순환주기 '침체기' 끝내고 '회복기' 접어들 시점
외부요인 없다면 서울 아파트값 추가하락 '제한적'
총선 이슈 분석에서 제외.."정책적 변수 관리 필요"
주산연 '하반기 주택시장 전망' 발표
[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 서울 아파트가격이 하반기 반등할 것이란 전망이 나왔다. 현재 서울 아파트가격이 바닥에 근접하면서 순환주기를 근거로 판단할 경우 연말이면 반등할 것이란 전망이다.
다만 부동산정책과 같은 외부요인으로 가격 변동은 예측이 어려워 이로 인한 불확실성을 해소할 수 있는 대책이 필요하다는 지적이다.
25일 주택산업연구원은 이같은 내용을 담은 '2019년 하반기 주택시장 전망'을 발표했다.
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| 서울 시내 아파트 단지 [사진=이형석 사진기자] |
주산연은 먼저 올 하반기 주택가격은 수도권 0.3%, 지방 0.9% 각각 하락해 전국적으로 0.6% 하락할 것으로 전망했다. 시장의 불확실성 리스크가 일부 해소되면서 주택가격 하락폭이 둔화될 수 있다는 설명이다.
특히 서울주택가격은 추가하락 가능성이 낮은 것으로 분석했다. 주산연이 HP(Hodrick-Prescott) 필터로 분석한 결과 서울 아파트 매매가격의 순환변동은 지난해 10월 고점을 형성한 후 급락하면서 지난 2012~2013년 수준의 저점에 근접했다. 순환주기를 근거로 판단할 경우 서울 주택가격의 추가하락은 제한적이라는 분석이다.
김덕례 주산연 주택정책실장은 "서울 아파트가격은 6~8월 사이 저점을 찍을 것으로 판단하고 있다"며 "저점을 찍었다는 것은 상승국면으로 접어든다는 것을 의미한다"고 말했다.
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| 서울 아파트 매매가격 HP 분석결과 [자료=주산연] |
HP필터는 주택가격 시계열에서 장기추세와 순환변동을 구분하는 기법으로 순환변동을 통해 시장국면을 진단한다. 주택시장이 침체기가 끝나면 회복기→확장기→후퇴기→침체기를 반복한다는 이론으로 지금 서울 주택가격이 바닥에 근접해 곧 회복기에 접어들 것이란 전망이다.
권영선 주산연 책임연구원은 "HP 필터를 보면 서울 아파트매매가격은 9.13대책을 기점으로 최고점을 찍고 하락기로 접어들었다"며 "하락 속도는 금융위기보다 더 빠르다"고 설명했다. 다만 "더 밑으로 내려가긴 어렵다"며 "연말로 가면서 '0' 수준에 근접할 것으로 보인다"고 설명했다. 6월 현재 서울 아파트매매가격의 HP값은 '-2'다.
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| HP 필터 주기 [자료=주산연] |
서울 주택가격은 지난 1~5월 동안 0.9% 하락했다. 9.13대책 이후 관망세가 깊어지면서 거래가 위축된 데 이어 수도권 주택공급에 의한 대기수요가 증가하면서 주택가격이 급락했다. 하지만 4~5월 들어 강남4구를 중심으로 주택가격 하락폭이 줄어들고 있다.
한국감정원에 따르면 지난주 송파구(0.01%) 아파트값은 지난해 10월3주 이후 35주만에 아파트값이 처음으로 올랐다. 서초구(0.00%)는 같은 기간 처음으로 보합을 기록했다. 강남구(0.02%)는 먼저 가격이 올라 2주 연속 상승했다. 특히 양천구(0.02%)와 구로구(0.02%), 마포구(0.01%)와 같은 강남권 외 아파트가격도 올랐다.
다만 시장 회복이 가격 상승을 의미하지 않는다고 선을 그었다. 김덕례 실장은 "시장 회복이 꼭 가격 상승을 의미하는 것은 아니다"며 "하락폭이 줄어들거나 수요자들의 매수심리 회복, 거래량 증가 등도 해당된다"고 설명했다.
또 최근 후분양 추세로 돌아서고 있는 강남권 재건축 단지들이 당장 시장 가격에 영향을 주지는 않을 것으로 내다봤다.
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| 2019년 하반기 주택매매가격 및 전세가격 전망 (단위:%) [자료=주산연] |
주산연은 올 하반기 주택시장 영향요인은 △거시경제 △금리 △대출규제와 주거이동 △3기 신도시계획 △공공택지 확대 △정비사업과 도시재생 △신규공급과 미분양 △입주물량 △거래시장 상황 △상반기 가격흐름의 10가지로 각 요인별 영향을 예측·종합해 하반기 주택가격을 전망했다.
올 하반기 예상되는 금리인하를 제외하면 상승요인이 없어 전국 주택가격은 전반적으로 하락 추세를 유지할 것으로 전망했다.
다만 내년 4월 예정된 총선 이슈는 고려하지 않았다. 내년 총선을 의식한 정치권에서 선심성 정책을 내놓으면서 해당지역 부동산 가격을 흔들 것이란 우려가 큰 상황이다. 서울시의 경우 앞서 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 건설 계획과 수색역세권 개발 계획을 내놨고 잠실5단지나 은마아파트 재건축도 언제까지 가로막을 수 없다는 지적이 나온다.
김 실장은 "정책적인 영향으로 시장이 흔들려서는 안된다"며 이에 따른 관리가 필요하다고 강조했다. 그는 "서울 아파트가격은 작년 9~10월 급등했는데 아무도 예상할 수 없었던 변동이었다"며 "시장이 갖고 있던 내재적 영향이 아닌 정책적 요인에 따른 것"이라고 분석했다. 이어 "정치적 정책적 변수는 지금도 여전히 갖고 있다. 작년처럼 변동성이 커지지 않도록 이 부분에 대한 관리가 필요하다"고 강조했다.
syu@newspim.com
