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[집단대출규제] 중도금 대출 금리, 최소 연 1%포인트 이상 오른다

기사입력 : 2016년06월28일 11:48

최종수정 : 2016년06월30일 09:14

[뉴스핌=김승현 기자] #대형 건설사가 지난해 경기도 외곽지역에 공급한 전체 4000가구 규모 단지. 이 단지는 인기 브랜드 아파트임에도 은행권 중도금 집단대출을 받지 못했다. 사업성이 떨어질 것이란 은행들의 판단 때문이었다. 할 수 없이 이 아파트는 제2금융권에 집단대출을 신청했다. 이 과정에서 중도금대출 이자율은 은행권 대출에 비해 1.9%포인트 더 높아졌다.

#올초 수도권 택지지구에 500가구 이상 중급 규모 단지를 분양한 한 중견 건설사. 이 회사도 은행으로부터 중도금 집단대출을 받지 못했다. 분양단지의 사업성은 그럭저럭 인정 받았지만 문제는 회사의 낮은 신용도. 결국 이 회사 역시 제2금융권을 찾아 집단대출을 일으켰다. 중도금 대출 이자율은 연간 7%. 이 아파트는 수분양자는 1%대 금리 시대에 어울리지 않는 '엄청난' 이자율을 감당해야할 처지가 된 것이다. 건설사측은 별 수 없이 중도금 무이자 혜택을 주기로 했다. 높은 이자는 모두 회사가 떠안는 것. 다만 분양가가 슬금슬금 올라갔다.

앞으로 신규 분양 아파트 중도금 대출을 받을 때 내야하는 대출 이자가 크게 늘어날 전망이다.

정부가 2016 하반기 경제정책방향에서 최초 분양가 9억원 이상 분양 아파트에 대해 도시주택보증공사(HUG)의 보증을 하지 않도록 했기 때문이다.

이같은 여파에 따라 규제 대상이 아닌 아파트 가운데도 분양성이 낮은 비인기 단지는 집단대출을 받을 때 제약이 있을 것이란 게 전문가들의 예측이다. 이들 단지 수분양자는 저축은행과 같은 제2금융권에서 대출을 받거나 그동안 받았던 집단대출 금리보다 훨씬 높은 이자율을 지불해야할 것으로 전망된다.

28일 정부의 집단대출 규제에 따르면 분양가 9억원 초과 신규 아파트를 비롯해 은행권 기준 중도금 대출금리는 지금(연 3~4%)보다 평균 1%포인트 이상 더 오를 전망이다.

은행권 여신 관계자는 "올초 집단대출 규제 이야기가 나왔을 때 은행권은 자율적으로 보수적인 집단대출 심사를 시작했다"며 "이에 따라 여전히 HUG 보증 대상인 9억원 미만 분양 아파트도 대출 이자율이 오를 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

중도금 대출 이자율은 수도권 사업장 기준으로 1금융권(일반은행 등)이 3% 수준이며, 2금융권(저축은행, 신용협동조합 등)이 3% 중반에서 4% 수준이다.

HUG가 보증하지 않는 분양 사업장은 통상 시공사가 연대보증하는 형식으로 보증이 이뤄진다. 이에 따라 최소 1%에서 2%까지 이자율이 올라 갈 수 있다는 게 건설업계의 이야기다. 이같은 차이는 국채와 회사채 수익률 차이에서 발생한다. 현재 국채 대비 회사채(AA- 신용등급 이상) 수익률은 약 연간 0.5%포인트 높다.

예를 들어 6억원의 중도금 대출을 일으킨다고 하면 3% 이자율 기준으로 연 이자가 1800만원이다. HUG가 보증하지 않아 이자율이 1% 인상된다면 추가로 600만원을 부담해야 하며, 2% 인상되면 1200만원의 이자가 늘어난다.

이에 따라 전용 59㎡ 규모 소형주택도 분양가가 9억원을 넘는 강남권 아파트는 대부분 집단대출 규제 대상이 될 전망이다.

지난 1월 GS건설이 서울 서초구 잠원동 반포한양아파트를 재건축한 ‘신반포자이’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4290만원으로 전용면적 59㎡는 최고 11억5890만원, 84㎡는 15억2320만원에 분양가가 책정됐다.

이달 삼성물산이 분양한 서울 강남 일원현대 재건축 아파트 ‘래미안 루체하임’ 전용 59㎡ 일반분양가는 최고 9억7900만원이다.

다음달 현대건설이 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축해 분양하는 ‘디에이치아너힐즈’ 3.3㎡ 분양가는 최고 5000만원을 넘을 것으로 전망됐다. 일반분양 물량 중 가장 작은 주택형인 전용면적 76㎡은 4400만원의 분양가를 적용해도 13억8000만원 수준이다.

더 큰 문제는 집단대출 규제 대상이 아닌 단지들이다. 이들 최초 분양가 9억원 미만 단지는 이번 집단대출규제의 '유탄'을 맞을 가능성이 높다. 지금도 금융위원회의 '눈치'를 보며 중도금 대출에 소극적인 은행들이 대출에 소극적일 공산이 커져서다.

이에 따라 수도권 외곽이나 지방 등에 공급하는 비인기 브랜드 단지는 사업환경이 더 나빠질 수 있다는 분석이 나온다.

건설사 한 관계자는 "사업장마다 은행마다 조건이 다 다른데 은행들이 작년 말부터 상당히 대출에 대해 보수적으로 나오고 있다"며 "계약일 4일만에 완판된 단지임에도 은행들이 집단대출 총량이 너무 많아졌다는 이유로 중도금 대출하는 은행을 찾기가 쉽지 않았다"고 말했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)

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90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
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'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
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