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[뉴스핌=한태희 기자] '9.1 주택대책으로 재건축 시행 시기가 앞 당겨진 상계 주공8단지가 9.1대책 최대 수혜 아파트로 꼽히고 있다. 

오는 5월 실시될 재건축 가능 연한 축소로 혜택을 받은 단지 가운데 유일하게 재건축을 추진하는 곳이 상계 8단지라서다.  

◆더블 역세권…학군 좋고 주거 밀집지

주공 8단지는 18개동 830가구 규모도 더블 역세권 입지를 갖고 있다. 지하철 7호선 마들역이 단지에서 400m 거리에 있다. 지하철 4호선 노원역은 단지와 약 750m 떨어져 있다.

단지 주변으로 학교가 많다. 단지에서 반경 500m 안에 상원초, 온곡초, 상곡초, 청원고, 청원여고가 있다. 반경 500m~1㎞에 상계초, 계상초, 동일초, 상경중, 노원고, 용화여고가 있다. 광진·중랑·노원구와 같은 서울 동북부지역에서 집을 찾는 학부모라면 관심을 가져볼 단지다.

아울러 8단지는 주거 밀집지역이다. 16개 단지 총 4만223가구가 모여있다. 정부 주도 아래 상계신시가지단지 조성이 이뤄졌기 때문이다.
 

 
◆주공 16개 단지 중 홀로 재건축 추진

주공 1~16 단지는 지난 1988년 준공됐다. 규제 완화로 오는 2018년(당초 2022년)부터 재건축할 수 있다. 이 기준만 놓고 보면 8단지는 현재 재건축을 추진할 수 없다.

그런데도 재건축이 추진되는 것은 8단지가 조립식으로 지어졌기 때문이다. 보통 건축 현장에서 거푸집(임시틀)을 만들고 콘크리트를 부어 기둥 등을 만든다. 반면 8단지는 공장에서 미리 만든 기둥을 현장에서 조립하는 식으로 지어졌다. 이런 이유로 안전에 대한 우려가 높았다.

김현태 8단지 재건축 조합장은 "2004년 안전진단을 받아 재건축 판정을 받았다"며 "주공 1~16단지 중 8단지만 재건축이 추진되고 있다"고 강조했다.

◆고점 대비 40% 저평가…'9.1대책' 후 호가 상승

8단지는 지난 2008년 최고점 대비 40% 낮은 가격에 거래 중이다.

전용면적 31.95㎡는 평균 1억8500만원대에서 매매되고 있다. 전용 38.52㎡ 시세는 평균 2억2250만이다. 지난 2008년 대비 40% 낮은 수준이다. 지난 2008년 하반기 31.95㎡는 평균 2억6000만원에 거래됐다.

저평가된 매맷값은 회복 중이다. 지난해 '9.1주택대책' 발표와 연말 재건축초과이익환수제 3년 유예를 포함한 부동산 활성화 관련 3법의 국회 통과 후 호가 상승 분위기가 이어지고 있다. 8단지 인근 중개업소에 따르면 31.95㎡ 호가는 2억원 안팎까지 올랐다.

8단지 인근 상아공인 관계자는 "'9.1대책'과 초과이익환수제 국회 통과 등으로 호가가 올랐다"며 "다만 추격 매수세는 없다"고 설명했다.
 

◆숙제는 분담금..전용 60㎡ 받아도 1억8000만원 내야

상계주공8단지의 발목을 잡아끄는 것은 다름아닌 분담금이다. 일반분양물량이 작아 조합원 분담금이 상대적으로 높게 책정될 것으로 보인다. 

재건축은 용적률 상향 등으로 일반분양 물량을 늘려 주민 분담금을 낮추는 게 관건이다. 하지만 상계 8단지는 예상 일반분양이 약 40가구에 불과하다. 재건축으로 총 188가구가 늘지만 이 중 146가구가 임대주택이다.

상계주공8단지는 지난해 2종 일반주거지역에서 3종으로 용도가 상향됐다. 이에따라 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 293%를 적용해 재건축한다.

종 상향으로 주민 분담금은 약 3000만원 낮아졌다. 그러나 조합원이 내야할 분담금은 만만치 않다. 

김현태 조합장은 "현재 계획대로라면 31.95㎡에 사는 조합원이 재건축 후 59㎡에 입주할 때 1억8000만원을 내야한다"고 설명했다. 


[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)