[뉴스핌=신상건 기자] 미래에셋증권 변성진 애널리스트는 18일 “주택시장 문제의 본질과 정부 정책의 방향성을 감안할 때 향후 규제완화를 통한 인위적인 주택경기 부양에 대한 기대치는 낮추는 것이 합리적이라는 판단”이라며 업종 투자의견 비중축소(Underweight)를 유지했다.
또한 “최근의 건설업종 주가 반등이 구조조정 이후의 규제완화 가능성에 대한 기대감이 반영돼 왔던 점을 감안할 때 현시점에서는 그동안 주가 상승에 따른 리스크 관리에 보다 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다.
특히 지난 3월 이후 건설업종 하락의 주요 원인이었던 국내외 리스크가 여전히 해소되지 않았고 최근 주가 반등으로 건설업종의 코스피(KOSPI) 대비 상대 주가수익배율(P/E)이 국내외 모멘텀과 동시에 최고 수준에 이르렀던 2007년 전후 수준 밸류에이션에 이미 도달한 상황이라는 점 역시 부담이라고 강조했다.
-다음은 리포트 주요 내용.
◆ 정부, 주택가격 안정속 시장 안정화 추구
이명박 대통령은 전일 청와대 비상경제대책 회의에서 “투기목적으로 주택을 사던 시대는 지났다. 이제 주택은 투기목적이 아닌 주거 목적이 라는 큰 흐름에 맞춰가야 한다”고 밝혔다.
또한 “주택가격의 안정기조는 지속돼야 하며 정부 정책은 실수요자를 배려해 거래 불편을 해소하는 데 집중돼야 한다”고 강조했다. 이는 최근의 주택시장 상황에도 불구하고 DTI 한도 폐지 같은 인위적인 주택경기 부양책보다는 거래 활성화와 전세가격 상승 억제책과 같은 현실적이며 시장 보완적인 정책이 나올 가능성이 높다는 것을 의미한다.
◆ 낮은 금융규제 완화 가능성은 정책전망에 부합
이명박 대통령이 밝힌 주택정책 방향은 우리가 그동안 예상해왔던 정책 전망과 부합하는 방향이다. 우리는 그동안 주택가격 상승을 부추길 소지가 있는 규제완화의 가능성을 낮게 예상해 왔다.
그 이유는 수입물가가 이미 상승하고 있는 시점에서 집값 상승을 부추길 수 있는 DTI 규제 완화와 같은 인위적인 주택경기 부양책은 정부의 출구전략 정책과 배치될 뿐만 아니라 섣부른 주택 경기 부양책은 현재 추진하고 있는 건설업 구조조정을 유명무실하게 만들 수 있기 때문이다.
◆ 일관된 정부의 부동산 정책 긍정적 평가
특히 최근 정부가 보여준 주택정책은 그 일관성 측면에서 대단히 긍정적으로 평가할 필요가 있다. 왜냐하면 정책의 일관성은 시장에 합리적인 수준의 기대를 형성하게 함으로써 향후 정책 효과를 높일 수 있기 때문이다.
특히 의미있는 구조조정을 추진하고자 하는 현시점에서는 더욱 그러하다. 정부는 기본적인 주택정책의 방향은 이미 지난 4/23 대책에서 충분히 표현됐으며 6월 14일 윤증현 기획재정부 장관의 물가상승압력 관리와 구조조정 강화에 힘쓰겠다는 오찬 간담회에서의 발표에 서 다시 한번 확인된 상태이다.
◆ 주택시장 문제, 주택가격 현실성 주목 필요
금융규제 완화를 제외할 때, 향후 예상되는 정부 정책은 분양가 상한제 일부 폐지와 거래 활성화를 위한 4/23 대책의 일부 보완 등이다. 현재 논의되고 있는 친환경 주택 혹은 민간택지에 한해 분양가 상한제 폐지안의 경우 이미 주택시장의 가격 결정권이 공급자에서 수요자로 옮겨간 상황임을 감안할 때 그 효과는 제한적이라는 판단이다.
특히 분양가 상한제 하에서도 그보다 낮은 분양가의 주택공급이 이뤄지고 있는 현실을 감안할 때 최근의 주택시장 문제는 분양가 상한제에 있는 것이 아니라 주택가격 현실성에 있다는 점에 주목할 필요가 있다는 판단이다.
또한 “최근의 건설업종 주가 반등이 구조조정 이후의 규제완화 가능성에 대한 기대감이 반영돼 왔던 점을 감안할 때 현시점에서는 그동안 주가 상승에 따른 리스크 관리에 보다 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다.
특히 지난 3월 이후 건설업종 하락의 주요 원인이었던 국내외 리스크가 여전히 해소되지 않았고 최근 주가 반등으로 건설업종의 코스피(KOSPI) 대비 상대 주가수익배율(P/E)이 국내외 모멘텀과 동시에 최고 수준에 이르렀던 2007년 전후 수준 밸류에이션에 이미 도달한 상황이라는 점 역시 부담이라고 강조했다.
-다음은 리포트 주요 내용.
◆ 정부, 주택가격 안정속 시장 안정화 추구
이명박 대통령은 전일 청와대 비상경제대책 회의에서 “투기목적으로 주택을 사던 시대는 지났다. 이제 주택은 투기목적이 아닌 주거 목적이 라는 큰 흐름에 맞춰가야 한다”고 밝혔다.
또한 “주택가격의 안정기조는 지속돼야 하며 정부 정책은 실수요자를 배려해 거래 불편을 해소하는 데 집중돼야 한다”고 강조했다. 이는 최근의 주택시장 상황에도 불구하고 DTI 한도 폐지 같은 인위적인 주택경기 부양책보다는 거래 활성화와 전세가격 상승 억제책과 같은 현실적이며 시장 보완적인 정책이 나올 가능성이 높다는 것을 의미한다.
◆ 낮은 금융규제 완화 가능성은 정책전망에 부합
이명박 대통령이 밝힌 주택정책 방향은 우리가 그동안 예상해왔던 정책 전망과 부합하는 방향이다. 우리는 그동안 주택가격 상승을 부추길 소지가 있는 규제완화의 가능성을 낮게 예상해 왔다.
그 이유는 수입물가가 이미 상승하고 있는 시점에서 집값 상승을 부추길 수 있는 DTI 규제 완화와 같은 인위적인 주택경기 부양책은 정부의 출구전략 정책과 배치될 뿐만 아니라 섣부른 주택 경기 부양책은 현재 추진하고 있는 건설업 구조조정을 유명무실하게 만들 수 있기 때문이다.
◆ 일관된 정부의 부동산 정책 긍정적 평가
특히 최근 정부가 보여준 주택정책은 그 일관성 측면에서 대단히 긍정적으로 평가할 필요가 있다. 왜냐하면 정책의 일관성은 시장에 합리적인 수준의 기대를 형성하게 함으로써 향후 정책 효과를 높일 수 있기 때문이다.
특히 의미있는 구조조정을 추진하고자 하는 현시점에서는 더욱 그러하다. 정부는 기본적인 주택정책의 방향은 이미 지난 4/23 대책에서 충분히 표현됐으며 6월 14일 윤증현 기획재정부 장관의 물가상승압력 관리와 구조조정 강화에 힘쓰겠다는 오찬 간담회에서의 발표에 서 다시 한번 확인된 상태이다.
◆ 주택시장 문제, 주택가격 현실성 주목 필요
금융규제 완화를 제외할 때, 향후 예상되는 정부 정책은 분양가 상한제 일부 폐지와 거래 활성화를 위한 4/23 대책의 일부 보완 등이다. 현재 논의되고 있는 친환경 주택 혹은 민간택지에 한해 분양가 상한제 폐지안의 경우 이미 주택시장의 가격 결정권이 공급자에서 수요자로 옮겨간 상황임을 감안할 때 그 효과는 제한적이라는 판단이다.
특히 분양가 상한제 하에서도 그보다 낮은 분양가의 주택공급이 이뤄지고 있는 현실을 감안할 때 최근의 주택시장 문제는 분양가 상한제에 있는 것이 아니라 주택가격 현실성에 있다는 점에 주목할 필요가 있다는 판단이다.