신문이나 방송의 부동산 관련 기사는 대부분 전세 문제로부터 시작한다. 지난 2013년도 전세 선호 현상이 이어지면서 전국 아파트 전셋값은 7.15% 올랐다고 한다. 특히 경기도 용인시 수지 지구는 전셋값이 16% 가량 상승해 평균 상승률의 두 배가 넘게 올랐다. 전세가율 (매매가격 대비 전셋값 비율)도 전국 평균 61.6%로, 1년 새 2.5%포인트 상승했다고 한다. 전세 대란 오는 것 아닌가 걱정된다.

전세란 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 우리나라 특유의 부동산 관련 용어이다. 부동산 가격이 상승한다고 믿던 시절에 집은 사고 싶지만 돈이 모자랄 때, 그 집을 전세를 놓으면 반 정도의 가격을 이자 없이 빌릴 수 있어 아주 유용한 재테크 수단이었다. 

당시엔 은행 문턱도 높았을 뿐만 아니라 은행대출의 일부를 담당 직원에게 수수료로 주어야 하는 시기도 있었다.  시골출신인 필자가 고등학교 다닐 때 어머니께서 청계천에 있던 한 은행에 가서 대출을 받으셨다. 그리고 돈봉투를 어떤 아저씨에게 주라고 하셔서 전달한 기억이 난다. 나중에 보니 수수료가 대출금의 10% 정도였다.

전세란 이론적으로 집값이 올라 갈 것을 예상하여 전세금을 받아 매입비의 일부로 충당하려는 것이 그 주된 목적이라 할 수 있다.  그러면 집값이 올라갈 것 같지 않은 요즈음 왜 전세 대란이 일어 난다고 호들갑인가? 문제는 간단하다.  집값이 안 오를 것 같으니까 집 사는 대신 전세를 들려고 하는 사람이 많기 때문이다. 집값 하락의 위험을 줄이자는 방편이다.

집을 사서 자신이 쓰지 못하는 경우 집을 놀리느니 전세로 내놓을 사람도 있을 것이다. 하지만 그런 경우 대부분이 월세를 받고 싶을 것 같다. 저금리 시대에 은행대출 받고 이자보다 높은 월세를 받는 것이 유리한 것은 당연하다. 그런데 전세가 없어서 난리이고 정부는 시장의 기능에 맡기지 않고 별의별 전세 대책을 만든다고 한다. 무엇 때문에 난리 치는지 이해가 가는 면도 있지만 돈은 있지만 집을 안 사고 거저 먹겠다는 논리에 정부가 편승할 필요가 있을까 궁금하다.

돈 없어 전세로 이사 다니는 서러움을 당신이 어찌 아느냐고 따지는 사람이 분명 있을 것이다. 그런 분들에게 묻고 싶다. 전세 낼 돈이 있으면 집을 충분히 살 수도 있는데 왜 안 사시느냐고. 대답은 뻔 할 것이다. ‘집값이 안 오르는데 왜 사야 하나?’ 아니면 ‘왜 귀한 내 돈을 월세로 까먹어야 하는가?’ 일 것이다. 그러면 집 사가지고 있는 사람은 무슨 바보라서 싼값에 전세를 내놓으려고 할 것인가? 

결론적으로 대부분 집 주인이 월세 받으려고 하거나 거의 집값에 맞먹는 돈을 전세로 요구하는 것이 당연하다. 그런데 정부가 나서서 전세 값만 올라가지 못하게 수단과 방법을 강구한다는 것은 이해하기 힘 든다. 월세로 살 수 밖에 없는 사람들도 고려해 주어야 한다고 생각한다.

전세 대책을 만들어 전세 값이 올라 가지 않도록 한다는 것은 결국 집값이 계속 떨어지도록 부추기는 꼴이다. 집을 사거나 필요에 따라 월세를 내도록 해야 하는 것이 부동산 가격을 안정 시키는 방편이다. 그런데 집 값도 안정되어 있고 은행 대출도 용이한 편인데 전세 세입자만을 보호하려고 한다는 것은 국가 시책으로는 방향이 맞지 않는 것 같아 보인다. 

지금 대도시 집값이 너무 비싸고 그 결과 월세가 너무 높다면 25평 이하 소형 주택의 경우 월세 세입자들에게 일년에 1200-1800만 원까지 세금 공제와 같은 혜택을 줄 수도 있지 않을까? 반면 주택의 보유세를 어느 정도 상승시켜 모자라는 세수에 충당하면 될 것 같은 생각도 든다.

중형 주택은 보유 세금을 높이고 호화 주택은 높게 중과하는 것이 옳지 않을까?  물론 각각의 제도에 장단점이 있지만 전세만을 위한 정책은 집값의 안정에 위배되는 정책이라 생각된다. 특히 5억원이 넘는 호화 전세의 경우는 자금의 출처와 탈세 가능성 철저히 파 해쳐야 할 것이다. 물론 모든 정책의 변화에 앞서 어느 정도의 유예기간이 필요하리라고 생각된다.

세계 금융위기 이후에 전 세계 집값은 많이 올랐다. 오르는 집값으로 경기를 부양시킨 나라도 있다. 우리나라는 아직 오른다는 소식이 없다. 왜 그런 것일까? 내린 폭이 작아 많이 올라 가지 않았다는 것은 답이 아니다.

평생 고생한 결과 가진 것이 고작 집 한 채 있는데 은퇴하고 나니 앞 길이 막막한 베이비 붐 세대는 어떡하란 말인가? 정부에서 먹여 살려줄 대책 세워 줄 것인가?  가진 재산의 대부분을 집이 차지하는 50세 이상의 가구에게 집값의 하락은 죽음과 같다. 대부분 국민 연금도 직장 가진 후 상당 시간이 흘러 가입했기에 연금 금액도 작아 생활하기엔 턱없이 작다.

공무원이나 교사, 혹은 군인 장교라면 모를까 연금으로 생활이 안 된다. 과거 부동산 투기 시절이 꽤나 길었으니 그 때 한탕 하지 그랬느냐고 물어보면 할 말이 없다. 결국 투기한 사람들만이 현명했었단 말인가? 하기야 투기하고도 장관이나 청와대 수석 같은 높은 직위 갖는데 문제 없는 세상이 되었으니 할 말은 없다.

전세만을 적극 옹호하거나 장려하면 부동산 시장이 왜곡되기 쉽다. 월세를 내는 사람들에게도 세제 혜택이나 그에 상응하는 혜택이 동시에 주어져야 한다고 생각한다. 진짜 돈 없는 사람은 월세로 살 수 밖에 없다. 벌은 돈 대부분을 월세로 내야 하는 사람들의 아픔이 전세를 낼 수 있는 여유가 있는 사람보다 훨씬 힘들다는 것을 정부는 고려해야 한다.

*남종원 교수 프로필

-서울대학교 영어영문학과  졸업
-J.P. Morgan 홍콩주재 한국 사무소장
-Goldman Sachs 홍콩주재 한국 대표 겸 사무소장
-메릴린치 한국대표 겸 서울지점장
-연세대학교 국제대학원 객원교수