[뉴스핌=김승현 기자] # 서울 동대문구 용두동에 사는 대학생 김세희씨(가명)는 지난 주말을 생각하면 지금도 화가 난다. 대학교 기숙사에 살던 김씨는 학교에서 가까운 용두동쪽 오피스텔을 알아봤다.

적당한 가격대의 집이 없어 반나절을 꼬박 공인중개소를 돌아본 김씨는 간신히 맘에 드는 전세 1억원짜리 오피스텔을 구했다. 공인중개사를 통해 계약을 체결하려던 김씨는 집주인으로부터 “전입신고는 하지 말라”는 말을 들었다.

김씨는 주변 지인으로부터 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받지 못하면 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 보호받지 못한다는 사실을 들었다. 이에 전입신고를 하겠다고 이야기하자 집주인은 “전입신고를 하면 계약하지 않겠다. 대신 전세권을 설정하자”고 말했다.

전세보증금을 지키는데 전세권 설정과 전입신고 효과와 별 차이가 없다는 집주인의 말에 김씨는 찜찜했지만 그렇게 하겠다고 했다. 그러나 전세권 설정에 드는 비용 50여만원도 부담하는 조건이라는 말에 기분이 상했다.

너무하시는 거 아니냐고 불만을 터뜨린 김씨에게 집주인은 “다른 오피스텔도 다 그렇게 (계약)한다. 그 조건이 아니면 딴 집을 알아보라”고 통보했다. 

8일 부동산업계에 따르면 오피스텔 소유주가 세입자들에게 전입신고를 하지 않는 조건으로 전월세 계약을 체결하는 문제에 대해 국토교통부는 뚜렷한 대책을 마련하지 못하고 있다. 

오피스텔은 건축법상 업무시설이다. 국세청에 오피스텔을 업무용으로 등록하면 소유주는 분양받을 때 냈던 부가가치세 10%를 돌려받는다. 만일 세입자가 전입신고를 해 주거용으로 바뀌게 되면 부가세를 환급받지 못하거나 환급분을 추징받는다.

또 오피스텔을 주거용으로 쓸 경우 소유주는 보유 주택수가 늘어 다주택 보유자가 된다. 이렇게 되면 종합 소득세가 오른다. 이런 이유로 오피스텔 주인들이 주거 세입자와 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약하는 것은 이미 오래 전부터 ‘관행’이 됐다. 

세입자가 전입신고를 하지 않아 확정일자를 받지 못하면 금전적인 손해가 적지 않다. 우선 월세 세입자는 낸 월세액의 10%(최대 75만원)를 돌려받는 월세소득공제를 받을 수 없다. 국토부 정책대출상품인 '버팀목 전세대출' 대상에서도 제외된다.

특히 세 든 오피스텔이 경매로 넘어가면 확정일자부 임차권이 없는 세입자는 전세 보증금을 떼일 수 있다. 이에 집주인들은 확정일자 대신 전세권 설정을 권한다. 

전세권 설정은 해당 건물에 대한 전세권 권리를 가지게 되는 것으로 전입신고를 하지 않아도 가능하다. 하지만 세입자가 전세권 등기 설정에 관한 비용을 내야하는 것이 부담이다. 

전세권 설정을 하려면 등록세(전세금의 0.2%), 교육세(등록세의 20%)를 내야한다. 김씨의 사례처럼 전세금이 1억원인 경우 26만원 정도 비용이 든다.

여기에 20만~30만원 수준의 법무사 비용이 추가로 든다. 전세권 설정에는 임대인의 주민등록등본, 인감증명서, 등기권리증 등의 서류가 필요하기 때문이다. 김씨의 경우 법무사 비용을 아끼기 위해 스스로 서류를 작성하려 했으나 집주인이 “어린 학생이 그런 서류 쓸 줄이나 아느냐”고 채근하자 혹시 모를 불안감에 30만원을 들여 법무사에게 맡겼다.

국토부도 이러한 문제점을 알고 있으나 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있다.

국토부 관계자는 “주거용 오피스텔을 주택의 한 유형으로 인정하는 방법과 세법체계를 개편해 오피스텔이 주거용으로 쓰일 때에도 세제 혜택을 부여하는 방법을 생각할 수 있다”며 “그러나 주거용 오피스텔을 주택의 한 형태로 인정하면 주거지구, 상업지구로 나눠 도시계획을 구상한 당초 근본 취지가 무색해지는 문제가 발생한다"고 말했다.

그는 "세제 개편이 더 현실적인 방안이지만 세제 당국은 세법의 예외를 넓히는 것을 조심스러워 하는 상황”이라고 덧붙였다. 


[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)