전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
Gam

속보

더보기

[이슈분석] '좁아진 입지' 상장리츠 vs '승승장구' 부동산펀드...왜?

기사입력 : 2017년08월07일 09:00

최종수정 : 2017년08월07일 09:00

까다로운 거래소 심의에 리츠업계 상장 열의 잃어
상대적으로 간편한 부동산펀드 시장으로 자금 집중

[편집자] 이 기사는 8월 4일 오후 3시40분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=우수연 기자] 개인들이 부동산에 소액으로 투자할 수 있는 상장공모리츠와 부동산공모펀드 시장이 엇갈린 행보를 보이고 있다. 법인으로 취급되는 상장리츠와 상품으로 취급되는 부동산공모펀드간 제도적 차이로 인해 상장리츠 경쟁력이 떨어진다는 지적이 나온다.

4일 한국거래소에 따르면, 현재 국내 시장에 상장된 공모리츠는 단 4종목. 제도 도입 이후 총 17종목이 상장됐지만, 업계의 각종 사건(횡령·배임 등)과 하나의 물건만 투자했던 리츠들이 자산을 매각하면서 대부분 상장 폐지됐다.

이를 보완하기 위해 국토교통부는 하나의 리츠에 여러 자산을 담아 투자하는 '영속형리츠' 상장을 장려하도록 각종 제도를 개편했다. 반면 최근 부동산펀드 역시 한 펀드에 여러 자산을 담을 수 있도록 허용되면서 두가지 투자수단의 차별점이 사라졌다. 

이는 금융당국이 그동안 폐쇄형으로만 상장되던 공모 부동산펀드에 대해 추가 증자가 가능하도록 개편 방안을 내놨기 때문. 해당 개정안은 지난 9월 발표돼 자본시장법 개정을 위한 국회 통과를 앞두고 있다.

자산운용업 관계자는 "앞으로 증자형 실물공모펀드가 활성화되면 리츠가 아닌 부동산펀드로도 다양한 부동산을 담아 포트폴리오 투자를 할 수 있다"며 "이렇게 되면 상장리츠 시장은 더욱 축소될 수밖에 없다"고 말했다.

지지부진한 상장 리츠와 달리 부동산 공모펀드 시장은 무서운 속도로 성장하고 있다. 신규설정액 기준 부동산 공모펀드는 지난해 3664억원을 기록한 후 올해 7월말 기준 6823억원 규모다. 지난해 전체 설정액의 두 배를 이미 넘어섰다.

전문가들은 최근 정부가 발표한 '8.2 부동산 대책'으로 주거형 부동산투자 대기자금이 오피스나 호텔 등에 간접투자할 수 있는 부동산 공모시장으로 옮겨올 수 있다고 관측했다. 그중에서도 급성장하는 부동산 펀드로 해당 수요가 유입될 가능성을 높게 점쳤다.

(단위:%) <자료=금융투자협회>

◆ '급팽창' 부동산공모펀드…상장리츠, 기 못펴는 이유는?

양 시장의 성장세가 엇갈리는 원인은 리츠와 펀드가 적용받는 법 자체가 다르기 때문이다. 현행법상 리츠는 부동산 투자회사법, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받고 있어 상장 규정도 다르다.

리츠업계에선 현행 상장규정과 심사가 지나치게 까다롭다고 지적한다. 가장 문제가 되는 부분이 바로 거래소의 '질적 심사' 부분이다. 거래소 상장규정에는 '형식적 심사요건을 충족한 법인이 신규 상장하는 것이 적합한지에 대해 기업의 계속성, 경영투명성, 투자자보호 등 측면을 종합적으로 고려해 심사한다'고 명시돼 있다. 업계에선 상장 요건에 해당하는 핵심 사항을 모두 갖췄더라도 한국거래소에서 시황에 대한 불투명성 등을 거론하며 심사 시기를 계속해서 늦추고 있다는 불만이다.

리츠업계 관계자는 "형식적인 요건은 다 갖췄는데 향후 시황이나 사업의 지속성 부문에서 탈락하는 경우가 많았다"며 "투자자 보호차원에서 질적 심사를 까다롭게 하는 의도는 알겠지만 심사 충족 기준도 제시해주지 않은 채 부동산에 대해 색안경부터 끼고 보는 심사위원들의 시각이 지배적"이라고 말했다.

이에 대해 한국거래소 상장부 관계자는 "과거 상장리츠가 횡령이나 배임을 통해 투자자에게 손해를 입혔던 점을 감안해 투자자 보호 차원에서 강화된 심사를 진행할 수밖에 없다"며 "다만 건전한 리츠의 경우 원활한 상장을 위한 제도 변화가 필요하다는데는 일정부분 공감한다"고 여지를 뒀다.

◆ 까다로운 리츠 상장규정, 부동산펀드와 비교해보니…

실제 리츠 상장규정을 살펴보면 같은 기능을 하는 부동산펀드에 비해 상당히 많은 규정이 있다. 상장 규정 뿐 아니라 상장유지를 위한 조건도 까다롭다. 상장 리츠는 많게는 매출액 300억원 이상, 영업이익 연간 25억원 이상을 유지해야하지만 부동산펀드는 이 같은 규정이 없다. 

반면 부동산펀드의 경우 상장 및 유지요건이 간단하다. 투자상품이기에 금융감독당국 심사를 받아야하지만 일단 설정되면 거래소의 별다른 심사없이 설정일로부터 90일 이내 상장이 완료된다.

앞선 업계 관계자는 "최근에는 우량 물건 매도자들도 상장과 설정이 간단한 부동산펀드부터 찾다보니 리츠가 부동산펀드에 재간접으로 투자하는 경우도 나온다"며 현행 부동산 투자시장의 비효율성을 꼬집었다.

또 부동산업계의 관행상 상장 예비심사 기간이 5~6개월 가량으로 길어지면 우량 물건을 놓칠 가능성이 당연히 높을 수 있다. 자금조달 문제도 리츠 수익률을 저하시키는 요인중 하나다. 현행법상 일반기업은 이사회 결의를 통해 회사채 발행이 가능하지만, 리츠의 경우 주주총회의 특별결의를 거쳐야한다.

부동산 투자업계 관계자는 "부동산 딜의 성격상 상장이 될 지 여부도 확정되지 않은 리츠에 대해 6개월동안 기다려주는 매도자가 잘 없다"며 "영업개시를 하지 않은 회사가 자본금 100억원을 마련하는 일도 만만치 않다"고 강조했다.

◆ "상장 공모리츠, 자본시장법 적용 받을 수는 없나"

이 같은 불편함에 리츠 업계에선 적어도 시장에 상장된 공모형 리츠에 한해 자본시장법 적용을 받도록 해야한다는 주장도 나오고 있다. 국토부에서 관할하는 부동산투자회사법 요건을 겨우 충족하고나면, 금융위원회의 자본시장법 상장요건을 또 다시 맞춰야하니 이중 규제로 인해 시장 경쟁력을 잃을 수 있어서다. 

사실상 부동산 공모펀드가 각종 규제완화로 인해 상장리츠의 영역을 계속해서 침범하고 있는 가운데 같은 기능을 하는 두 가지의 투자운용 수단을 하나의 부처에서 일원화해서 관리하는 편이 낫다는 얘기다.

또 다른 업계 관계자는 "리츠 시장이 상대적으로 위측되면서 리츠와 부동산펀드 관할 부처를 통합하고자 하는 논의도 있었는데 부처간의 원활한 합의가 이뤄지지 않은 것으로 안다"며 "두 시장이 동반 성장해 부동산 투자시장 자체의 파이를 키우는 합의점을 찾아야 할 시점"이라고 조언했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
외교부 1차관 인사 충격파 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 국장급에서 일약 차관으로 직행한 박윤주 외교부 1차관 임명에 외교부가 술렁이고 있다. 외교부 조직과 인사를 총괄하는 책임자인 1차관에 현재 실장급(1급)보다 후배 기수인 박 차관을 전격 기용한 배경을 놓고 설왕설래 중이다. 이번 인사는 파격을 넘어 충격에 가깝다. 박 차관은 전임 김홍균 1차관보다 외무고시 기수로 11기 아래이며 나이도 9살이나 어리다. 박 차관이 미국 관련 업무를 오래했다고는 하나 본부 주요 국장도 거치지 않았고 공관장도 특명전권대사가 아닌 총영사를 지냈다. 기수나 나이, 경력 모든 면에서 전례가 없는 인사다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 = 박윤주 신임 외교부 1차관이 11일 오전 서울 종로구 외교부에 첫 출근을 하고 있다. 2025.06.11 gdlee@newspim.com 퇴직한 외교관 출신의 한 인사는 "차관이 실장보다 후배였던 경우는 외교부 역사상 한 번도 없었다"면서 "이 정도 인사면 조직에 미치는 영향이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 전남 보성 출신인 박 차관은 민주당 정부에서 요직을 거쳤다. 노무현 정부 출범 때 정권인수위원회를 거쳐 이종석 당시 청와대 국가안전보장회의(NSC) 사무차장 밑에서 일했다. '자주파·동맹파 파동'으로 외교부 북미국장에서 물러난 위성락 현 국가안보실장도 당시 NSC에서 함께 일했으며, 위 실장이 주미 대사관 정무공사일 때도 워싱턴 공관에서 함께 근무했다. 문재인 정부 들어 북미국 심의관과 인사기획관을 거쳐 애틀랜타 총영사로 임명됐지만, 1년여 만에 윤석열 정부 출범과 함께 교체됐다. 외교부가 술렁이는 이유는 단순히 의외의 인물이 발탁됐기 때문만은 아니다. 박 차관 임명이 의미하는 것이 무엇인지에 대한 불안감이 있다. 전례없는 파격 인사로 조직에 충격을 가하고 강도 높은 조직 개편과 체질 개선을 추진하기 위한 인사가 아니냐는 관측이 나오고 있다. 외교부는 민주당 정부가 집권했을 때마다 개혁의 대상이었으며, 실제로 외교부를 '손보려는' 시도도 자주 있었다. 노무현 정부때는 중앙인사위원회·행정자치부 출신의 차관을 임명해 조직 개편을 시도했고, 문재인 정부 때는 주미 대사관의 한·미 정상통화 유출사건을 계기로 외교부 내 '친미 라인'을 제거하기 위해 과도한 징계를 가해 물의를 빚은 적도 있다. 외교부의 한 중견 간부는 "이번 차관 인사가 태풍의 전조일지도 모른다는 불안감이 외교부 내에 있는 것이 사실"이라며 "박 차관 임명이 조직에 활력을 불어넣는 신선한 충격으로 작용하기를 바란다"고 말했다. opento@newspim.com 2025-06-11 16:23
사진
[이재명의 사람들]김현지 총무비서관 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 1주일이 지난 가운데 비서실장을 비롯해 수석비서관급 인선도 추가로 이뤄지고 있다. 현재까지 드러난 이재명 대통령 인선의 핵심은 '실용'이다. 인수위원회 없이 출발해야 하는 정부인 만큼 기존에 손발을 맞춰온 인사들을 적극적으로 등용하는 모습이다. 특히 이 대통령이 경기 성남시장, 경기도지사 때부터 호흡을 맞춰온 성남·경기라인 인물들은 정부 요직에 내정됐다. 대표적인 인물이 총무비서관으로 내정된 김현지 전 보좌관이다. 이 대통령의 최측근 중 한 명으로 꼽히는 김 전 보좌관은 이 대통령이 성남시장이던 때 시민운동을 하면서 인연이 닿았다. 대학 졸업 직후인 1998년 당시 변호사이던 이 대통령이 설립을 주도한 성남시민모임에 합류했으며 이곳에서 집행위원장, 사무국장 등을 거쳤다. 이 대통령이 정치를 결심하게 된 계기가 됐던 성남시립병원 설립 운동도 함께했다. 성남시립병원추진위원회에서 사무국장을 역임한 것. 이후 이 대통령이 성남시장에 당선된 후에도 시민운동에 방점을 찍었다. 그는 2011년 성남 지역에서 활동하는 환경·도시 전문가 등이 주축이 된 민관 협력 기구 '성남의제21'에서 사무국장으로 활동했다. 그러다 이 대통령이 2018년 경기도지사에 당선된 후에야 도청 비서관직을 맡으며 본격적으로 이 대통령을 보좌하기 시작했다. 김 전 보좌관은 '그림자 보좌'로 유명하다. 본인이 전면에 나서지 않는 성향이다. 시민운동가로 활동할 때는 지역 언론 인터뷰에도 응하는 등 적극적인 모습을 보였으나 이 대통령이 국회에 입성한 이후에는 언론 노출을 지양해왔다. 또한 김 전 보좌관은 이 대통령에게 직언을 아끼지 않는 것으로 알려졌다. 당 관계자는 "김 전 보좌관은 리스크 관리를 중요시하는 사람이다. 문제가 될 만한 것들은 사전에 차단하려고 하고 조심성이 강하다"고 했다. 이 대통령의 최측근으로 꼽히던 정진상 전 당대표실 정무조정실장과 김용 전 민주연구원 부원장이 각각 대장동 사건과 불법 정치자금 수수 혐의 등으로 사법리스크에 휘말리면서 당직을 내려놓은 영향도 있다. 김 전 보좌관이 정 전 실장과 김 전 부원장의 자리를 대체했다는 이야기도 있었다. 김 전 보좌관이 맡게 될 대통령실 총무비서관은 대통령실 예산을 총괄하는 직책으로 공무원 직제상 1급에 해당한다. 특히 대통령실 2급 이하 행정관 등 실무진 인사에 관여할 수 있다. 이 대통령은 수석급 인선에는 강훈식 비서실장, 우상호 정무수석, 강유정 대변인 등 비교적 친명(친이재명) 색채가 옅은 통합형 인재를 등용하는 한편 실무라인에는 김 전 보좌관처럼 오랜 기간 손발을 맞춰온 '복심'들을 배치하고 있다. 대통령실 1부속실장에 내정된 김남준 전 당대표 정무부실장, 의전비서관의 권혁기 당대표 정무기획실장, 인사비서관의 김용채 전 보좌관 등이 대표적이다. 원외에서 이 후보를 후방지원한 더민주전국혁신회의 핵심인물들도 이재명 정부에서 주요 역할을 할 것으로 보인다. 윤용조 혁신회의 집행위원장은 대통령 국가안보실 비서관으로 배치될 가능성이 크다. 강위원 혁신회의 상임고문은 전남 경제부지사에 내정된 것으로 확인됐다. 내년 지방선거를 앞두고 새 정부와 더 긴밀히 호흡을 맞출 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다. heyjin@newspim.com 2025-06-11 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동