[뉴스핌=이동훈 기자] 전세난과 저금리 여파로 주택시장에 ‘반전세’(보증금부 월세)가 확산되고 있다.
특히 아파트는 원룸이나 오피스텔과 달리 임대수익 이외에 매도할 때 시세차익을 챙길 수 있다는 점에서 반전세가 관심을 끌고 있다.
하지만 반전세의 수익률은 은행금리 수준인 연간 2~3%대에 그치고 있다. 다만 아파트는 향후 가격이 오를 경우 자본이익이 발생하기도 하지만 오히려 손해가 될 수도 있다. 전문가들은 투자를 염두에 두고 아파트를 구입하는 것에는 주의가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.
5일 부동산업계에 따르면 서울 주요 아파트의 임대수익률은 연평균 3% 안팎을 기록하고 있다. 이는 은행권 금리와 비슷한 수준이다.
예컨대 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’의 공급면적 113㎡는 매맷값 12억원, 전셋값 9억원선에 거래되고 있다.
반전세는 보증금 4억원에 월세 160만원 수준이다. 이 경우 보증금 운영수익(금리 4% 적용시)은 1600만원, 월세 임대수익 1920만원으로 연간 수익은 총 3520만원이다. 매맷값 대비 연간 수익률로 환산하면 2.93%에 그친다. 12억원을 아 아파트를 사는 대신 은행예금에 넣을 때 얻는 이자수익 4060만원(일반과세)보다 적다.
월세비중이 이보다 높을 경우 수익률은 올라간다. 보증금 2억원에 월세 290만원을 받는 주택은 연간 수익률이 3.5%다. 보증금와 월세수익이 각각 800만원, 4280만원으로 총 연간수익은 4280만원이다.
물론 수요자가 많은 인기 단지는 집을 판 뒤 시세차익을 기대할 수 있다. 지난 2008년 분양한 이 아파트는 113㎡의 분양가가 9억9700만~11억2700만원이다. 주택경기 냉각으로 상당한 시세조정을 거쳤지만 지금 매도해도 1억원 가량 시세차익이 가능한 상태다.
서울 송파구 잠실동의 ‘잠실엘스’의 공급면적 111㎡ 아파트 역시 현 전셋값으로 계산하면 연간 수익률이 연간 3%에 조금 못 미친다.
이 아파트의 매맷값과 전셋값은 각각 8억5000만원, 5억4000만원선에 형성돼 있다.반전세 시세는 보증금 3억원에 월세 110만원선이다. 수익을 계산하면 연간 보증금 운영수익 1200만원과 임대수익은 1320만원 수준이다. 연간 수익률은 2.96%에 그친다.
정태희 부동산써브 팀장은 “저금리 상태가 지속되면서 9억원을 은행에 예금해도 연간 세후이자가 2000여만원 수준에 불과하다”며 “주택시장 불안으로 당분간 전세난이 해소되고 어렵다는 점에서 반전세 아파트는 더욱 보편화될 것”이라고 말했다.
물론 위험부담이 없는 건 아니다. 각종 세금을 제하면 수익률이 내려간다. 여기에 대출이자가 있고 공실이 발생할 경우 수익률은 더욱 내려앉을 수 있다.
‘래미안퍼스티지’ 공급면적 113㎡은 올해 기준시가가 9억7600만원이다. 이에 따라 주택 소유자는 올해 재산세로 285만원을 납부해야 한다. 또 취득세는 감면을 받아 2%를 적용하면 2640만원을 내야한다. ‘잠실엘스’의 공급면적 111㎡는 기준시가가 6억3200만원으로 올해 재산세는 159만원이다. 한 달 월세가 재산세로 들어가야 하는 셈이다.
서초 인근 M부동산 대표는 “초기비용이 많이 들어간다는 부담은 있지만 인기가 높은 아파트는 반전세 거래 뿐 아니라 시세 상승에도 유리에 관심을 가져볼만 하다”며 “다만 투자전 세금과 공실률 등을 꼼꼼히 따져봐야 할 것”이라고 조언했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
