[공모리츠열풍-끝] '공실률·업황·금리' 반드시 확인해라

기사입력 : 2019년12월05일 08:01

최종수정 : 2019년12월05일 08:03

공실률 ·금리인상 여부 반드시 파악..장기적으로는 경기 변동 유의

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 리츠 열풍에 오는 5일 유가증권시장에 상장하는 'NH프라임리츠'에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 지난달 20일 공모 청약이 마감된 NH프라임 리츠의 청약 경쟁률이 317.62대 1, 공모금은 7조7000억원에 달했다.

금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 상대적으로 안전한 투자처지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다.

◆ 오피스 빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라

부동산 자산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스 빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당 수익을 비롯한 자산 가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스 빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 국내 공모 리츠 상장 6개 종목 편입 자산 2019.12.02 hslee@newspim.com

공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인가능하다. 판교 크래프톤 타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한 알파리츠는 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실관리는 개인이 할 수 없다"며 "투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다"고 전했다.

공실률 증가는 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해주지 않는다는 얘기다.

일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토 요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선포하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 언더퍼폼(수익률이 시장의 평균 수익률을 하회)했다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 일본의 모리 소고 리츠 상대 주가 추이 [자료=블룸버그, 이베스트투자증권] 2019.11.29 hslee@newspim.com

◆ 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야

투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산 가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 해외 리츠의 대표적 섹터인 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다.

따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 올 한해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초이후 수익률이 51.75% 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다.

전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 "아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다"며 "이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 입었고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다"고 설명했다.

◆ 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져

금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 이 경우, 리츠 수익률이 주식시장 성장률에 미치지 못하게 된다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 미국과 일본 주식시장 상승기에 리츠 수익률이 상대적으로 저조한 모습 [자료=블룸버그, Nariet, 이베스트투자증권] 2019.12.03 hslee@newspim.com

2017년 미국 시장 반등기에는 리츠 지수인 FTSE Nariet Equity REITs TR Index가 시장대비 크게 하회했고, 2016년 일본 주식시장 상승기에는 일본 대표 리츠 2개의 수익률이 상대적으로 저조했다.

김지영 교보증권 연구원은 "경기 호황기에는 금리가 오르고 더 매력적인 투자상품이 존재하기 마련"이라며 "현재는 저성장, 저금리 기조로 리츠가 대체 투자 상품으로서의 매력도가 증가하고 있지만 반대의 경우가 발생하면 매력도가 급격히 감소할 수 있다"고 설명했다.

hslee@newpim.com

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값싼 원전 5기 놀리면서 전기요금 인상한다고? [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 최근 한국전력공사 사장이 연이어 "전기요금 현실화" 필요성을 주장하고 있어 주목된다. 전력인프라 확대를 위해 막대한 비용이 필요한데, 누적된 적자가 심각한 상황이어서 전기요금 인상이 필요하다는 주장이다. 하지만 정부가 값싼 원전을 제대로 활용하지도 못하고, 심지어 원전 5기가 '낮잠'을 자고 있는 상황에서 전기요금 인상을 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않다는 지적이 나온다. ◆ 수익성 악화된 한전, 전기요금 인상론 '군불' 김동철 한국전력공사 사장은 지난 4일 열린 기자간담회에서 "누적 적자가 한때 40조원까지 갔다가 지금은 34조원"이라며 "전력 판매 수입을 통해서 적어도 누적 적자는 해소돼야 한다"고 강조했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 김동철 한국전력공사 사장이 12일 오후 서울 여의도 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회에서 열린 대한무역투자진흥공사 등에 대한 국정감사에서 의원 질의에 답하고 있다. 2026.10.12 mironj19@newspim.com 문재인 정부 시절 도입한 '연료비 연동제'가 제대로 작동되지 못하면서 누적 적자를 해소하기 힘들다는 주장이다. "전기요금 현실화가 필요하다"는 말은 결국 전력 소비자 입장에서는 '전기요금 인상'으로 받아들여진다. 한전의 재무구조 상황만 보면 무리한 주장도 아니다. 원가가 급등했던 2021년~2023년 누적된 적자가 아직도 34조원이나 남아있다. 이자비용만 연간 4조원 이상이다. 영업이익의 절반 이상을 이자 갚는데 급급한 상황이다(아래 그래프 참고). 상황이 이런데도 정부는 호남반도체 산단을 임기 내 조성해야 한다면서 전력망 구축에 속도전을 주문하고 있다. 수십조 규모의 천문학적인 비용이 들어가지만 부채한도에도 여유가 없는 실정이다. 그마저도 내년에는 5배에서 2배로 줄어들게 된다. ◆ 발전비용 '반값'인데 원전 5기 '낮잠'…원안위 늑장심사 그렇다고 전기요금을 인상하는 게 답일까. 정부의 에너지믹스 정책을 보면 한심하기 짝이 없다. 재생에너지 보급에 무리하게 속도를 내면서 값싼 원전을 5기나 놀리고 있기 때문이다. 한국수력원자력에 따르면, 국내 원전 26기 중 무려 5기나 가동이 정지되어 있다. 고장난 게 아니라 계속운전 심사를 담당하고 있는 원자력안전위원회의 늑장심사 때문이다(아래 그림 참고). [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.11.09 dream@newspim.com 운전허가 만료로 정지 중인 원전은 고리 3·4호기와 한빛 원전 1·2호기, 월성 2호기 등 5기다. 고리 3·4호기(950MW급)는 지난달 27일 승인됐지만 1년~2년 정도 놀렸고 재가동 준비기간을 감안하면 내년 상반기에나 투입될 전망이다. 한빛원전 1·2호기(950MW급)도 사정은 비슷하다. 1호기는 지난해 12월 22일 멈췄고 2호기는 지난 9월 11일 멈췄다. 월성 2호기도 이달 1일 정지됐다. 한수원은 원안위의 심사기간을 감안해 2~3년 전에 이미 계속운전을 신청했지만 정부와 원안위의 늑장 대응으로 값싼 원전을 놀리고 있는 셈이다. 원전의 발전비용은 다른 전원(電源)에 비해 압도적으로 저렴하다. 전력시장 상황에 따라 다르지만, 올해 들어 8월까지 평균가격은 1kWh당 89원 수준이다. 석탄(유연탄+무연탄)은 140.5원, LNG 166.8원, 태양광 148원, 풍력은 169~175원 수준이다. 원전업계 한 관계자는 "원전의 발전비용은 다른 전원에 비해 압도적으로 낮은 수준"이라며 "기저발전으로 활용되는 원전을 놀리는 것은 국가적으로 안타까운 현실"이라고 지적했다. [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.11.09 dream@newspim.com ◆ 올해 7월까지 원전 감발로 311억 손실…연간 500억~600억 전망 재생에너지가 급증하면서 원전을 감발(축소)하는 것도 문제다. 한낮에 태양광 발전량이 늘어날 경우 남아도는 전력을 해소하기 위해 오히려 값싼 원전의 발전량을 줄이고 있는 게 현주소다. 이 같은 실태는 지난달 국정감사에서도 도마 위에 올랐다. 최근 5년간 원전 감발로 인한 손실액이 1032억원 규모로 파악됐다. 연도별로 보면, 2022년 234억원, 2023년 95억원, 2024년 136억원, 2025년 255억원이며, 올해는 7월까지 311억원으로 집계됐다. 연간 500~600원 규모로 전망된다(그림 참고). [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.09.28 dream@newspim.com 재생에너지 확대로 인한 전력의 불안전성을 조절하기 위해 값싼 원전을 희생하고 있는 셈이다. 이로 인해 한전의 전력구입 비용이 상승하고, 고스란히 국민의 전기요금 부담으로 작용하게 된다. 이종배 국민의힘 의원은 지난 국감에서 "신재생에너지 발전량이 계통망 수용 한도를 넘어서면서 상대적으로 출력 조절이 쉬운 원전의 가동을 줄인 결과"라고 지적했다. 결국 발전비용을 낮추고 한전의 재무구조 개선과 전기요금 부담을 낮추기 위해서는 값싼 원전을 최대한 활용해야 한다는 게 전력업계 전문가들의 중론이다. dream@newspim.com 2026-11-10 06:00