고강도 비용 절감에 착수했다. 15일 면세업계에 따르면 신세계면세점을 운영하는 신세계디에프는 이날부터 오는 29일까지 희망퇴직 신청을 받는다고 사내 게시판에 공지했다. 신세계면세점 명동점 [사진=신세계면세점] 대상은 근속 5년 이상 사원이다. 근속 10년 미만은 기본급의 24개월 치를, 10년 이상은 36개월 치를 지급하는 조건이다. 이와 별도로 다음 달 급여에 해당하는 전직 지원금을 준다. 신세계디에프가 희망퇴직 프로그램을 시행하는 것은 2015년 창사 이래 처음이다. 신세계디에프 관계자는 "코로나19에 이어 중국의 경기 둔화, 고환율, 소비 트렌드 변화 등의 어려운 여건 속에 경영 체질을 개선하고 효율성을 높여 지속 성장의 동력을 마련하기 위한 것"이라고 설명했다. 임원 급여도 반납한다. 유신열 대표이사를 포함한 임원 7∼8명은 이번 달부터 급여 20%를 반납하기로 했다. 임원 급여 반납은 지난 2020년에 이어 이번이 두 번째다. 유 대표는 희망퇴직 공지와 함께 사내 게시판에 올린 글을 통해 "경영 상황이 점점 악화해 우리의 생존 자체를 심각하게 위협받는 상황"이라며 "비효율 사업과 조직을 통폐합하는 인적 쇄신은 경영 구조 개선의 시작점이자 더는 지체할 수 없는 시급한 과제"라고 했다. 이어 "영업구조 변화에 맞는 효율적인 조직으로 거듭나기 위해 필연적으로 인력 축소를 검토할 수밖에 없었고 무거운 마음으로 창사 이래 처음으로 희망퇴직을 시행하게 됐다"며 "뼈를 깎는 노력으로 지금의 어려운 환경을 극복하고 재도약할 기회를 만들 것"이라고 강조했다. 국내 면세사업이 극심한 침체를 겪으면서 신세계면세점 실적은악화 일로를 걷고 있다. 올해 3분기는 영업손실이 162억원으로 적자 전환했다. 지난해 같은 기간보다 영업이익이 295억원 줄어든 수치다. mkyo@newspim.com 2024-11-15 15:10