[뉴스핌=이동훈 기자] 서울시의 이른바 '뉴타운 출구전략' 발표 이후 뉴타운 예정지역에서 전월세 상승이란 형태의 '풍선효과'가 예고되고 있다.
뉴타운 지역 구옥 주택 투자자들이 뉴타운 개발 대신 전월세 임대사업으로 투자 방향을 선회하고 있는 것이다.
최근 발표된 박원순 시장의 '뉴타운 신구상'은 뉴타운 사업 해제를 제도화한 전략을 볼 수 있다. 이에 따라 추진위가 구성됐지만 사업승인 인가를 받지 못해 내년께 구역 해제 결정을 받게 될 293곳과 추진위 조차 구성되지 못해 올해 내에 구역 해제가 결정될 317곳 등 총 610 곳의 뉴타운이 구역 주민들과 서울시의 '심판'을 받게 될 전망이다.
이처럼 뉴타운을 둘러싼 환경이 비관적으로 흐르자 뉴타운 투자자들의 셈도 분주해지고 있다. 박 시장의 뉴타운 퇴출 의지가 결연한 데다 뉴타운은 이런 저런 이유로 반대하는 주민도 적지 않은 만큼 뉴타운 사업이 제대로 추진되기가 어려울 것이란 시각이 늘어나고 있는 상태다.
특히 한남뉴타운 등 뉴타운 구역 중에서도 '프리미엄'급으로 꼽히는 구역은 당장 지분 시세에 변동은 없다. 하지만 뉴타운 사업이 중단될 가능성이 가시화되면 지분 가격이 반토막 날 우려까지 나오고 있다.
실제로 최근까지 3억5000만원을 호가하던 8~10평 규모 쪼갠 지분의 경우 5년 전 가격인 2억원 초반대까지 가격 재조정 가능성이 타진되고 있으며, 3.3㎡당 2000만~2500만원에 거래되던 30평 이상 대형지분도 3,3㎡당 500만원 이상 지분가 하락이 있을 것으로 예측된다. 이 같은 가격은 한남뉴타운이 지정되기 전의 시세다.
이에 투자자들의 '뉴타운 투자 출구전략'도 본격화될 것으로 예측된다. 우선 한남뉴타운 등 도심 주변 뉴타운 구역에선 뉴타운 사업 중단이 가시회될 경우 전월세 가격이 급등할 것으로 전망된다. 뉴타운 투자자들의 입장에선 아파트를 분양받아 시세차익을 보고 매도하기 보다 차라리 안정적인 임대사업으로 선회하는 것도 나쁘지 않게 생각하기 때문이다.
뉴타운 예정지역은 교통 등 입지는 뛰어나지만 구옥들이 많고, 특히 뉴타운 사업이 어떻게 진행될 지 몰라 전월세 비용을 높게 책정하기 힘든 점이 있다. 하지만 뉴타운 사업 중단으로 이 같은 문제점이 없어진다면 전월세 상승이 불을 보듯 뻔할 것으로 예측되고 있다.
게다가 지난해 정부가 부가세를 면제받고 양도세 중과세와 종합부동산세에 배제되는 매입 임대사업자 자격을 1가구 소유로 바꾼 만큼 이를 활용한 임대사업자들이 대거 늘어날 것으로 예측되고 있다.
더욱이 지분을 쪼개지 않은 노후 다가구 주택의 경우 뉴타운이 중단되면 원룸형태로 건물을 리뉴얼해 월세를 올리는 방법도 구상하고 있다.
한남뉴타운 인근 중개업소 관계자는 "어차피 2억~3억원의 분담금을 들여 아파트를 분양 받느니 차라리 집을 개보수한 다음 전월세를 올리는 방법도 생각하는 투자자들이 많다"며 "특히 월세가 대부분인 지분 10평 이내 소형 지분 소유자들은 25평형 아파트를 받게 되는 만큼 월세 인상 여부를 질의하는 투자자들도 늘고 있는 상황"이라고 말했다.
현지에서 만난 투자자 김모씨(66)는 "뉴타운이 매력적이었던 이유는 공공관리제 도입으로 분담금이 떨어질 것이란 기대 때문이었지만 이젠 뉴타운이 진행되더라도 임대아파트가 크게 늘어 분담금 상승요인이 발생해 투자가치는 떨어졌다"며 "뉴타운 사업진행 여부가 관건이겠지만 집을 수리한 후 임대용으로 사용할 것"이라고 말했다.
이에 따라 서울시 박 시장의 뉴타운 출구전략에 따른 전월세 급등이란 풍선효과도 우려되고 있다. 한 시장 전문가는 "주택시장 거래 침체가 분양시장 약화와 전월세 상승으로 나타났듯 뉴타운 출구전략도 전월세 상승이란 형태로 풍선효과가 나타날 것이 우려된다"며 "뉴타운 지정구역은 박 시장이 우려한대로 저소득층이 많이 거주하고 있는데 이들에겐 10만원 가량의 월세 인상도 부담이 될 것"이라고 말했다.
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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
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