[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 정부의 부동산 규제 강화로 최근 공공택지지구보다는 규제가 덜한 도시개발사업이 주목받고 있다. 도시개발사업은 신도시나 택지개발지구에 비해 청약자격이나 전매제한 규제가 덜하고 상대적으로 개발 속도가 빨라 초기부터 신도시 모습을 갖출 수 있다는 장점을 지녔다.

도시개발지구는 공공택지지구와 같이 대규모 부지에 계획적으로 조성된다. 기반시설이 갖춰진 도심과 인접해 주거 환경이 우수한 것으로 평가받는다. 무엇보다 속도감 있는 개발로 인구 유입 및 지역경제 활성화를 기대할 수 있어 신도시 개발의 대안 수단으로 자리 잡고 있다.

◆ 도시개발구역, 구도심과 가까워 편의시설 이용 편리

기반시설이나 규모 면에서 신도시급 공공택지에 비해 경쟁력이 낮은 도시개발사업의 장점은 바로 기존 대도시 인접성이다. 이에 따라 신도시 주변이나 수도권 대도시 도심과 인접해 개발되는 도시개발사업지구는 서울의 뉴타운(재정비촉진지구)에 버금가는 인기를 누리고 있다.

도시개발사업의 효시 격인 고양 일산서구 대화지구의 경우가 대표적인 사례다. 지난 2002년 입주를 시작한 대화지구 아파트는 인접한 단지인 일산신도시 성저마을 아파트(1996년 입주)에 비해 같은 주택형에서 3000만~7000만원의 가격 차이를 보이고 있다. 실제 대화동문 전용 84㎡ 매맷값은 4억6000만~4억8000만원 선으로 성저건영 같은 주택형의 매맷값 4억~4억4000만원보다 최고 4000만원 높은 가격에 거래된다. 이는 중대형 주택의 경우 더 뚜렷하게 갈린다.

실제 '난개발'의 전형으로 꼽혔던 용인 수지구 상현동과 성복동은 중소형 주택의 경우 근처 신도시급 공공택지인 동백지구 아파트보다 낮은 가격대를 보이지만 전용면적 100㎡를 넘는 중대형 주택부터는 비슷한 가격을 형성하고 있다.

공공택지형 도시개발사업지구로는 서울 상암지구와 마곡지구가 대표적인 성공 사례로 꼽힌다. 상암지구는 주거, 상업, 업무시설 등이 완벽하게 갖춰지면서 신도시 이상의 면모를 갖췄다는 평가를 받고 있다. 마곡지구도 상업시설과 여러 기업이 입주하면서 대규모 산업단지를 조성했다.

이렇다 보니 도시개발지구 내 아파트 공급물량도 늘고 있다. 부동산업계에 따르면 지난해 전국 도시개발지구에 공급된 아파트는 11개 단지, 총 1만2222가구로 집계됐다. 수도권에서 총 8개 단지 6999가구, 지방에서는 3개 단지, 5223가구로 조사됐다.

◆ 인천의 뉴타운 루원시티..역세권·IC세권 프리미엄

눈여겨볼 만한 도시개발사업지구는 인천 루원시티를 꼽을 수 있다. 루원시티 프로젝트는 인천 서구 가정오거리 일원 93만여㎡를 개발하는 도시개발사업이다. 인천의 뉴타운을 표방하며 지난 2007년 시작됐다. 향후 경인고속도로 지하화와 전철·도로 등이 지상과 지하에서 복합 구현되는 입체복합도시로 개발될 전망이다.

특히 루원시티는 청라국제도시와 가정지구를 연결하는 인천 서부권역 관문에 위치한다. 인천지하철 2호선 가정역에 인접한 역세권 단지다. 향후 청라국제도시로 연장되는 서울지하철 7호선 루원시티역(가칭)이 개통되면 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 무엇보다 제1경인고속도로 서인천나들목(IC)과 인접해 있어 제1경인고속도로와 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로와 같은 광역교통망 이용도 쉽다.

한동안 정체됐던 루원시티는 최근 들어 다시 개발에 속도를 내는 모습이다. 석남역에서 루원시티를 거쳐 청라국제도시까지 잇는 서울지하철 7호선 연장안이 예비타당성 조사를 통과하면서 7호선 연장선 석남역(2020년 예정)이 들어설 예정이다. 인천 서구와 부천 원종 구간 12.3km의 지하철이 연결되는 수도권 서부지역 경인축 광역철도망 사업도 긍정적으로 검토되고 있다.

이 밖에 인천시는 루원시티에 통합청사(제2청사)를 조성할 계획이다. 인천시교육청, 인천도시공사, 인재개발원, 인천발전연구원 등 9개의 기관을 이전한다. 인천지방국세청을 유치하는 방안도 검토 중이다.

이렇다 보니 루원시티 내 분양단지에 대한 관심이 커지고 있다. 2300여 가구 단지인 '인천 루원시티 SK리더스뷰'의 청약경쟁률은 24.48 대 1을 기록하며 완판됐다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 1237만원으로 책정됐다. 또 계약금 10%, 중도금(분양가의 60%) 무이자를 적용해 계약자들의 부담을 낮춘 것도 한몫했다.

◆ 경기 성남에 몰린 '대장지구·동원지구·고등지구' 주목

경기도 성남시 판교 대장지구도 눈에 띄는 도시개발사업지구 중 하나다. '리틀 판교'로 불리는 대장지구는 성남시 분당구 대장동 일대 1된 판교신도시에는 신규 공급이 없다 보니 최근 판교와 분당 집값이 고공행진을 하면서 대장지구에 대한 관심이 높아지고 있다. 서판교터널은 오는 2020년 개통된다. 판교신도시까지 차량으로 5분 내 접근할 수 있고 판교 내 새 아파트 공급이 귀해 수요자들의 관심이 높다. 이곳에는 지난해 말 판교 퍼스트힐 푸르95파트 공급이 귀해 수요자들의 관심이 높다. 이곳에는 지난해 말 판교 퍼스트힐 푸르지오 974가구, 판교 더샵 포레스트 990가구, 힐스테이트 판교 엘포레가 836가구 등 총 2800여 가구가 동시에 공급됐다.

대장지구가 주목받는 또 다른 이유는 저렴한 분양가 때문이다. 판교 퍼스트힐 푸르지오와 판교 더샵 포레스트의 경우 분양가가 3.3㎡당 2000만~2200만원대로 책정됐다. 전용 84㎡의 총 분양가는 7억원 안팎이다. 판교신도시의 기존 아파트와 비교할 때 많게는 2배 가까이 차이가 난다.

힐스테이트 판교 엘포레 분양사무소 관계자는 "대장지구는 성남시 분당구 대장동에 조성되는 약 6000여 가구가 거주하게 될 중규모 택지지구"라며 "이곳의 큰 장점은 이미 완성돼 있는 판교 인프라를 공유할 수 있어 힐링 주거단지로 조성된다는 것"이라고 설명했다.

대장지구 주변에는 다른 업무지구들도 개발에 한창이다. 분당선과 신분당선 미금역 방면으로는 동원지구(1080가구), 동천지구(6563가구)가 이어진다. 경부고속도로 대왕판교IC 부근으로는 제3 판교 테크노밸리가, 판교 방면으로는 백현지구 문화전시(MICE)지구가 계획돼 있다.

분당 동원지구 도시개발구역(6만9885㎡)은 오는 2021년 하반기까지 주거단지 부지로 조성된다. 동원지구는 지난 2016년 12월 동원동 일반산업단지를 해제하고 도시개발법에 따라 도시개발구역으로 지정됐다. 이 중 주거용지 면적은 4만7683㎡로 주거단지 2개 블록으로 설계됐다.

판교신도시 북측 약 4.5km 지점에 위치한 고등지구는 성남시 수정구 고등동과 시흥동 일대 56만9000㎡ 부지에 개발되는 공공택지지구다. 오는 2021년까지 4000여 가구가 순차적으로 입주할 예정이다.

부동산 전문가들은 도시개발사업지구가 성공하려면 교육과 교통수단이 뒷받침돼야 한다고 입을 모았다. 한 부동산 전문가는 "고등지구가 강남권 수요를 흡수하고 판교급 입지를 굳히기 위해선 대중교통과 학군이 뒷받침돼야 한다"며 "가장 가까운 지하철역 3개가 모두 지구에서 4~6km 떨어져 있어 이를 연결할 버스 노선이 확충되고 교육 여건도 개선돼야 한다"고 지적했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "대규모 도시개발사업지는 그만큼 주거환경 개선 효과도 빠르고 규제도 공공택지보다 덜해 반사이익이 기대된다"며 "교통, 교육, 조망권, 입지적 장점까지 잘 갖췄다면 중장기적으로 보유할 만하다"고 말했다.

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