전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

[분양가상한제 민간확대①] "3.3㎡당 6000만원?"..고가 후분양 차단

기사입력 : 2019년07월12일 15:40

최종수정 : 2019년07월12일 15:50

후분양 '꼼수' 재건축 조합에 '족쇄'..소급적용 검토
아파트값 1.9% 오르는데 분양가는 12.5% 올라
"HUG의 분양가 통제는 실패"..상한제 부활 불러
내년 총선 부담..시장 상황 감안해 신중히 결정

[편집자] 강남 재건축 아파트값이 꿈틀대자 정부가 분양가상한제의 민간택지 확대를 검토하고 있습니다. 김현미 국토교통부장관도 도입 필요성을 연일 강조하고 있어 조만간 확정, 발표될 것으로 보입니다. 민간택지 분양가상한제는 지난 2015년 사실상 폐기된 제도로 길게보면 집값 안정에 효과가 없다는 의견이 많습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 민간택지 분양가상한제 도입에 앞서 그 실효성을 짚어봅니다.

<목차>
① [분양가상한제 민간확대] "3.3㎡당 6000만원?"..고가 후분양 차단
② [분양가상한제 민간확대] 주변시세보다 20% 안팎 낮아질 듯
③ [분양가상한제 민간확대] 전문가 "강남 재건축 타겟..장기적 부작용"
④ [분양가상한제 민간확대] 건설업계 "공급 축소, 수익성 하락 불가피"

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 정부가 분양가상한제를 민간택지로 확대하려는 이유는 규제 사각지대에 놓인 후분양 아파트를 제도 안으로 끌어들이기 위해서다. 민간 주도의 정비사업이라도 고가 분양으로 집값 안정화를 흔드는 상황을 조기에 차단하겠다는 의도다.

재건축 안전진단 강화와 초과이익환수제 부활, 대출 규제 등으로 투자심리가 한풀 꺾였지만 분양가는 시장 상황과 별개로 급등했다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제가 사실상 실패했다고 인정하면서 한층 강력한 제도로 분양가를 낮추는 방안을 찾고 있다. 

12일 부동산업계에 따르면 정부는 재건축 아파트와 같은 민간택지에도 분양가상한제를 적용하는 방안을 조만간 시행할 예정이다. 김현미 국토교통부 장관도 최근 연이어 분양가상한제를 확대해야 한다는 강경 발언을 쏟아내고 있다. 실무자 차원에서 법적 기준을 마련하려는 작업에 착수한 상태다.  

분양가상한제 확대는 부동산시장이 과열될 때마다 정부가 꺼내든 ′단골 메뉴′다. 분양가상한제는 분양가를 땅값과 기본형 건축비, 토지 매입 이자 등 가산 비용을 넘을 수 없게 제한한다. 현재는 사실상 공공택지에서만 적용하고 있다.

김현미 국토교통부 장관이 8일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 업무보고를 하고 있다. [사진=이형석 사진기자]

정부가 상한제 적용 기준을 낮춰 민간택지에 도입하려는 속내는 집값 상승의 원인 중 하나로 치솟는 분양가를 꼽고 있기 때문이다. 김현미 국토부 장관은 지난 8일 국토교통위원회 전체회의에서 "서울 아파트값 상승률보다 분양가 상승률이 두 배 정도 높다"며 "집이 없는 무주택 서민이 부담하기 어려운 것이 사실이다"고 말했다.

실제 지표를 보면 둘 사이의 격차는 이보다 더 크다. HUG에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2571만원으로 최근 1년 새 12.5% 올랐다. 반면 같은 기간 서울 아파트값은 1.9% 오르는 데 그쳤다. 사실상 6배 이상 차이나는 셈이다.

최근에도 분양가는 HUG의 분양보증으로 통제하고 있다. 하지만 분양가 통제를 피해 후분양을 선택하는 재건축 조합이 늘자 규제 사각지대가 생겼다. 조합이 후분양으로 분양가를 정하면 주변 시세보다 비싸도 이를 규제할 법적 근거가 없다. 강남 재건축 단지가 잇달아 후분양을 선택하는 이유다. 

강남구 삼성동 상아2차의 경우 조합측은 3.3㎡당 4700만원대 분양을 원했지만 수용되지 않자 후분양을 선택했다. 주변 삼성동 아이파크가 3.3㎡당 평균 6371만원에 거래되는 점을 감안할 때 후분양하면 3.3㎡당 최소 6000만원대를 받을 수 있다고 판단한 것. 일반분양 지연으로 조합원이 떠안는 금융비용은 늘지만 분양가를 3.3㎡당 1000만원 이상 비싸게 받는 게 낫다고 계산한 것이다. 

후분양은 소비자의 합리적인 판단을 돕고 부실시공을 줄일 수 있다는 이유로 정부에서도 권장하는 제도다. 하지만 최근 재건축 조합은 분양가를 높이기 위한 수단으로 후분양을 선택하면서 제도 손질이 불가피해졌다.

가장 먼저 상아2차와 같이 분양 직전에 후분양으로 돌아선 단지의 분양가를 통제하기 위해서 상한제 적용 시기를 조정해야 한다. 현재는 상한제 시행 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제 적용을 받는다. 상아2차와 같이 선분양 직전의 단지는 관리처분인가를 이미 받았기 때문에 상한제를 시행해도 분양가 규제를 받지 않는다. 이 때문에 시행령을 수정해 분양 직전인 입주자 모집공고 시점으로 확대할 방침이다. 이 경우 최근 후분양을 선언한 단지는 모두 상한제 적용을 받는다.  

관리처분계획에는 예상 분양가와 이에 따른 조합원들의 예상 수익, 분담금 등이 담겨 있다. 상한제 적용으로 예상 수익이나 분담금이 변경되면 관리처분계획 인가를 다시 받아야 하고 상황에 따라 사업이 장기간 지연될 수 있다. 이런 이유로 업계에서는 소급 적용에 대한 논란도 적지 않다.  

한 대형건설사 관계자는 "일반분양가를 낮추면 수익이 줄어들 수밖에 없어 사업 계획을 다시 짜야 한다"며 "정부가 상한제 적용 방침을 밝히면서 후분양을 검토하던 단지들이 다시 선분양을 고려하는 쪽으로 방향을 바꾸는 등 시장에 혼선이 생기고 있다"고 전했다.

이와 함께 상한제 적용으로 '로또 아파트' 논란을 불식시키기 위해 전매제한 기간을 공공택지와 같은 수준으로 늘릴 가능성이 있다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 주택의 전매제한은 3~4년이다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용된다. 이를 공공택지 수준인 최대 8년까지 연장하는 방안이다. 또 '물가상승률의 2배'인 전제 조건을 '물가상승률'로 바꾸거나 아예 투기과열지구나 투기지역에서는 무조건 상한제 적용을 받도록 지정하는 방안도 가능하다.

다만 실제로 상한제가 적용될 가능성은 높지 않다고 보는 시각도 있다. 내년 4월 총선을 앞두고 주민 반발이 심한 상한제를 도입하기는 정부로서 큰 부담이라는 분석이다. 상한제 카드가 가장 마지막에 거론되는 이유도 시장 파급력이 크지만 주민들의 반발도 거세기 때문이다.

문재인 정부가 상한제 카드를 꺼낸 것은 이번이 처음은 아니다. 지난 2017년 8.2부동산대책에서 상한제 적용 기준을 완화하고 시행령 개정까지 마쳤지만 실제 시행은 이뤄지지 않았다. 시행령이 개정되도 상한제 적용지역은 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 결정되는데 2017년 말 부동산시장이 안정 추세에 접어들었다는 이유로 심의가 이뤄지지 않았다.

정부는 이번에도 한두달 시장 상황을 지켜보고 결정을 내릴 전망이다. 지난달 말 상한제를 적용할 수 있다는 신호를 시장에 줬고 이에 따른 집값 변동 추이를 보고 추가 대책을 강구하겠다는 방침이다. 서울 아파트값은 2주 연속 올랐고 강남권 아파트는 상승폭이 커지고 있다. 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면 추가 대책이 불가피한 상태다. 

익명을 요구한 정부 관계자는 "시민들이 감내할 수 있는 한계가 있는데 상한제는 1주택자 보유세 강화와 함께 심리적 저항선의 마지노선으로 본다"며 "다만 총선을 앞둔 정부가 도입하는데 매우 신중할 수밖에 없다"고 말했다.

 

syu@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동